부동산 정보포털에서 거래포털로!

한국의 경제 중심지는 강남, 여의도, 강북4대문 안 정도를 대표로 볼 수 있습니다. 그중에서도 강남이 양적으로 가장 많으며, 비교적 고소득의 직장이 많이 분포되어 있습니다. 이러한 경제 중심지로 부터의 거리, 주거지의 우량도(시설이 좋은 주거), 교육여건, 커뮤니티 등의 요인 등이 그 주거지의 가치를 결정한다고 생각합니다.

이러한 요인들은 고정적인 것이 아니라, 정부정책, 국민의 소득변화 추이, 소득별 계층이 점유하는 비율(쉽게 중산층이 얼마나 많아지나 등), 주거지를 선택하는 취향의 변화, 자녀교육 등등이 영향을 미칩니다.

예를 들어, 일산은 여의도 및 4대문 안의 직장을 다니는 사람이 선택하기 용이한 주거지이며, 목동은 우선적으로 여의도 그다음으로 강남, 4대 문안 등... 상대적으로 일산과 비교해서 목동은 여러 다른 요인의 우위도 있지만,지역으로만 볼 때도 일산에 우위에 있습니다. (일부 조건은 일산이 우위인 점도 있습니다.)

이러한 관점에서 보면, 강남은 여러 요건을 충족하고 있으며, 그 가치가 가격에 반영되어 있습니다. 강남에서도 단지별 가격차이는 더 많은 조건을 갖고 있느냐에 따라 가격차가 존재하는 것이고, 일부아파트(재건축 대상은 사업성과 속도)는 미래가치가 현재의 가격에 반영되어 있는 것입니다. (현재 경제상황하에서의 가격이며, 경제가 좋아지면 더 오르게 됨)

강남안에서도 개발의 축이 삼성동쪽에 쏠리면, 좀 더 우측으로 영향을 주고, 강남역에서 교대역 방면으로 개발이 가속화 되면, 좌측과 양재방면으로 영향을 주는 것이며, 용산개발이 가시화 되면, 노량진 ,상도동, 일산, 여의도, 상암 등에 영향을 주는 것입니다. 여기서 개발이라는 것은 주거지보다는 대규모 회사 등이 들어오는 것을 말하는 것이며, 최근 고소득의 일부회사가 판교로 이사하면서, 판교 주위의 전세나, 매매가에 영향을 준 것은 일례일 것입니다.

저는 이러한 여러여건 중에서도 커뮤니티를 제일로 봅니다. 커뮤니티란 끼리끼리 문화를 말하는 것으로, 그 속에서 교육정보, 투자정보, 기타 정보들이 교환되며, 그들이 영위하는 비즈니스에도 영향을 줍니다. 그래서, 부촌이 존재하는 것이며, 우리나라의 대표적 부촌인 성북동, 한남동, 압구정동 등은 그 일례이며, 최근에는 타워펠리스가 그 예입니다. 어디어디에 살고 있다라는 것만으로도 그 사람의 사회적위치, 비즈니스에 영향을 주고, 그러한 동네는 치안도 좀 더 좋기 때문입니다. (아무래도 경찰이 더 신경을 씀) 이러한 사례는 외국에서 일반화되어 있으며, 우리나라는 소득격차가 심해질수록 이러한 현상은 가속화 될 것입니다. 이런 사람들의 돈의 단위는 일반사람과는 틀리기 때문에, 이러한 곳이 될 곳을 투자하면, 오르는 단위도 상상을 초월한 것입니다.

이 정도는 아니지만, 최근에 반포래미안의 매가 상승과 전세가 상승은 그 사례를 증명한다 할 수 있겠습니다. 그런데, 이러한 형태는 시간이 지나면서 좀 더 견고해 지는 경우와 그렇지 않은 경우가 있는데, 서서히 살던 부자가 빠져나가면, 견고성은 취약해지며, 가격도 내리게 되는 것입니다. 미국의 백인부촌에 유색인종이 이사오면, 서서히 기존에 살던 부자들이 떠나면서, 심하게는 보통의 주거지로 전락하는 경우가 그 예입니다.

