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부동산시장에 뭉칫돈이 몰린다!

부동산시장에 뭉칫돈이 몰리고 있다. 정부가 내놓은 비교적 강도높은 부동산 활성화대책의 효과가 서서히 나타나고 있는것이다.

서울과 수도권의 거래량이 치솟고 경매낙찰가율도 고공행진을 하고 있다. 수도권 청약시장에 열풍이 부는가하면 미분양물량도 빠르게 소진되고 있고 중대형 미분양물량의 소진도 최근 부쩍 빨라졌다.

현장에서는 매도자들은 매물을 거둬들이는 추세이고 매수자들은 더 늦기전에 사야한다는 심리로 인해 매도-매수자간 기싸움에서 이미 매도자가 주도권을 쥐고 있는등 수도권 부동산시장이 장기간에 걸친 침체기를 벗어나 본격적인 회복국면으로 돌입한 양상을 보이고있다.

추석전에도 이런현상이 두드러졌기 때문에 본격적인 가을이사철과 4/4분기이후에는 이런현상이 더욱 강해질것으로 전망된다.

비단 최근나온 ‘9.1대책’이 아니더라도 작년말부터 정부는 다주택자 양도세중과 폐지등을 위시한 각종 규제완화책들을 쏟아부으면서 시장 정상화와 거래활성화에 사활을 걸다시피했었다.

정부의 노력으로 시장이 정상화되려는 시점에 부동산 정책 역사상 발표시점이 가장 최악의 타이밍이었다는 혹평을 받았던 전월세과세방안(주택임대차시장 선진화방안)이 2월말 터져나온이후 시장은 다시 깊은 잠을 자면서 사실상 동맥경화상태에 다시 빠져들었었다.

그러나 정부의 연이은 부동산시장 활성화대책으로 시장은 이제 훈풍이 불어닥치고 있다. 전월세과세방안도 사실상 대폭적인 수정보완을 거쳐 시장에 찬물을 끼얹는 수준이 될수없는 정책으로 후퇴하였고 이제 국회문턱에서 최종 통과의례만 남겨둔 상태다.

부동산시장에 뭉칫돈이 몰리지만 과거 부동산시장 활황장세에서 나타났던 주거용 부동산 상승이라는 단편적인 현상보다는 현재의 시장상황은 주거용 부동산과 수익형 부동산에 자금이 분산되어 흘러들어가는 양상을 보인다.

다시말해 아파트를 위시한 주거용부동산에만 돈이 몰리는것이 아니라 초저금리시대에 돌입하면서 수익형부동산에도 아파트못지않은 인기와 자금유입이 일어나고 있는것인데 이는 과거와는 다른 새로운 트렌드라고 볼수 있다.

시중은행 정기예금(1년만기기준) 금리가 2%대가 붕괴되면서 최근에는 1%대로 급락하였고 은행에서는 또다시 은행금리를 추가인하하겠다고 한다. 일부 은행의 경우 예·적금 금리 1%로 진입해 그야말로 은행에 돈을 맡기면 손해인 시대, 즉 ‘쥐꼬리이자’시대가 열린것이다.

예컨대 시중은행 1년정기예금으로 2%짜리에 1억원을 맡긴다면 이자소득세 약 15%를 공제하고 170만원을 받으면 한달 실수령이자가 14만원수준이고 1.8%짜리에 가입하면 13만원수준에 불과하다. 5억원을 맡겨도 한달이자가 60만원남짓에 불과한셈이다.

실제로는 물가상승률(약4%)을 감안하면 1억원기준 매월 십수만원이상을 손해보고 5억원 기준으로는 매월 약 70만원을 손해보는 구조다. 초저금리시대가 도래하면서 발생하는 현상중하나가 부동산으로의 자금이동과 수익형부동산에 대한 관심이 폭발적으로 증가한다는 점이다.

수도권 부동산시장이 그동안 과거 폭등기때 도입되었던 말도 되지않는 과도한 억지 규제책들과 유럽재정위기 및 서울시 한강르네상스좌초와 용산역세권개발 무산등으로 인해 침체를 거듭하며 맥을 못추고 있는사이 지방대도시들의 집값은 그야말로 고삐풀린 망아지와 같은 기세로 급등(폭등)을 한바있다.

이들 지방권 집값폭등은 규제가 없으면서 수급불일치와 높은 전세가율에 따란 매수시장진입의 용이함에 의한 자연스런 결과로 볼 수 있다. 다만 내년상반기이후부터는 지방권 부동산시장은 다소 조정기를 거칠 가능성이 높다.

반면, 현재 부동산시장이 움직이는것은 지방이 아니라 서울 및 수도권이 중심이 되고 있다. 과도한 규제탓에 심리가 얼어붙고 가격이 침체되었던 수도권 부동산시장이 이제는 대못같던 굵직굵직한 규제들이 대거 뽑히면서 가격조정도 상당히 진행되었고 초저금리시대와 맞물리면서 자금이 대거 부동산시장, 특히 수도권 부동산시장으로 움직이고 있는것이다.

정부는 모처럼만에 불고 있는 수도권부동산시장 훈풍에 찬물을 끼얹어서는 안되고 훈풍이 이어질수있도록 정책적인 배려를 해야한다. 만약 그렇게 한다면 훈풍은 특별한 변수가 없다면 3-4년간은 이어질가능성이 높다.

만약 훈풍이 불어온다면 이에 맞서지말고 바람의 방향으로 노를 저어가는편이 투자자들이나 실수요자들에게는 유리할것이다.



-김부성,[부동산富테크연구소] 대표(부동산학박사) www.bootech.co.kr

-네이버카페 [김부성의 부동산스터디] http://cafe.naver.com/bootechhospital