부동산 정보포털에서 거래포털로!

월요일의 새로운 한주가 시작되었네요.지난주말은 연휴라서 지방으로 떠나시는 분들이 참 많으시던데, 월요병이 있음직한 아침입니다.

주식시장이 다시 하락을 하네요.실물경기 하락에 대한 반응이라고 보여지는데, 그 수준이 너무 커 보입니다. 심리적으로 금융이나 실물이 기대하는 바가 거의 바닥인 관계로 지금은 무엇을 어떻게 하여야 할 지 대책이 거의 전무해 집니다. 아침 경제장관이 은행에 모럴해저드를 이야기 한 것은 IMF의 교훈적 가치에서 나온 지적임을 이해할 수 있습니다.

쉬운 방법으로 은행이 먹고 살던 주택대출이 결국은 은행의 모럴해저드로 비추어 질 수 있다는 멘트도 있어 보입니다.실제 은행들이 서로 나서서 대출을 권장했지요.프로젝트 파이낸싱도 FPV 도 돈 된다는 사업으로 몇 조씩 되는 대형사업에 마구잡이로 투자한 은행들이 꽤나 많습니다.물론 담보권은 잘 설정을 하여 놓았겠지만,그래도 부실로 커질 확률은 그 어느때보다 높습니다.

정부는 건설사들에 대한 금융지원을 아끼지 않고 있고 정책도 매일 나오고 있습니다.건설사 말고 다른 업종들은 다 무너저 가는데,유독 건설사만 챙기는 정부의 외줄타기도 조금은 두려워 지네요.시장경제 운운하면서 다른 한편으론 또 다른 규제의 문제를 양산시키고 있지는 않은지, 뒤 돌아볼 필요가 있을 듯 합니다.

우리가 바라는 부동산의 현실은 규제의 해소에도 불구하고 시장의 기능은 더 악화가 되고 있습니다.왜 그럴까요? 이곳저곳에서는 늘 부동산 오른다는 이야기만 들리는데, 실제 현실과 희망의 차이는 왜 이리도 클까요? 정부의 정책의 문제일까요, 아니면 시장의 상황을 제대로 반영하고 있는 것일까요?

바로 이점이 우리가 체크하여야 할 포인트 입니다. 우리의 희망은 부동산이 상승하여 실물경기를 회복시키고 자산의 안정성을 가져오는 것입니다. 하지만 시장은 그 반대로 가죠.정부의 정책이 오픈되면 제가 집을 팔아버리겠다고 한 이유는 정부의 정책이 모두 완성이 되면 부동산중 아파트 시장은 별 메리트가 없어지는 것이 현실입니다.

오늘 미분양에 대한 이야기가 유독 많이 나오고 있습니다. 누가 미분양을 처분해 줄까요?부자가,정부가, 아닙니다.필요한 사람들이 사고 입주하는 것이죠.절대로 그 물량을 정부도,기업도,부자도 해결하지 못합니다.부자든 정부든 돈의 회전율을 더 따집니다.정부가 하는 사업의 100%는 국민들의 세금입니다. 그 세금으로 부동산 경기를 활성화 하고 안정화 시키겠다고 하는 발상 자체가 국민의 혈세를 마구 쓰겠다는 것인데 국민들은 그렇게 하여서라도 안정화가 되기를 희망하는 것 같습니다.

문제는 정부의 돈은 내 돈이 아니다 라는 인식의 발상이 전환되지 않는 한 부동산 시장을 정확히 읽을 수 있는 시야의 확보는 점점 더 어렵습니다. 미국의 부동산 시장의 반등,가능할까요? 제가 보기엔 수년내 어렵습니다. 더 정리해보죠

도대체 우리 부동산 시장은 왜 활성화 되지 못할까? 그 원인을 진단해 봅니다.
하락을 재촉하는 요인들

1. 미국의 서프라임 모기지와 세계 금융문제
2. 유가상승 및 원자재 상승
3. 중국의 생산원가 상승 및 임금상승으로 인한 소비재 물가의 상승
4. 국내 은행의 돈 부족
5. 각종 규제에 묶인 부동산 시장의 선순환 문제
6. 은행금리의 상승 (10%대 돌파)

상승을 희망하는 요인들
1. 정부의 규제해소
2. 금융권의 문제점 오픈 및 해결의지가 강함
3. 수도권에 다양한 주택건설
4. 금융권의 다음 행보는 금리인하
5. 인플레이션의 내성발생
6. 세계 금융권의 자발적 이상상황에 대한 해결책 제시 로 볼 수 있습니다.

