부동산 정보포털에서 거래포털로!

@2030세대 내 집마련 노하우를 시작하며(4)

9.신규 분양 아파트 가격 검증 방법

-(사례 1)

*경기도 광주 중흥 S 클래스 아파트 33평 (2023.5월 분양)

-분양가 57,700만 / 2026년 준공

*비교 구축 아파트: 이편한 세상 태전 2차 33평

-2023.6.월 현재 시세 59,000만 /2017년 준공

*(평가)

-연식차이: 9년(2026-2017) /물가상승률 연 2.5% 적용 전체 물가 상승률 22.5%(9*2.5)

-적정분양가 추정: 구축 아파트 시세(59,000만)*1.225=72,275만

-평가: 72,275만-57,700만=14,575만 약 1억 4천 저평가(분양가)

*(평가방법 설명)

-비교대상의 구축 아파트 준공시점과 분양아파트 준공시점 차이 연수에 물가상승률(추정)

를 구축아파트에 적용한 가격을 분양 아파트 분양가와 비교하여 분양가격의 적정성을 타진

해보는 방법

-(사례2)

*서울 영등포 자이 디그니티 24평(2023.4월 분양)

-분양가 86,900만 / 2026년 준공 예정

*비교 구축 아파트: 양평동 경남 아너스빌 1차 24평

-2023.6월 현재시세 71,000만 / 1998년 준공

*(평가)

-연식차이 28년(2026-1998)/ 물가상승률 연 2.5% 적용 전체 물가상승률 2.5*28년=70%

-적정 분양가 추정: 구축 아파트 시세(71,000만)*1.7=120,700만

-평가: 120,700만-86,900만=33,800만 약 3억 3천 저평가(분양가)

-(사례 3)

*서울 영등포 중흥 s 클래스 25평 (2018. 5월 분양)

-2018.5월 분양당시 분양가 55,000만 / 2023.3 준공

*비교 구축 아파트: 양평동 경남 아너스빌 1차 24평

-2018.5 당시 시세 4억 3천

-2023.6월 현재시세 71,000만 / 1998년 준공

*(평가1) 분양당시 분양가 적정성 검증(추정)

-연식차이 25년(2023-1998)/ 물가상승률 연 2.5% 적용 전체 물가상승률 2.5*25년=62.5%

-적정 분양가 추정: 구축 아파트 과거 시세(43,000만)*1.625=69,875만

-평가: 69,875-55,000=14,875만 약 1억 4천 저평가(분양가)

*(평가2) 2023.6월 현재(준공이후) 시점에서 검증 확인

-연식차이 25년(2023-1998)/ 물가상승률 연 2.5% 적용 전체 물가상승률 2.5*25년=62.5%

-적정 분양가 검증: 구축 아파트 현재 시세(71,000만)*1.625=115,375만 약11.5억

-평가: 2023.6월 현재시세 12억으로 적정분양가 검증 11.5억과 비교시 상당부분 근접

-본 검증평가 방법이 100% 정확한 것은 아니지만 해당 분양 아파트와 인근의 유사 구축

아파트를 비교 검토하는 방식으로 매우 유용하게 활용 할 수 있다고 판단됨

(소결)

-분양아파트와 구축 아파트는 가능한 입지 비슷하고 규모도 비슷하면 정확도 높아짐

-최근 급격한 자재,인건비 상승요인으로 실제는 검증 예상 가격보다 대체로 높은 시세 형성

-물가상승률, 공사비 상승 요인 등을 예의 주시하여 적절하게 반영 필요함

이상으로 내 집마련에 도움이 될 수 있다고 생각하는 내용을 나름 정리해서 올려 드렸습니다.

부디 어려운 환경이지만 내집 마련에 성공하시길 응원 드리겠습니다.

다음번에는 부동산(특히 아파트) 투자 관련 도움 될만한 내용을 아는대로 말씀드리도록 하겠습니다. 조금이라도 필요하신 들분께 도움이 되셨으면 하는 바람입니다.