부동산 정보포털에서 거래포털로!

@2030세대 내 집마련 노하우를 시작하며(3)

8. 실전 투자 단계

-명심해야 할 사항: 부동산 투자는 매수보다 매도가 더 중요 합니다

-좋은 중개사를 찾아라(각종 정보 및 급매물 정보 획득 가능)

-seed money 가 준비 되었으면 할 수 있는 대표적인 방법은 아래와 같습니다

-아파트를 사야하는 이유는 여러 가지가 있으나 현금보다는 아직은 부동산 보유로 인한

수익 창출이 크기 때문입니다(매년 물가 상승, 인플레)

-100% 완벽한 TIMING을 찾아내는 것은 거의 불가능합니다. 공부를 통해 기준을 정하고

어느 정도 맞으면 과감히 실행에 옮기시길 권해 드립니다.(부동산은 장기적으로 보면 우상

향 곡선을 그리며 상승합니다)

-다시 한 번 강조드리지만 너무 무리하는 것은 지양하되 어느 정도는 과감해야 함을 말씀

드립니다.(지역 공부가 제대로 되어 있으면 이 정도 판단은 쉽게 하실 수 있겠지요)

 (투자방법 3가지)

1)전세 갭투자

-지역 공부를 통해 seed money를 활용 투자 할 만한 곳을 찾아 투자

-지역공부가 어느 정도 되어 있으면 좀 더 확신을 가지고 진행 할 수 있습니다

2)신규 아파트 청약

-새 아파트에 대한 선호도가 점점 증가하고 있고 초기 투자비가 적어 적극 권장합니다

*계약금 10% 정도면 청약 가능합니다

*부동산 원 앱을 깔고 수시로 확인 합니다.

*부동산 원 앱을 통해 다양한 정보를 파악 할 수 있으니 차분히 시간날 때마다 들어가

셔서 내용을 숙지합니다.

-여건이 되시면 서울, 수도권에서 분양하는 아파트에 도전하시길 권해드립니다

*기 분양아파트가 시간이 지나면서 어떤 변화가 있는지 점검하면 신규 아파트 분양(청약)

에 대한 감을 잡을 수 있습니다.

*정보는 널려 있습니다. 내게 필요한 정보를 찾는 것이 더욱 중요합니다.

-금리가 아직은 높아 부담스러운 것은 사실이나 1년 정도 지나면 어느 정도 안정이

되지 않을까 생각합니다(금리 변화도 시중은행 등을 통해 지속적으로 모니터링 합니다)

-부동산은 거의 정해진 CYCLE 대로 진행된다고 보시면 됩니다

-(신규 청약 아파트 가격 적정성 검증법)

*100% 정확하다고는 할 수 없으나 경험상 비슷한 패턴을 보여주고 있어 저는 이 방법을

사용하여 검증을 하고 있고 주변 지인들에게도 알려주고 있습니다

*구체적인 방법은 다음 번 글에서 말씀드리도록 하겠습니다.

*(중요)

-경험상 서울 및 수도권 요지의 아파트는 입주 후 분양가격보다 대부분 상승폭이 크고

입지에 따라서는 변화가 드라마틱 합니다.

-3년 전 분양 아파트의 준공 후 시세와 과거 분양가를 한 번 필히 살펴보시길 바랍니다.

-분양 경쟁률이 조금 낮아진 지금이 아주 적기가 아닌 가 합니다.

3)대출 발생시켜 실 구입

-직장 다니는 예비 신혼부부라면 더욱 유리 합니다

-처음에는 두 사람이 저축한 돈을 합하여 전세끼고 아파트 투자를 권해드립니다.

*여건이 되는 분은 담보대출을 활용하여 매입 후 거주하는 전략도 좋습니다

(특례 보금자리론 포함)

-1인 일경우는 형편이 될 때까지 1),2) 방법을 택해서 기회를 노립니다

*신규청약일 경우는 전매를 염두에 둡니다.(비조정지역)

*물론 담보대출, 특례보금자리론 등을 활용 할 수도 있습니다

*외벌이 경우는 당장은 어렵더라도 목표를 가지고 꾸준히 하다보면 어느새 길이 보이기

시작할 것입니다

*SEED MONEY 지속적으로 마련해나가면서 내 짝궁 찾는 것도 게을리하지 않기를

말씀드립니다.(빠르면 빠를수록 좋습니다)

9.실전 사례

-A군 사례(서울 동작구 대방동에 25평 아파트 매입)

1)2020년 결혼을 앞 둔 두 사람은 처음에는 서울에 자가로 아파트를 마련하겠다는 생각을

하지 못했다가 아파트 가격이 지속적으로 올라갈 가능성이 높다는 판단하에

2)영끌을 해서라도 아파트를 마련하겠다는 목표를 세움

3)각 자 직장생활 하며 모은 자금과 마통, 회사 대출 등을 활용 seed money 준비(3억)