지금까지 부동산 총론의 입장에서 주거지 선택과 가격상승요인에 대해 말했는데요. 지금부터는 제가 거주하고 비즈니스를 영위하고 있는 수지지역에 대해 객관적으로 말해보고자합니다.

그렇다면, 수지는 어느 정도 커버할 수 있을 가요? 제 생각에 수지는 강남정도는 수월하게 커버할 수 있지만, 여의도, 강북 4대문안을 커버하기에는 다소 부침이 있습니다. 이것이 주거지의 가치를 결정하는 여러 요인 중에서 크게 부각되어 수지가 생각하는 만큼 기대에 부응하지 못하고 있는 요인일 것입니다.

제 생각에 수지는 위에서 열거한 지역보다 우위에 있는 점이 상당히 많음에도 불구하고, 약세 현상을 보이고 있는데, 경제불황이 가장 큰작용을 했다생각합니다. 경기가 좋지 못하면 대중교통을 이용해야 하는데 (회사 눈치보느라고 늦게까지 야근하고, 회식에 끌려가 술도 먹고 대리운전이나 택시로 집에 와야 하는데 그러기에 좀 힘들죠.^^), 그 면에서 상당히 열세이게 되는 것이지요.

그런데, 경기가 좋아지면 상황이 바뀝니다. 좁은 집에서 살기보다는 조금 넓은 집에 살고 싶고, 보다 깨끗한 집에 살고 싶고, 자연과 벗하며 여가생활을 즐기고 싶고, 주차전쟁에서 해방되고 싶은 욕구 등등이 생기게 됩니다. 따라서, 자연스럽게 주거의 이동이 벌어지게 되는 것입니다. 아마도, 야근문화가 약해지고, 주 5일 문화가 고착화될수록 경제중심지에서 가까우면서 일정수준의 커뮤니티를 가진 괜찮은 지역은 지금보다는 좋아질 것입니다. (수지가 아니더라도)

과거 노무현 정부시절 경부축이 각광을 받고, 강북이 비선호지역으로 꼽혔던 것 기억해보십시오. 그 후 마지막으로 강북소형평수의 상승과 함께 부동산경기는 막을 내렸습니다. 시장의 돈은 돌아다닙니다. 먹을 것을 다 먹으면, 다른데로 옮겨갑니다. 금융위기 후 청라, 세종이 반짝했다 지금은 가라앉았으며, 현재는 지방의 일부도시의 주거가 호황을 누리고 있습니다. 한번 곰곰이 생각해 보십시오.

<통계청 자료>

판교는 개발이 완료되어가고 있으며, 광교는 개발초기에 있습니다. 강남은 양재쪽, 성남쪽으로 개발압력을 받고 있습니다. 수지는 용서고속도로가 완공되었고, 대중교통이 이 인프라를 이용하고 있으며, 2016년초에는 신분당선이 완공될 것입니다. 이는 수지의 아킬레스건이었던, 대중교통의 개선을 말하는 것입니다.

어느 지역을 선택하든 내재가치 있는 물건을 선택하여야 투자열매를 거둘 수 있고 주거만족도도 높일 수 있을 것입니다. 시류에 편승하는 단기적인 안목보다는 보다 긴 안목으로 느긋하게 바라볼 수 있는 시야를 가져야 할 것입니다. 개인적인 판단으로는 지역에 따라 물건에 따라 그 차이는 달리하겠지만, 수지는 전반적으로 내재가치에 비해 좀 더 저평가되었다는 것이 저의 판단입니다.... 사실 좀더 여러 팩터를 예를 들어 논의해야하지만, 너무 글이 길어져 일부의 예를 들어 말씀드린점 양해해주시고, 언급된 지역은 절대적 평가보다는 상대적인 가치평가에 대한 소견이므로 오해 없으시기 바랍니다........


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