상기 내용들을 기준으로 연관관계를 살펴보면 상승과 하락의 요인들에 미치는 영향이 서로 반대급부로 보여집니다. 즉 은행이나 금융권의 개선 없이는 주택문제가 해결될 수 없고, 인플레이션에 대한 문제가 결국 모든 실물부분의 상승을 초래한다는 것인데, 여기서 왜 부동산은 실물부분에서도 제외되는지...그 이유는 티비나 냉장고 같이 일반 소모품이 아니라는 점과 대규모의 투자로 인한 막대한 비용의 이동과 지출이 함께 된다는 점 입니다.

금융에 대한 모든 지원을 통하여 주택을 사게 되는데 집을 사면 바로 익월에 대출이자가 발생합니다. 1억이면 약 월 90만원 정도가 대출이자인데 (10%기준) 이는 웬만한 급여 생활자가 감당하기 힘든 수준의 금액입니다. 과거 4%대에는 약 45만원 정도의 이자발생이 무려 90만원이 되었다면 이자만 2배이상이 된 것이죠.은행은 이러한 대출에 대한 담보권을 잘 설정하여 놓았습니다.

여기서 보면 우리의 집은 은행이 가진 지분과 내가 가진 지분으로 구분이 되는데 내가 가진 지분+은행지분 모두 합쳐서 내가 세금을 내야하죠.세금은 물론 독한 이자까지 물어야하니,여간 힘든 것이 아닙니다. 일가구 2주택 분들은 더 힘들죠.즉 2주택 모두 대출이 1억씩 있다면 월 근 200만원의돈을 이자로 내야하니 실물의 가치 하락은 상상도 하기 싫은 시나리오 입니다.

현실적으로는 하락을 하고 있는 부동산 시장을 희망적인 부분에서 올라야 한다라는 절박함은 있지만 시장의 본질은 돈을 따라 다니는 것이기에 정말 쉽지 많은 않아 보입니다. 요인은 모두 나타나 있지만 심리적인 부분에서 이미 시장은 기능을 회복하기가 무척 어렵습니다. 그 이유는 우리 스스로가 모두 아는 답이기도 합니다. 2006년 6월에서 부터 12월에 아파트를 구입하신 분들은 이미 적자로 가격이 돌아선 것이죠.

가장 많이 구입한 실제주인공들의 아파트 가격이 실제 구입가 이하의 아파트로 되어 있다는 것을 의미 합니다.그러다 보니 자산의 디플레이션이 심하게 발생하는데 지금은 그 디플레이션을 막을 방법이 개인으로는 어렵다는 것이 더 힘들게 하는 것이고 얼마나 더 떨어질지에 대한 갭을 모르기에 더욱 답답하게 느껴질 것입니다.

이 시점에서 정부가 해결해야 될 우선과제는 다주택자의 주택에서 매도를 원하는 사람들과 과도한 부채로 말미암아 생활의 기반이 무너진 사람들을 조사하여 정부가 매입을 하는 방법으로 금융문제를 풀어가는 것입니다.단 그 조건은 중산층 이하를 기준으로 하는 사회문제로의 비화되는 중간점검을 할 필요가 있다고 봅니다.

만약 이러한 부분의 해결이 불가능 하면,시간은 점점 더 리스크의 크기를 키울 수 있는 요인이 될 수 있습니다. 따라서 정부의 역할은 규제의 해소보다 더 시급한 부동산이 금융권의 문제로,사회적 문제로 번지기 이전의 리스크 헷지의 역할이 더 시급할 것으로 보여집니다. 만약 이 시기를 놓치면 부동산 시장은 더 악화될 것이 분명하게 보여지며,금리의 인하를 주거용 1주택에 한하여 낮게 책정하는 것도 국민들을 위한 리스크 헷지의 한 수단으로도 보여집니다.

우리의 현실은 절박합니다.가계의 빚을 줄이고 대한민국에서 열심히 살아가기를 희망합니다.다만 이러한 희망이 국제 금융의 문제로 각 개인에게 까지 전달되어 삶의 고통지수를 올린다면 이는 정부가 나서서 중개역할을 하여야 할 필요성이 있습니다. 시장경제라는 틀 속에서만 놓고 보면 알아서 정리되어야 할 부분이지만 그러기엔 사회적 문제가 너무나 커 보입니다.

정부의 빠른 판단과 조치가 필요한 타이밍입니다.