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제목: 9월 부동산 대책과 전망 그리고 목동재건축

목차 1. 독자님께 드리는 글
2. 6.27대책 후 현재 시장동향
3. 9월 부동산 시장 전망과 대
4. 목동 재건축 현황

글쓴이:박세관

1. 독자님께 드리는 글

5년 만에 독자님들께 다시 글을 올리는 제 마음은 벅찬 감동과 죄송함과 부끄러움이 교차하는 복잡하고 미묘한 감정입니다.

피치 못할 사정으로 그동안 저를 아껴주신 수많은 독자님들께 현실과 타협하고 자신의 가치관을 외부의 부당한 압력에 굴복하고 현실에 안주하고 적당한 편안함에 양심과 가치관에 눈감은 저 자신을 크게 뉘우치며 참회하는 마음으로 이 글을 씁니다.

그러나 한날한시도 독자님을 잊은 적이 없었고 다시 독자님을 뵙겠다는 일념으로 지난 5년을 인내와 고통의 시간을 보내며 이 시간을 기다렸습니다.

지난 5년의 제 잘못을 깊이 반성하며 앞으로는 더 노력하고 더 공부하고 더 열심히 연구하고 좋은 글로 독자님을 찾아뵙겠습니다.



2.6.27대책 후 현재 시장동향

6.27 대출 규제 이후 두 달이 이르면서 서울아파트 시장은 “버티기 장세”로 굳어지고 있습니다,

정부의 기대와는 달리 “버티면 오른다”라는 학습효과가 자리잡고 있으며 이는 “문재인 정부”의 28개의 부동산 대책에서 더욱 확실한 “학습효과”를 확신하게 되었습니다.

6.27 대출 규제는 ①갭투자자의 유입을 막고 ②거주의무화 와 1주택자및다주택자의 대출금지등이 핵심이며 그 이후 부동산 시장은 차갑게식었습니다..

부동산 정보광장에서 발표한 자료를 보면 6월의 서울아파트 거래량은 1만2,033건에서 7월은 4,110으로 8월은1,500건을 불과할 것으로 6월 대비 85%가 감소했습니다.

거래량 감소는 서울아파트 평균 거래금액도 낮아져 6월은 13억3,656만원에서 7월 12억8,547만원, 8월은 8억4,746만 원까지 내려와 두 달 동안 ╺36.6%나 급락했습니다.

서울아파트 평균 금액이 10억 원 밑으로 떨어진 것은 2023년 3월(9억7,736만 원) 이후 처음으로 이는 6.27 규제로 강남 3구(강남,서초,송파)와 한강 벨트 지역의 거래가 얼어붙은 영향으로 풀이됩니다.

그러나 서울아파트 값은 30주 연속 상승세를 이어가고 있으며 이는 역대 일곱 번째 장기상승 기록으로 6.27 대출 규제로 거래는 급감했지만 가격은 좀처럼 꺾이지 않고 서울의 25개 자치구 아파트 전체가 모두 상승했습니다.

현재 서울아파트 중위가격은 9억7,000만원으로 올해 2분기 (4월~6월) 서울에서 아파트를 구입한 가구를 연 소득에 따라 일렬로 세울 때 가운데 있는 가구의 연소득이 처음으로 9,000만 원을 넘은 것으로 발표되었습니다,

서울아파트 중간가격대를 구입하고자 하려면 10년 6개월 치 소득을 한 푼도 쓰지 않고 모아야 하는 것으로 울시내 소득 대즉 서비 주택가격 비율(PIR)은 10.5배로 나오며 이는 역대 최대 수치이고 반면 경기의 중위소득은 6,174만원, 인천은5,007만원으로서 경기와 인천의 PIR은 각각 8.7배와 8.4배로 나타났습니다.

지난 8월 22일 시행한 외국인 투기 차단은 현명한 조치로 외국인은 그동안 “역차별”혜택을 받아 고가주택 거래가 많아 신고가를 갱신하는 등 무방비로 규제의 사각지대에 있었습니다.

현재 서울시장은 거래절벽에도 한강변 지역과 강남 3구와 압구정현대 ,대치은마는 계속 신고가가 나오고 있으며 특히 서초동 래미안 원베일리는 평당 매매가가 2억 원을 돌파해 전용84㎡(33평형)이 70억에 거래되었습니다.

이는 결국 고가주택시장은 대출규제에 영향을 받지 않는다는 것이 다시 한번 증명되었고 “그들만의 리그”는 정부정책과 별개로 움직이고 상대적으로 중저가 시장이 타격을 받고 있다고 보며 “버티면 오른다”란 학습효과를 확실히 증명해준 문재인 정부 덕분에 매도호가는 앞으로도 그대로 유지될 것으로 思料됩니다.

