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최근의 강북 상승세를 분석하는 사람들 중에는 지난 2006년 말 이후 지속된 상승국면에서 안올랐던 단지를 중심으로 한 순환매적 성격이 강해 머지않아 상승세가 둔화될 것으로 보는 시각이 있다.

여기서 하나의 의문이 생긴다. 순환매적 성격인 데 지난 2007년 한해 동안 꾸준히 그렇게도 오를 수 있을까?

웬만큼 올랐고 부동산규제를 풀겠다는 새 정부가 들어섬으로써 강남이 다시 들썩이지 않을까 대다수 부동산전문가가 예측했음에도, 강북과 경기북부의 상승이 오히려 급등의 모습까지 보이고 있는 데 그런데도 순환매일까?

그 해답은 의외로 간단하다.

강남이 다시 올랐으면 하는 것은 그동안 부동산시장을 주도했던 사람들의 추억의 한탄일 뿐,

명백하게도 부동산시장의 트랜드가 변화된 것이다.

첫째 투기적 관점이 실수요적 관점으로 변화된 점이다.

전세계적으로 풍부한 유동성은 부동산의 거품을 가져왔고 그 여파로 미국은 침몰하고 말았다.

반면 각종 원자재 가격과 물가상승이 당분간 예견됨으로써 새아파트의 건축비상승 압박이 실수요자들의 불안심리를 자극하고 있다.

땅값을 제외한 순수 건축비로만 평당500만원에 새아파트를 지을 수 있을까 생각해보면 다들 고개를 가웃거리고 있다.

둘째 현대인의 주거양식의 변화 속에 중소형의 공급물량 부족이다.

저출산현상으로 인구가 점점 줄어들고 있다고 하지만 저출산은 1990년대 후반부터 나타난 현상으로 지금 10살이 된 이 어린이들이 당장의 주택수요자는 아니다.

연령대로 보면 20대후반, 30대 초반의 취업자들이 오피스텔을 구하고 결혼과 함께 소형아파트를 선호하는 것이며, 이들이 바로 당장의 주택수요자이다.
서울로 출퇴근해야 하는 이들 계층에 대한 서울도심지의 소형아파트는 절대적으로 공급이 부족하다.

기껏 반경 30KM나 떨어진 곳에 공공,국민임대를 부지런히 지었다고 수도권가구수로 보면 물량이 풍부해보일지 모르지만, 단순 수치에 의한 착시현상으로 소형의 강세를 일시적 현상으로 간주해서는 안될 일이다.

셋째 기업규제는 풀어도 금융규제는 강화될 수 밖에 없는 경제현실과 가수요계층의 절대부족이다.

IMF도 미국발 서브프라임사태도 모두 금융위기이지 불황에 의한 기업도산의 문제가 아니다. 그만큼 세계경제는 금융산업에 대한 관리와 감시를 더욱 강화할 수 밖에 없는 처지에 있다. 우리나라도 새정부가 들어서면서 기업규제는 철폐한다 해도 금융시스템에 대한 정부간섭은 더욱 늘리려 할 것이다.

세계경제가 혼란 속에 빠지면서 펀드가입 조차 신중해지는 마당에 환가성이 훨씬 떨어지는 부동산투기는 당분간 위축될 수 밖에 없다. 대한민국의 체력을 보면 가수요 없이는 강남이 평당 일억원을 갈 수는 절대 없다.
결국 일억원의 기대를 안고 평당 5,6천만원에 살 사람도 없다는 뜻이 된다.

넷째 강북과 경기북부의 주거여건은 실제로 개선된다는 점이다. 여럿 호재들이 2009년,2010년 차례로 가시화되는 것이다.

강북은 도심재개발이 이뤄질 것이며, 경기북부에는 주한미군 공여지 자리에 대학교와 행정타운, 대규모 공원 등이 들어설 것이다.

주거여건이 개선되면 전세입자들도 그 자리에 주저앉으려는 속성이 있다. 그 동네를 그 사람들이 너무 잘안다. 노원에 살 던 사람이 갑자기 동탄으로 이사가지는 않는다. 의정부의 사람이 미군기지를 따라 평택으로 이사가지도 않을 것이고, 결국 전월세 상승-> 매매가 상승 -> 전월세 상승의 순환이 지속될 수 밖에 없다.

이 순환은 도심재개발이 거의 마무리 되어 풍부한 공급물량의 홍수 속에 종료될텐 데, 아마 2015년이나 2020년 쯤이 되지 않을까 싶다.

앞서의 이유로 강북과 경기북부의 상승은 지속될 것이며, 평당500이 평당 1000이 되었기에 단순히 그 수치만 보고 이 가격이 꼭지라고 평가한다면 글쎄 그럼 용인은 어떻게 평당1600을 갔으며 강남은 어떻게 평당3500을 갔을 까 싶다.

1990년대에도 이 지역은 원래 가격이 이랬나??