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(고우영칼럼) 윤석열 새 대통령과 집값

목차 1. 윤석열 정부의 경제정책 핵심 키워드

       2. 윤석열정부의 부동산 정책과 투자전략

       3. 앞으로의 전망과 집값

글쓴이 :고 우 영(부동산뱅크칼럼니스트)

1.윤석열 정부의 경제정책 핵심 키워드

윤석열 당선인이 9개월 전 대권 도전 당시 “법치와 자유민 주주를 지키겠다”며 원칙론을 강조했고 “공정과 상식”을 전면에 내걸고 마침내 “별”을 잡았습니다.

대통령 당선증을 받은 3월 10일에 자신의 경제정책을 보다 구체적으로 방향을 제시했습니다.

문재인 정부가 고수해온 국가 주도정책에서 벗어나 민간 자율과 창의성을 지원해야 한다는 게 윤 당선인의 경제 핵심이며 일자리 창출을 통한 서민복지와 중산층 확대 등 성장정책을 강화하겠다는 것을 강조했습니다.

윤석열 정부의 경제정책 핵심 키 워드는 크게 4가집니다.

1) 자유주의와 시장경제회복

민간 자율과 창의성 보장, 일자리 창출과 중산층 확대를 목표로 하고 있습니다.

자유주의를 위협하는 세력이나 철 지난 이념을 배격하고 시장경제에 입각한 정책구현이 그것입니다.

이념에 치우친 대표적인 경제정책이 문재인 정권의 “부동산 정책”으로 이는 양극화 심화와 편 가르기를 초래했습니다.

2) 포스트 코로나 경제시스템구축

코로나로 인한 자영업자와 소상공인 고통 분담과 코로나 팬더믹 이후 경제위기에 선제 대응입니다.

이를 위해 윤 당선인은 취임 50일 이내에 50조 원 재정을 투입해 소상공인 1,000만 원 보상과 K-방역의 획기적 완화를 통한 자영업자 살리기 정책입니다.

3) 정부 주도에서 민간중심경제로 전환

첨단기술 혁신 촉진과 민간연구개발 투자지원입니다.

국가 주도 정책에서 민간 주도로 전환해서 민간의 자율과 창의성을 극대화하고 민간기업을 통한 일자리 창출이 그 주된 목표입니다.

4) 디지털 플랫폼 정부 구현

데이터에 기반한 정부 의사결정이 중요한데 이 데이타 산업의 육성과 4차산업혁명의 구현이 그 목표입니다.

전체적으론 문재인 정권의 색깔을 빼고 민간주도경제로 중산층을 두텁게 하고 세금을 투입해 일시적 일자리 정책을 수정하고 시장경제 중심의 성장으로 “좌 클릭”에서 “우 클릭”으로 바꾸겠다는 것이 핵심입니다.

2. 윤석열 정부의 부동산 정책과 투자전략 

이번 20대 대선은 부동산 선거라 해도 과언이 아닐 만큼 문재인 정권의 부동산 실패가 대선의 향방을 갈랐다고 할 수 있습니다.

윤석열 당선인의 부동산 정책은 1) 대규모 공급 2) 규제 완화 3) 세제개편으로 요약됩니다.

1) 5년간 250만 호 공급을 목표이고 수도권 130만 호 공급이 목표입니다.

이에 따라 민간과 공공택지 아파트 청약 기회를 잡으시고 신도시와 광역교통망 호재지역 투자기회를 노려볼 곳을 권합니다.

최근 10년간 연평균 공급물량이 57만 호라는 점을 고려하면 실현이 가능한 숫자이나 최근 하향 안정세 조짐을 보이는 시장에서 단기적 대량공급은 가격 폭락도 우려될 수 있는 변수임을 고려해야 할 것입니다.

무엇보다 중요한 것은 250만 호란 숫자보다는 수요가 있는 곳에 공급한다는 수요자 Need를 충족하는 공급이 Point입니다.

투자전략은 250만 호 공급의 신도시 청약이며 청약 Point는 GTX-철도망 호재지역을 청약기준점으로 삼으시길 권합니다,

2) 규제 완화는 재건축. 재개발 규제 완화와 용적률 상향이 주 내용이며 예상 효과는 도심 공급 확대로 가격상승을 유발하고 또다시 집값 불안정을 가져올 위험이 있습니다.

윤석열 정부는 임기 내 서울시내에 재건축. 재개발로 47만 호를 예정하고 있습니다.

