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(고우영 칼럼) 시장 왜곡과 언론 탓과 대선공약

목차 1. 시장 왜곡과 집값

       2. 언론 탓과 집값

       3. 대선공약과 집값

글쓴이 : 고우영 (부동산뱅크칼럼니스트)

1.시장 왜곡과 집값

한국부동산원이 8월에 발표한 서울아파트 평균 매매가격이 11억930만 원으로 발표했습니다.

수도권 평균은 7억2,126만 원으로 지난해보다 20% 넘게 올랐으며 주간 기준으로는 9월 첫째 주까지 6주 연속 사상 최고치를 쓰고 있고 서울도 중.저가 위주로 꾸준히 오르고 있습니다.

전문가들이 보는 2022년까지의 집값 전망은 서울과 수도권은 5% 상승으로 지방은 1~2% 상승을 전망하나 지금같은 추세라면 서울 10% ,경기 15% ,지방 5% 오름이 예상됩니다.

이 같은 상승세는 2025년 3기 신도시 입주 시기와 내년 대선이 분수령이 될 것입니다.

특히 올해는 문재인 정권의 연이은 시장 왜곡으로 서울 집값은 상반기에만 9.9% 상승하는 폭등세를 기록했고 연간으로는 15% 이상 폭등세가 예상됩니다.

서울 집값은 현재 상반기 폭등세로 인한 피로감과 정부의 대출 규제강화로 거래량은 크게 둔화하였으나 중소형, 중저가 아파트를 중심으로 거래량과 가격은 꾸준히 오르고 있습니다.

정부의 정책실패로 인한 시장 왜곡은 단기간에 해결되기 어려운 숙제로 그 원인은 다음과 같습니다.

⓵ 문재인 정부 4년 동안 25번의 부동산 정책은 규제 일변도의 이중, 삼중으로 부동산 시장을 옭아매 거래비용을 높였고 그 비용은 가격에 전가돼 거래가격을 높이는 꼴이 되었습니다.

② 집값의 정상적인 가격은 시장에서 수요와 공급의 단순한 결정체임에도 “칼”로 규제에 방점을 찍어 공급을 멀리하면서 만성적 공급부족으로 신규공급은 시장수요를 따라가지 못해 박원순 시장 8년과 문재인 정권 4년을 거치며 20만 호 이상 공급부족을 초래했습니다.

③ 코로나 19 확산 이후 경기회복을 위해 시중에 풀린 엄청난 유동자금과 초저금리는 부동산 시장으로 돈이 몰릴 수 밖에 없는 구조로서 거래는 틀어막고 신규공급은 줄고 불안심리가 더해지며 거래는 없고 가격은 뛰는 시장 왜곡을 초래했습니다.

이 같은 시장 왜곡 요인 3가지 요인 중에서 가장 중요한 것은 ‘충분한 공급량’이며 적어도 3기 신도시가 원활히 이루어지는 2025년 이후로는 시장 숨통이 트일 것으로 예상나 수도권 집값이 곧바로 하락하지는 않겠지만 상승세는 꺾일 것으로 예상됩니다.

향후 서울공급량의 70%를 공급하는 재건축, 재개발이 활성화되지 않는다면 그 상승세는 꺾이지 않을 것이며 엄청난 유동성과 향후 5년까지 지속될 초저금리 돈은 계속해 집값을 압박할것입니다.

지금의 상승세는 정부 정책이 부동산 가격을 잡을 수 있을 것이란 기대가 사라지면서 최근 들어 “군중심리”가 부동산 가격을 밀어 올리며 이 같은 심리는 20·30세대를 불안심리로 ‘영끌매수세’로 이어지는 시장 왜곡 현상이 초래되었습니다.

2. 언론 탓과 집값

지난 9월 3일 국토연구원은 “주택거래가격 결정에 대한 행동경제학 이해“란 논문에서 서울, 특히 강남 3구의 집값이 급등한 건 언론보도 탓이라고 했습니다..

이 논문의 내용은 주택가격의 결정에는 사람들의 심리, 특히 미래가격에 대한 기대가 중요한데 종종 언론에서 ”집값이 최고가를 갱신했다“란 언론보도가 집값 상승심리를 부추겨 강남 3구의 집값을 크게 올려놨다고 논문은 주장하고 있습니다.

아시다시피 국토연구원은 정부가 집값과 전, 월세를 집계하고 통계를 내고 미래 매매와 임대차 가격을 예상하는 공식적인 국채연구기관 에서 이런 황당한 논문을 발표했다는 것에 어처구니가 없습니다.

이 논문은 현 정부가 출발한 2017년 이후 이런 현상이 두드러졌고 집값이 초고가를 갱신한 사실 자체보다도 이를 보도한 언론사가 집값 급등의 주범이라는 주장을 펴고 있습니다.

