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추석이 올해는 예년에 비해서 빠르게 찾아왔다.

이로 인한 전세 및 매수 수요자들이 추석 이후로 계획을 잡고 있는 경우가 많을 것이다.

추석을 기점으로 전세 수요의 증가는 전세금의 상승으로 연결 될 것이다.

전세금 상승과 집값 상승은 공식처럼 같이 움직여 왔다.

하지만 부동산 춘추 전국시대를 방불케 할 만큼 변수가 많고 향후 전망은 전문가마다 서로 다른 전망을 내놓고 있다.




추석 이후 가장 큰 부동산 시장의 변수는 무엇일까 ?

부동산규제완화, 금융규제환화, 양도세 규제 완화 정책의 시기는 물론 규제완화 폭에 따라서 향후 단기적 부동산 전망은 매우 유동적이라고 할 수 있다.




현 부동산 시장은 정책의 완화 속도에 비해서 부동산 심리가 늦게 반응을 하고 있는 것도 향후 단기적 전망을 어렵게 하고 있다.




그럼 여기에서 아직 부동산에 크게 영향을 줄 수 있는 규제 완화는 무엇이 있는지 살펴보기로 하자.




1. 소형평형 건립 의무비율

2. 임대주택공급 의무제

3. 개발이익환수 관련 제도(개발부담금제 등)

4. 대출 규제

5. 고금리

6. 2주택자 양도세 중과

7. 수도권내 공장입지 규제




투자자와 부동산 전문가들은 위와 같은 규제가 부동산 시장에 인위적인 침체 주범으로 꼽고 있다.




이중에서도 대출 규제 완화와 고금리 2주택자 중과세 완화는 심리면에서 아주 큰 반향을 불러 일으킬 수 있다.

정책보다는 현재 부동산 수요자에 심리가 움직여야 한다.

얼어붙은 심리가 녹는다면 부동산은 침체에 늪에서 빠져나와 도약을 할 것이다.




하지만 올해 안에 대출 규제 완화와 고금리, 다주택자 중과세 완화는 쉽지 않을 것이다.

그렇다면 추석 이후 단기적 전망은 강보합세를 유지 할 것으로 보인다.




추석 이후 장기적 전망은 어떻겠는가?

장기적으로는 아주 밝다고 전망한다. 향후 4~5년 동안은 부동산 경기는 지속적인 상승을 할 것이다.




현 정부는 지속적으로 시장경제 원리에 입각해서 규제 완화를 할 것이고 규제보다는 공급측면에서 부동산 시장에 안정을 추구할 것이기 때문이다.

특히 수도권에 장기적 전망은 그 어느 때보다 밝다고 예상해 볼 수 있다.




본 필자가 무슨 근거로 향후 전망을 밝다고 할까. 그 근거를 잠시 살펴보기로 하자.




1. 향후 시장에 풀리게 될 보상금 바로 돈이다.

신도시 개발로 인한 토지 보상금은 연말부터 시작 될 것이다.

이 보상금은 부동산 투자 대기 자금으로 충분한 요건을 갖추고 있는 것이다.




2. 내년부터 향후 2~3년 동안 본격화 될 강북지역에 뉴타운과 균촉지구의 대기 이주 수요가 많다는 것이다.

여기에 대형 재개발과 재건축 지역의 이주 수요가 맞물리면서 전세 및 매수 수요를 쉽게 예측 할 수 있다.




3. 09년 상반기에 발행 될 고액권도 부동산 시장에 영향을 미칠 것이다.

고액권의 발행으로 실물경제가 상승할 것이고 부동산 가격 상승도 동반할 것이다.

고액권 발행으로 인한 선진국이나 우리나라의 통계를 보더라도 고액권 발행으로 인한 실물 경제의 상승을 쉽게 예측 할 수 있다.




4. 부동산 관련 규제 완화 효과로 인한 시장 가격 상승을 예측할 수 있다.

MB 정부는 규제 완화를 일시적으로는 하지 않겠지만 시장의 상황을 보면서 단계적으로 규제 완화 정책을 펼 것이다.




MB 정부가 부동산 관련 규제를 완화 할 것이란 예측은 어떤 근거가 있나. 살펴보자.




현재 부동산 시장은 지방에서부터 시작된 거래 실종이 수도권으로 영향을 미치다가 이제는 서울 전역에까지 영향을 주면서 서울 전역에 거래가 부진한 실정이다.

여기에 미분양 증가로 인한 건설 경기 악화는 서민 경제를 어렵게 하는 이유 중에 하나다.



미분양에 증가는 건설사에 연이은 부도 행진으로 이어지고 있다.

이런 건설경기 악화와 부도가 시장경제원리를 벗어난 부동산 규제 정책과 전혀 연관성이 없다고 말하기는 어렵다.

건설사에 부도를 방치하여 두면 금융권의 부실로 이어질 것이고 금융권 부실은 서민 경제에 부실로 이어질 것이다.




이런 이유를 제외하더라고 대선 공약이었던 과도한 규제를 풀고 시장 경제 원리에 입각하여서 부동산 시장을 안정시키겠다고 공약한 바 있다.

경제 대통령으로서 시장원리에 입각한 경제 살리기는 당연하다고 생각한다.




5. 미국의 사상 최대의 구조 금융 정책, 유가, 곡물가, 환율, 주가지수가 안정을 찾아 가고 있는 것도 향후 부동산 시장 상승에 일조를 할 것이다.




장기적인 부동산 전망이 좋다고 묻지마 투자는 곤란하다.

부동산 정보를 얻기 위해 관심 지역에 발품과 손품을 팔면서 끊임없는 노력과 함께 정책의 실현 타당성 분석하고 실 거주를 위한 나에 주변여건도 고려를 해보아야 한다.

비과세 필요 충족 여건인 향후 3년 보유 3년 거주 요건은 한번쯤 고려를 해야 할 중요한 사안이기 때문이다.