이는 박원순 전 시장의 재임 기간 지연된 25만 호를 감안하면 가능한 숫자입니다.

다만 재건축 규제를 완화하면 해당 지역 주변단지 가격을 자극할 우려와 투기수요가 발생할 수 있다는 위험도 있으나 계속해서 공급한다는 신호를 시장에 준다면 3년 내로는 가격이 하향 안정세가 될 것입니다.

3) 용적률 500% 완화는 재건축 시장에서 “뜨거운 감자”로 조합원들의 이목을 확~당길 수 있는 이슈임은 틀림없으나 이를 실현하기 위해서는 몇 가지 조건이 충족되어야 합니다.

① 조합이 공공기여 조건을 수용할 의사가 있어야 하고 ② 도로망, 상하수도 시설 등 기반시설이 충분해야 합니다.

용적률 500% 상향은 “Compact-City로 선진국형 도시를 앞당기고 서울의 Sky-Line을 더욱 세련되게 할 것입니다.

여기서 우리의 투자전략은 대규모 낙후아파트나 빌라 밀집지역에 투자가 성공전략이라봅니다.

4) 세제개편은 다주택자 양도세·보유세 감면으로서 이로 인한 효과는 매물 잠김을 해소하고 다주택자의 출구전략을 열어주는 효과가 있습니다.

다주택자=투기꾼 이란 부정적 이미지로 덧씌운 문재인 정부에서는 이념 갈라치기로 인한 다주택자의 순기능 말살 정책을 표방함으로써 특히 전, 월세 폭등을 초래했고 임대차 3법으로 전세 3중가 가 형성되었습니다.

다주택자의 양도세 2년 한시적 감면은 시장에 매물증가와 전세가 안정이란 2가지 효과를 가져옵니다.

이 장에서 우리의 투자전략은 추격매수는 신중해야 하며 그동안 잠겼든 매물들이 나오면서 급매물 위주로 매수에 참여하고 지금 시세에서 10% 떨어진 저가 아파트 매수를 추천해 드립니다.

3. 앞으로의 전망과 집값

현재 주택시장은 역대급 거래절벽 현상이 나타나고 있습니다.

일각에서는 대세 하락기를 맞이한 것 아니냐는 관측이 나오고 있으나 대다수 전문가는 거래량이 끊긴 상황에서 하락세를 전망하는 것은 여전히 시기상조라고 지적하고 있습니다.

지금의 거래절벽 원인에 대해서는 ①집값 단기 급등에 따른 부담감 ②대출 규제와 금리 인상으로 인해 자금조달이 어려워진 점 등이 주된 이유입니다.

대선이 공급증대와 규제 완화를 내건 보수진영의 승리로 끝남에 따라 다주택자를 중심으로 한 매도자는 양도세 완화를 수요자 측은 공급 확대와 재개발·재건축에 대한 규제 완화를 기대하며 각자 同床異夢(동상이몽)입니다.

규제 완화가 불러올 국지적.단기적 집값 상승을 잡기 위해서 오세훈 시장은 서울시의 재건축을 순차적으로 조절해 나가는 방식을 택할 것입니다.

또한 윤석열의 중앙정부는 공급 시그날을 계속 주는 방식으로 집값 안정을 꾀할 것입니다.

정상적인 하락장은 공급이 늘거나 수요가 감소해야 하지만 지금은 둘 다 해당하지 않는 상태로서 일부에서 소화된 급매가 가격하락으로 오인되고 있습니다.

또한 최근 서울시의 50층 재건축 발표로 일부 재건축 단지는 신고가 행진 중이며 한강변 고급아파트 연일 최고가 갱신은 가격차별화와 양극화 심화를 나타내며 ”빈곤 속 풍요“ 의 전형적 불황 시장 단면입니다.

따라서 지금과 같은 거래절벽은 윤석열 정부가 정책집행을 시작할 5월까지는 지속될 것입니다.

거래 활성화를 위한 해법으로는 다주택자의 양도세 완화를 비롯해 실수요자와 1가구1주택자와 청년과 신혼부부들에게 LTV, DSR 같은 대출 규제를 통한 자금조달의 용이성 등이 실행되는 올 2/4분기부터는 거래 숨통이 트일 것이며 정책 방향에 따라 5월이 향후 집값 향배의 1차 변곡점이 될 것입니다.

늘 독자님의 가정과 직장과 사업체에 행운이 깃드시길 빌며….

다음 글에서 뵙겠습니다.

          ~~ 고 우 영 씀~~