모든 재화는 시장의 수요와 공급에 의해서 결정되는 것이며 미래에 대한 기대치가 사람들의 구매심리에 영향을 미치는 것은 사실이지만 단순히 그 ”기대“만으로 가격이 급등하고 또 이를 보도한 언론보도가 기대심리를 충동해 집값이 폭등했단 주장은 너무나 터무니없는 주장일 뿐이다.

특히 정부가 집값을 잡는 공식적 통계자료를 생산하는 국책연구기관에서 이런 허무맹랑한 논문에 국민은 실소를 자아낼 수밖에 없을 것입니다.

이런 관점으로 나온 자료가 지난 4년간 서울 집값이 7.7% 올랐다는 국토부 장관이 답변을 뒷받침하는 자료를 생산하기도 했습니다.

올해 7월누계로 서울 재건축과 재개발 일반공급물량은 재건축이 275가구에 불과해 작년 이맘때 1,830가구에 비해 85% 급감했고 재개발은 2,500가구로 56%가 급감했습니다.

또한 올해 상반기 누계 서울 민간아파트 분양물량은 1,809가구로 역대 최저치이고 수도권 전체로도 2016년보다 40% 쪼그라든 3만7,792가구에 불과합니다.

이렇게 공급량이 격감하는 상황에서 집값 폭등을 ”언론 탓”으로 돌리는 국토연구원은 연구원이 아닌 정치조직이란 항간의 비아냥을 당해도 마땅하며 이번 논문은 국책연구소란 이름에 씻을 수 없는 오명을 남겼습니다.

3. 대선공약과 집값

이제 대선도 6개월 앞으로 다가왔습니다.

여당인 더불어민주당은 9월 4일 대전·충남을 시작으로 9월 6일 세종·충북을 돌며 후보 경선을 시작하면서 후보들의 부동산 공약들이 발표되고 있습니다.

불과 반 년 전인 4.7 재·보선 선거전에서 여당은 부동산 민심을 잡기 위해 정책실패를 인정하며 규제 완화. 공급 확대 공약에 전력을 기울였습니다.

그러나 경선국면에 접어들면서 민주당 지지층의 표심을 잡기 위해 ⓵토지소유상한제 ② 개발이익환수제 등 반시장적 공약들을 쏟아내고 있습니다.

⓵택지소유상한제 ②개발이익 환수비율확대 ③ 유휴토지 및 초과이득 과세 등을 담은 이른바 ‘토지공개념 3법’을 핵심 공약으로 하는 이낙연 전 대표의 대선공약입니다.

선두주자인 이재명 경기지사 역시 재산세 강화를 발표했고 추미애 전 법무부 장관은 ⓵ 토지공개념과 ②종부세를 국토보유세로 전환·확대해 전 국민에게 배당금으로 분배한다는 공약을 발표했습니다.

이렇게 반년 만에 규제 일변도로 돌아선 것은 대선 경선 유권자들을 공략하기 위한 정치공학적 선택으로 분석됩니다.

경선 결과에 큰 비중을 차지하는 권리당원 투표에서 이기기 위해서는 문재인 정부의 부동산 정책을 계승·강화한다는 메시지를 낼 수밖에 없는 상황에 반 시장 공약을 발표하고있습니다.

그러나 여당 내 경선에 초점을 맞춘 부동산 공약들이 야당과 대결하는 본선에서 오히려 독약이 되어 민주당의 발목을 잡을 수도 있음을 인식해야 할 것입니다.

문재인 정권의 아픈 손가락인 부동산 정책은 다음 정권에 큰 부담을 줄 수밖에 없습니다.

지난 9월 초에 한국은행의 기준금리 인상은 정부를 대신해 한국은행이 집값을 잡기 위한 ‘촛불’을 든 셈으로 1,180조 원에 이르는 가계부채를 안고 있는 국민께는 연간 3조 원 추가 이자를 부담케 했습니다.

올 11월에 미 연방준비은행이 ‘양적 완화 축소’를 준비하고 있은 상황에 차기 정권은 미국의 출구전략에 따른 금리 인상을 우리나라에 어떻게 연착륙시켜 국민의 이자 부담과 집값 안정화를 꾀할지가 가장 어려운 숙제로 남겨져 있습니다.

민주당 유력 대선 주자들의 반시장적 대선공약들을 보며 현 정권 4년 동안 규제로 일관된 반시장적 정책들이 빚어낸 역대 최악의 “빈부격차”로 허탈감과 무력감으로 우울증에 빠진 대다수 시민과 20.30세대에 한 줄기 빛과 같은 참신한 대선 후보와 그의 공약을 기다립니다.

저의 다음 글은 추석 후 부동산 시장동향으로 찾아뵙겠습니다.