-마침 직장을 이동하여 퇴직금도 큰 도움이 됨

4)직주 근접이 가능하면서도 가격이 비교적 저렴한 구축 소형 아파트를 손품,발품이용

3개월 동안 집중 알아 봄

5)여의도 인근 동작구 대방2차 현대 아파트 25평을 전세(3억5천)끼고 6억 5천에 매입(2021.1월)

6)1년 간 결혼을 연기하고 열심히 부족 자금을 저축함

7)1년 후 결혼, 전세를 주택담보대출로 전환 후 입주함

8)매입 후 최고 9억 8천을 정점으로 2023.6월 현재는 8.5억-9억 시세 형성

(시사점)

-예비부부가 의기 투합, 아파트 구입에 대한 목표를 세움

-최대한 가용자금을 확보하고 내 집 마련시 까지 절약을 생활화함

-직장 이동도 전략의 한 방편으로 적극 활용

-갭투자 전략이 유효했음(두 사람이 맞벌이로 외벌이 보다 자금 마련에 유리함)

-곧바로 입주하지 않고 1년 간 직장생활을 통해 최대한 저축

-손품,발품을 적극활용 함(가용시간을 모두 투자함)

*의외로 손품,발품을 통해 에상치 않은 좋은 기회를 노릴 수 있음

-지금 현재 열심히 근검절약하며 부채를 상환 중이며 신축 아파트 청약을 고려하고 있음

-B양 사례(동작구 상도동 대림 아파트 27평 매입)

1)B양 역시 2022년 초 2023년 결혼을 앞 두고 처음에는 서울에 전세로 신혼집을 마련할

생각이었다가 아파트 가격이 지속적으로 올라갈 가능성이 높다는 판단하에

2)영끌을 해서라도 아파트를 마련하겠다는 목표를 세움

3)각 자 직장생활 하며 모은 자금과 마통, 회사 대출 등을 활용 seed money 준비(3억)

-예비부부 두 사람 모두 부모님으로부터 5천씩 지원받음

4)직주 근접이 가능하면서도 가격이 비교적 저렴한 구축 소형 아파트를 손품,발품이용

5개월 동안 집중 알아 봄

5)동작구 상도도 대림 아파트 27평을 전세(3억5천)끼고 매입(2023.3월):급매물

6)6개월 결혼을 연기하고 열심히 부족 자금을 저축함

7)6개월 후 결혼, 전세를 특례보금자리론을 활용 전세자금 상환 후 입주예정

8)매입 후 2023.6월 현재는 7.5억 시세 형성

(시사점)

-예비부부가 의기 투합, 아파트 구입에 대한 목표를 세움

-최대한 가용자금을 확보하고 내 집 마련시 까지 절약을 생활화함

-양가 부모님께 사전에 결혼자금 명목으로 5천씩 지원받음

-갭투자 전략 및 급매물 전략이 유효했음(부동산의 협조도 큰 일조를 함)

*가용 현금 3억이 있어 급매물을 노릴 수 있었음

-곧바로 입주하지 않고 6개월간 직장생활을 통해 최대한 저축

-손품,발품을 적극활용 함(가용시간을 모두 투자함)

*의외로 손품,발품을 통해 예상치 않은 좋은 기회를 노릴 수 있음

*가능한 역세권이면서도 출퇴근 거리가 멀지 않은 저렴한 지역을 찾아냄

-지금 현재 열심히 근검절약하며 부채를 상환 중이며 신축 아파트 청약을 고려하고 있음

(소결)

-2개의 사례가 일반적인 경우로 보기에는 어려움이 있으나 예비신혼부부의 경우는

이점을 충분히 활용하면 좋은 기회를 잡을 수 있다고 봄

-오래된 구축 아파트이지만 약간의 내부 인테리어 공사를 통해서 생활에 큰 지장 없는 집에서

거주 가능

-부채를 상환해야 하는 어려움은 근검절약과 맞벌이로 충분히 상환할 수 있다고 봄

-최근 아파트 청약시장이 좋으므로(조정지역 해제 등) 청약시장에 관심을 갖을 필요가 있음

-내집 마련 한 번으로 끝내지 말고 지속적으로 부동산에 관심을 갖고 시간을 투자,공부를 하는 것이 바람직함

-아울러 부채 조기 상환및 신축 아파트 매임 전략을 세워, 빠른 시간 내에 소정의 목적을 달 성할 수 있도록 새로운 목표를 설정, 매진 할 것을 권장함

-각 자의 형편에 맞게 하는 것이 제일 중요하며 빚에 너무 허덕이는 것도 바람직하지 않지만 젊은 시절에는 약간의 고생도 감수한다는 생각도 가질 필요가 있음

-서울,수도권 모두 지역에 따라 가격에 차등이 있으므로 이 점을 충분히 고려 하길 바람




(다음 번에는 분양가 검증법을 간단히 알려 드리도록 하겠습니다)


*내 집 마련에 꼭 성공하시길 응원 드리겠습니다.