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  많은분들이 향후 아파트 시세에 대하여 궁금해 하십니다.

저도같은 입장이구요. 거시적 측면에서의 APT 시세에 대하여 생각해 보았습니다.

많은 이유가 있지만 APT가격에 영향을 미치는 요소는 참으로 많고 복잡하지만 여기서는 

현재의 시장 상황에서 가장 영향력이 큰 3가지 요소를 중심으로 말씀드리겠습니다.

강호제현의 많은 비판과 격려의 댓글을 부탁드립니다 .

1. 우선 첫째로 가장 영향을 미치는 금리에 대한 이야기입니다

   국지적 호재로 APT가격이 오른 것을 제외하고 APT가격이 크게 오른 시기는

   금리(예금금리)가  5% 이하 시기입니다. 이때 대출 금리는 6%정도 이하이고요.

   최근 몇 년간 APT가 급격히 오른 시기에 예금금리는 3~4% 이었고 이 때

   대출금리는 5~6% 대 였습니다. 심지어 4% 후반대 대출금리를 받으신 분도 

   있습니다

   아파트 가격이 오른 가장 큰 이유는 이와같이 싼 금리로  빚내어 집을 사도 집값이

   많이 올라 너도나도 빚내어 집을 매입 했기 때문입니다. 2003년 이후 담보대출

   증가분이 200조 규모입니다. 신용대출해서 집사신분들 까지 합하면 대출 규모는

   더  커집니다

   올 하반기부터 원금도 같아이갚아 나가야 할 규모가 기하급수적으로 늘어 납니다

   이제 까지는 이자만 갚아 나갔지만, 이제는 원금상황도 같이 해야 할 처지입니다

   올해와 내년 갚아야할 원리금이 30조가 넘는 규모입니다

   지금 예금금리가 일반은행은 6%, 저축은행은 7%대입니다. 최고 복리로 7.33%줍니다

   대출금리는 이미 9%대를 넘어서 10%에 육박하고 있습니다

   2~3년 대출을 갖고 계신분은 아시겠지만 처음 대출 받으실때의 거의 배 수준입니다

   그리고 이제 3년 거치기간이 끝나 원금도 갚아야 될 처지가 많아지고 있구요.

   현재와 같이 달러 강세가 유지되는 상황하에서는 최소한 현재의 금리수준을 유지 할

   수 밖에 없습니다. 정부는 이미 환율 방어에 20조 이상 들어부었지만 최근 환율은

   달러당 1,050원 규모입니다. 외환보유고가 급격히 떨어지는 상황에서 더 이상

   방어하기도 쉽지 않습니다. 9월 금융위기설(발생가능성은 거의 없지만)도 이래서

   나오고 있는 겁니다

   이같은 이유로 앞으로 일정기간(1~2년 이상) 금리가 현 수준이하로 떨어질 확률은 거의

   없습니다. 따라서 이같이 높은 금리 상태에서 빚내어 집사서 이익을 볼 가능성은

   거의 없어 졌으며 손해를 볼 가능성은 매우 높습니다.

   같은 가격에 사고 팔아도 취득세, 등록세, 중계수수료 등 합치면 2~3% 손해 나고요

   여기에 좀 되는 APT의 경우 재산세, 종부세, 양도세를 합하면 최소 APT가격이 10%

   이상 올라야 본전입니다. 여기 빚낼 처지라면 금리 10%를 언져서 20%올라야 수지가

   맞습니다. 

   이것이 집 안사는 이유입니다. 집 없어서 꼭 사야될 분이 집 안사는 이유도 되겠지만

   더욱이  APT 시세에 영향을 주는  집 있는 사람, 돈 있는 사람, 투자(투기?) 목적으로

   집 구매하려는 분들이 자취를 감춘것이  APT 가격하락의 가장 큰 이유입니다.

 

2. 두 번째 이유는 APT공급 물량입니다

  최근 5년간 어마어마한 APT입주가 있었습니다. 그중에서도 전년도인 2007년이

  31만 2천가구로 최근 10년내 최대 규모 였으며, 올해는 3.3%늘어난 32만 2천 가구

  입니다.

  특히 올해입주는 서울을 비롯한 수도권이 전년도에 비해 46.8%늘어나 최근 10년내

  최대규모입니다. 지방의 경우 이미 APT공급이 홍수 사태여서 논할 가치 조차 없습니다

  올해 서울 수도권 입주 물량이 최대인 상태에서 내년도 입주 물량도 30만 가구가

  넘습니다(사실 건설사들이 분양으로 거의 떼돈을 벌었죠, 토지공사, 주택공사도

  거의 도둑 수준으로 벌었고, 각종 시행사 등 엄청나게.. 그야말로 해먹은 수준 이었죠.

  지금 분양안되 건설사 무너진다고 말씀하시는 분들은 정말 양심이 없으신 분입니다

  이돈 국민들이 은행에  빚내어 분양대금으로 지불한 것이죠)

  많은 분들이 아파트 분양가 제한 등 건축허가건수 감소를 걱정하지만 APT가격은

  건축허가 건수 보다 입주물량에 더 영향을 받습니다.