2.9월 부동산 전망과 대책

앞장에서도 말씀드린 것처럼 지금의 가격은 그대로 유지될 것으로 보이며 매도자의 “버티기”전략은
① 9월에 발표될 정부의 공급대책이 얼마나 확실하며 신속하게 진행되느냐가 관건이며
② 제일 센 대책인 세금정책이 나올 것인지가 중요하며
③ 서울시가 재건축 사업의 걸림돌인 “안전진단을 사업 시행 전까지만 통과하도록 하는 ”재건축 패스트트랙“을 강력추진하여 서울 시내 주택공급량의 40%를 차지하는 재건축 물량을 최대한 빨리 많이 확보해야 하겠습니다.

참고로 올 9월~12월까지 서울 재건축분양물량 9,212채 중 3,352채가 일반분양물량으로 이는 지난해 같은 기간에 비해 70%가 줄어든 수치이고 고금리, 미분양 등 사업환경 악화로 내년에는 재건축 일반분양물량이 더 감소할 것 같습니다.

결론적으로 ①확실한 공급대책 ②세금정책 ③재건축,재개발의 물량확보 이3가지가 9월 이후의 집값을 좌우할것입니다.

3. 9월 이후 대책

주택가격에 영향을 주는 것은 ①공급정책 ②수요의 증감 ③유동성 자금의 증감(대출 규제) ④금리정책 등인데 이는 변동성이 크고 심리적 요인까지 작용해서 일관성 있는 정책을 정부가 내놓을 수가 없습니다.

따라서 매도자나, 매수자는 이들 4가지 요인을 분석하는 것이 첫째요 그다음은 관심 지역에 대한 부동산업체를 통한 지역시장을 체크하시고 일반호가보다 5% 떨어진 가격을 ”급매물“로 보며 그 가격에 가격절충이 되는 매물은 구입하시면 안전하고 성공적인 투자입니다.

4. 목동 재건축 현황

목동은 14단지 126만 평에 26,600채가 11단지 41층을 제외한 나머지 단지 전부 49층으로 47,360채로 신도시급으로 재탄생합니다.

현재는 6단지 (49층, 2,173채)가 조합설립을 마쳤고 4, 8, 9, 10, 12, 13, 14단지가 정비구역 지정을 받고 재건축 추진위원회와 조합설립을 위해 동의서를 받고 있으며 5, 7, 1, 2, 3, 11단지가 정비계획을 수립 중이고 곧 정비구역으로 지정을 받을 것으로 예상됩니다.

최근에 목동 재건축에 이슈가 되었든 국제민간항공기구(ICAO)의 고도 제한 기준 개정안 때문에 정비사업에 제동이 걸릴까 우려하는 목소리가 많았습니다.

이에 대해 오세훈 서울시장은 ”서울시가 목동신시가지 아파트재건축 사업 속도를 끌어올릴 방침이다“라고 발표했습니다.

이는 오히려 목동 재건축 사업속도를 끌어올려 평균 18년 6개월 걸리던 사업을 13년으로 줄여서 2030년 안에 사업시행인가 절차를 마무리되고 난 이후 ICAO의 변경된 규정이 적용될 것으로 목동 재건축은 오히려 기간이 짧아져 호재이며 서울서남부지역 최고 우량 지역에 21,000채의 주택을 공급함으로 고질적인 서울의 주택공급 문제도 해결될 것입니다.

현재 목동시장 동향은 6·27 이후 한가한 장세를 유지하고 있으며 아직까지는 급매물은 나오고 있지 않고 있습니다. 그러나 매도가의 가격절충은 유연해졌고 가격네고폭도 커진 편입니다.

목동의 집값은 정부의 9월 대책이 어떻게 나오느냐에 달렸고 DSR 추가규제와 금리변동 그리고 서울시와 양천구의 재건축 속도에 따라 집값이 변동될것입니다

추석 후 목동시장은 다시 움직일 것으로 예상되오니 관심단지의 급매물현황 등을 부동산을 통해 계속 관찰 모니터링 하시길 바랍니다.

최고의 ①수익성 ②안정성 ③ 환금성을 보장하는 목동 투자는 성공적인 투자가 될 것으로 확신하며 글을 마칩니다.

5년 만에 쓰는 글이라 여러모로 서툴고 어색했지만, 끝까지 읽어주신 독자님들께 감사드리며 9월 20일 다음 글에서 뵙겠습니다.

무더운 날씨에 건강하시고 가정과 회사와 사업장에 늘 행운이 함께하길 빌며….

                                           2025년 9월 1일

부동산뱅크 칼럼니스트
헤럴드경제부동산컨설팅대상수상
매경자산관리사
한경베스트공인중개사
성산문인협회 시인

                                       목동명문공인중개사
                                       지오자산관리대표
                                       (02-2648-4544)