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부동산 3법 합의, 파급효과는?

알맹이와 김빠진 내용, 효과 미미할듯!

12월23일 여야가 분양가상한제 탄력적용(주택법 개정안), 초과이익환수제 폐지안 등 이른바 부동산3법에 대한 협상을 전격 타결했다. 이에 따라 소위 부동산활성화 3법으로 불리는 관련법안이 국회에서 통과될것으로 보인다.

합의안을 보면 주택법 개정안(분양가 상한제 탄력 운용)과 재건축 초과이익 환수제 폐지법 및 재건축 조합원 1인 1가구제 폐지안등 그동안 여당이 요구한 부동산 3법을 오는 29일 본회의에서 처리하고 또한 야당이 그동안 요구해온 전월세 대책과 관련해서는 이번 합의에서 빠진 전월세 상한제와 계약갱신청구권과 같은 내용을 조만간 다시 논의한다는것이다.

결론부터 말한다면 부동산 3법은 사실상 빅딜수준으로 여야가 협상을 통해 한두개씩 서로의 주장을 주고받는 수정법안으로 실효성이 크게 떨어지는 안으로 가닥이 잡혔다. 부동산시장에도 큰 영향을 주기는 힘들전망이다.

우선, 분양가 상한제의 경우 공공택지에서 분양가 상한제를 폐지하여야 하는데 공공택지는 전혀 손도 대지 않았다. 시장 수요자들이 관심을 많이 갖는 공공택지에서 분양가상한제가 폐지 혹은 탄력운용되어야 효과가 나타나는데, 공공택지는 빼고 상대적으로 선호도나 수요가 적은 민간택지에 한해 그것도 전면 폐지가 아니라 탄력운용한다는 것이어서 부동산시장에는 거의 효과가 없는 수정안이 되버린셈이다.

그나마 재건축단지의 경우 공공택지가 아니어서 분양가상한제를 피해갈수있다고는 하지만 공공택지는 분양가상한제로 계속 꽁꽁 묶여있는데 일부 재건축단지에서 분양가상한제를 탄력운용한다고 해도 시장의 영향은 찻잔속의 태풍으로 그칠것으로 전망되어 상당히 아쉬움이 남는다.

적어도 공공택지에서 분양가상한제를 폐지하거나 탄력운용하는 것으로 합의가 도출되었다면 효과는 훨씬 커졌을것이지만 그렇지 못한 결과여서 시장에는 영향이 미미할것으로 보인다.

공공택지에서 분양가 상한제가 그대로 적용되는 한 부동산시장 활성화와 다양한 취향의 주택수요를 끌어당기지못하고 저품질의 아파트가 대량으로 생산되는 비정상적인 현상의 지속과 부동산 활성화(혹은 최소한 정상화)는 요원할것이다.

또한 부동산활성화 3법의 나머지 중심이 되는 다른 두가지 법안들 즉 재건축초과이익환수제 폐지가 3년간 유예되고, 재건축조합원 주택공급 1인1가구제를 폐지하고 1인 3가구까지 허용하는 안도 역시 김빠진 맥주이긴 마찬가지이고 임시방편적인 방안이다.

어차피 3년후가 되면 시장은 또다시 불확실성과 관망세가 지배할것이다. 초과이익환수제를 폐지했었어야 하는데 겨우 협의하고 양보하는 차원으로 언발에 오줌누는식으로 임시 처방수준에 그친것이어서 이역시도 시장활성화에는 큰 도움을 주지는 못할 전망이다.

반면, 야당에서 주장하는 전월세상한제나 계약갱신청구권과 같은 소위 주택매매시장을 마비시키거나 대혼란을 초래하여 시장의 주택수요가 전월세시장으로 쏠리게 하는 법안들에 대해서는 조만간 다시 야당의 주관하에 논의를 한다는것이어서 이번 부동산 3법의 전격합의는 무늬만 전격합의수준이지 사실상 시장에는 효과가 크게 반감되거나 오히려 시장의 불안감과 실망감을 키우는 방안이 될 가능성도 배제하지 못한다. 당초 우려됐던 빅딜수준의 합의로 판단되기 때문에 부동산시장 활성화는 쉽지 않아 보인다.

이 밖에도 임대주택 추가 공급, 차상위계층 임대주택을 공급하는 주거복지법과 전월세전환율 조정을 통해 월세를 낮추는 내용의 임대차보호법 시행령 개정안을 내년 2월 임시국회에서 처리하기로 하고 임대차분쟁조정위원회를 설치하는 임대주택법 개정안도 이 때 처리 될 것으로 보이는데, 그렇다면 전월세 공급의 일등공신인 다주택자들보다는 임차시장에 머무르는 임차인들을 위한 방안들이 주를 이루는 것이고 전월세상한제나 계약갱신청구권같은 임차인들에게 절대적으로 유리한 법안이 지속적으로 논의된다면 주택을 구입하려고 했던 매수대기자들은 다시 관망세로 돌아서고 주택매수보다 전월세시장에 머무르면서 유리한 상황을 향수하려고 할것이다.

결국 시장활성화보다는 주택시장 관망세를 유도하고 임차시장으로 수요를 빼는 부작용이 나타날수밖에 없는셈이다.

그나마 아쉬운대로 다행인것은 부동산3법이 비록 약효가 3분의 1수준으로 크게 떨어지는 형태로 합의가 되어 통과가 될것이라는점이다. 만약 부동산3법이 전혀 합의를 도출하지못하고 물건너갔다면 금번 합의안의 결과보다는 더 어려운 결과를 맞을수밖에 없었을것이다.

그럼에도 불구하고 이번 부동산3법의 전격합의(추후 통과)는 웬지모를 아쉬움이 상당히 크다. 폐렴환자에게 폐렴약을 처방하고 투약하여 즉효를 봐야 했어야 했는데, 좋은 폐렴약을 놔두고 희석된 감기약을 처방하여 약간의 차도를 보이는수준에 불과한 방편이어서 아쉬움과 우려가 크다고 할수밖에 없을것같다. 향후 시장에 어떤 영향을 줄지 일단은 시장추이를 관망해볼수밖에는 없을듯하다.



-김부성,[부동산富테크연구소] 대표(부동산학박사) www.bootech.co.kr

-네이버카페 [김부성의 부동산스터디] http://cafe.naver.com/bootechhospital