  허가는 2~3년 건축 기간과 많은 절차를 감안 하면 집값의 영향을 미치는 것은 3~4년후

  얘기입니다.

  이미 은평, 잠실, 송도 등 대단지에서의 빈집을 늘어나는 추세입니다

  하남, 구리, 남양주, 김포, 과천, 파주, 동탄등 수원인근, , 화성, 인천, 송도, 용인 등

  이미 골조공사가 마무리단계에 들어간 많은 APT를 한번 들러 보십시오.

  거기 사실분보다 투자(?) 목적으로 빚내어 분양 받으신분이 60% 이상입니다

  거기에 더하여 처분조건부 물량(약7조)이 내년 상반기 까지 시중에 나올 수 밖에 없는

  실정입니다.

   입주 잔금 걱정에 매도후 잔금지불을 약속하는 이상한 형태의 거래가 확산되고

  있습니다. 이제 더 빌릴 돈도 없고, 더 빌려줄 대도 없고, 더 빌려서 어덯게 해 보기가

  어려운 지경에 이르렀습니다

  이외 여러 가지 이유로 올 연말이나 내년 봄부터는 매도물량이 쏟아지게 될 수 있습니다.

  주변을 보십시요. 기존 아파트 사시려는 분 주위에 얼마나 있습니까?.

  풀리면 빨리 팔아야 될텐데... 라는 분 많이 계시죠? 

3. 세 번째 이유는 현재 APT가격에 이미 버블이 많다는 사실입니다

   여러 경제연구소에서 나오는 자료에는 적게는 15%에서 많게는 40% 거품이

   있다고 합니다. 버블은 버블이기 때문에 한번 바람만 불면 순식간에 날아가

   버리고 실제 자산가치만 남게 됩니다.

   저는 우리나라 소득수준을 감안할 때 수도권 APT의 경우 현 수준에서도 30%이상

   버불이 있다는 생각입니다

   (금일(8. 25 )자 부동산뱅크 헤드라인 뉴스 참조, 강남APT 상승분의 60~70%가 버블)

   이같은 버블은 반드시 붕괴되는 것이 어쩌면 자연의 법칙입니다

   일본이 버블이 그렇게 날아 갔고, 현재 미국이 진행 중이며, 미국은 지난달

   중순에 가 보았을 때 주택가에 써붙인 For Sale이 너무나 많아 사실 놀랐습니다

   미국은 이미 최고가 대비 20% 이상 꺼졌구요. 이제 중국과 우리나라 버불이

   붕괴되어 초입에 들어 섰다고 판단됩니다.

   상호저축은행 주택담보 연체율이 6월 이후 급격히 증가하고 있어 금융당국이

   지난주부터 조사에 들어 갔습니다(지난주 뉴스 검색)

   아시겠지만 상호저축은행 주택담보 이자율은 10%가 넘습니다. 이제 원리금을 같이

   갚아나가야  하기 때부터 연체가 급증하면서 전 금융기관으로 확산될 것입니다

   주식시장도 나빠 돈을 융통하기 힘들게 되었죠.

   이제 아무리 버텨 보았자 1년 이내에 APT를 팔 수 밖에 없는 상황이 오고 있습니다

   물론 대출없고 연봉 1억 이상되거나 재산이 튼튼한 부유 층은 괜찮지만요....

   이정부가 적어도 이런분들은 보호하겠지만, 그 이하 일반 중산층까지는 어쩔

   도리가 없을 것입니다 

이상 3가지 측면에서 보았고요. 이외에도 이명박 정부가 대책을 내놓으면

내놓을 수록 APT가격은 내려갑니다.

세금 등 여러 규제 때문에 팔지 못하고 안고 있을 수 밖에

없었던 그 엄청난 매도 대기물량이 일시에 나오니까요.(8. 25 매경 참조)

수요진잔책이 없어 매도물량만 증가하는 꼴입니다. 물론 수요 진작책이 있어도

현재와 같은 상태에서 위3가지를 고려시 시장에서 전혀 먹히지도 않을 것입니다

왜냐하면 이제는 집 가질만한 사람은 이미 집 모두 가지고 있고 못가지고 있는 분은

정말 그가격에 집살 형편이 못되고, 투자(투기?)자들은 돈 안되니 모이지 않고.....

이런저런 이유.. 가장 중요한 것은 대부분의 사람들이 이제 APT는 더 이상 오르기

힘들것이라고... 떨어지면 떨어지지.... 집 사야될 분들도 안산다는 것입니다

이러는 동안 빚내어 집 사신분들, 능력 안되는데 큰집 갖고 계시는 분들이 서서이

집은 던질 수 밖에 없는 처지로 몰릴 수 밖에 없게 되겠지요

이래서 APT 가격은 떨어질 수 밖에 없지요. 그것도 2~3년 내에 30%이상

폭락(거품제거 수준) 될 것입니다

너무 길어 졌네요, 죄송합니다 글재주가 없어서

많은 댓글로 한 수 지도 바랍니다

감사합니다