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오늘 정부에서 주택시장 활성화 방안에 대해 발표했습니다. 하지만 시장 활성화에는 영향이 미미할 것으로 보이고 있습니다. 정작 거래 활성화에 대한 내용이 없기 때문입니다. 이번에 발표한 대책의 내용과 시장에 미칠 영향에 대해 말해보겠습니다.

이번 대책은 크게 ▲검단, 오산 세교신도시 확장발표 ▲전매제한 완화 ▲재건축 조합원 지위 완화 등 3가지로 볼 수 있습니다. 우선 신도시 발표에 대해 말해보면 이 신도시 발표는 진짜 깜짝 발표였습니다. 전매제한 완화나 재건축 조합원 지위 등의 내용은 이미 한 달 전부터 정부에서 시장의 분위기를 보기 위해 흘렸던 부분입니다. 하지만 신도시 발표는 발표 하루 전인 어제야 알려졌습니다.

신도시 발표는 도심의 용적률을 높여 공급을 늘리겠다는 이명박정부의 정책기조와 전혀 맞지 않는 정책입니다. 그것도 왜 하필이면 서울과 접근성이 떨어지는 검단과 오산 세교를 하는 건지. 차라리 신도시를 확대하려면 판교나 송파 신도시 확대하는 게 더 낫다고 생각합니다. 

지난 2006년 11월 추병직 건교부 장관이 검단신도시 깜짝 발표 후 시장이 겉잡을 수 없을 정도로 과열되자 자진사퇴 했습니다. 신도시 발표로 시장을 안정시켜보겠다고 하는 것이 시장을 과열시켰기 때문입니다. 검단신도시를 확대 조성한다고 해서 과연 서울(강남) 사람들이 가서 살까요? 강남사람들은 콧방귀만 뀌었고 검단주변 집값만 올려놨습니다.

그리고 지난해 분당급신도시 발표한 동동탄도 서울 접근성이 떨어진다는 이유로 강남집값을 잡을 수 없다고 했는데 동탄보다도 더 먼 오산에다 신도시 조성하면 누가 내려가서 살까요? 너무 뜬금없습니다. 신도시 발표는 안 하느니만 못합니다.

두 번째로 전매제한 완화입니다. 기존 수도권의 경우 공공택지가 7년~10년, 민간택지가 5~7년의 전매제한을 30%씩 줄인 5~7년, 3~5년 입니다. 그리고 소급적용도 없답니다. 전매제한 완화를 파격적으로 줄여준 것도 아니고 그것도 몇 년 후에나 효과를 볼 수 있는 대책이 당장 시장에 영향을 줄 수 있을까요? 전매제한 완화는 분양시장의 활성화를 위해 내놓은 것 같은데 제가 보기엔 전혀 영향을 주지 못할 것 같습니다.

전매제한 기간이 계약일로부터라고 했을 때 준공기간 2년 반~3년, 양도세 비과세 해택 3년 등을 감안하면 5년 6개월~6년 정도는 팔지 않고 가지고 있는 분들이 많을 것입니다. 따라서 전매제한을 최대 6년 이하(공공택지 전용 85m2이하의 경우)로 해야 완화라고 할 만하지 않을까요? 여기에다가 기분양아파트 소급적용 포함.

마지막으로 재건축 규제완화에 대해 말씀드리면. 재건축 시장이 왜 이렇게 됐습니까?
용적률은 그대로인데 분양가상한제, 개발이익환수 등의 시행으로 조합원의 수익률이 낮아졌기 때문입니다. 용적률, 분양가상한제, 개발이익환수 등 재건축 시장에 실질적으로 영향을 줄만한 내용은 전혀 없고 엄한 조합원지위 양도 금지 폐지라는 대책만 내놓고 생색을 내고 있습니다. 조합원지위 양도 금지 폐지하면서 오히려 매물을 내놓고 있다고 하더군요. 재건축은 용적률 완화 시켜주지 않는 이상 시장은 더욱 침체될 것으로 예상됩니다.

그리고 한가지 중요한 점은 바로 대출규제인데요. 이렇게 부동산시장이 침체된 가장 큰 원인은 바로 DTI시행입니다. 대부분의 수요자들이 은행에서 50~60%이상의 대출을 통해 내집을 마련하는데 이 대출을 못하게 해놨으니 사고 싶어도 살 수 없지 않습니까?

제가 생각하기엔 주택시장 살리려면 대출규제 완화가 있어야 되고, 분양시장을 살리기 위해서는 분양가상한제 시행과 함께 파격적인 전매제한 완화가 있어야 됩니다. 이렇게 해야 시장을 활성화 시킬 수 있지 않을까요?

대출규제 완화를 하게 되면 투기자금이 몰려들어 시장을 불안하게 만들 수도 있지만 고금리시대인 요즘 아무 생각 없이 집값이 오른다고 묻지마 식으로 투자하는 사람들 많지 않을 것입니다.

정부가 오래간만에 시장 활성화 대책 발표한다고 해서 관심 많았습니다. 제가 생각하기에 이번 대책은 새의 몸통은 건드리지 못하고 깃털만 건드린 꼴인 것 같습니다.