부동산 정보포털에서 거래포털로!

글을 게재하면서....

아래글은 제가 많은 고객들로 부터 상담을 받으며 부동산 거래 제1선 현장에서 나름대로 느낀 점을 정리한 것입니다.

그 분들이 공통적으로 궁금해 하는 것은 "언제 주택을 구입해야 할까요?" 였습니다. 혹시 더 떨어지지는 않을 까 고민이 되기 때문일 것입니다. 그러나 제가 앞날을 내다보는 점쟁이도 아니고 학자도 아니기에 정답을 드릴 수는 없습니다. 다만 33평대 아파트 분양가격이 불과 1,700만원에 불과하던 시기때 부터 지금에 이르기 까지 부동산 중개업 현장에서 나름대로 지켜본 경험에 의하면 현재와 같은 상황이 항상 반복되더라는 것입니다.

제 글을 읽는 분들에게 도움이 될지 혹시 해가 될지 몰라 망서려 집니다만 어디까지나 제 개인적 주장이니 각자 판단하시기를 바랄 뿐입니다.

그리고 결코 투기를 조장할 의도 또한 없습니다.

-유 호용-



이명박정부가 선택할 부동산 정책과 그에 대한 대비

현재 부동산 시장, 지극히 암울

각종 보도에 의하면2008년의 세계경제상황이 결코 낙관적이지만은 않다고 한다. 따라서 차기정부인 이명박정부는 어떤정책으로 경제를 어떻게 살리느냐가 참으로 중요 하다. 이명박 정부는 경제성장7%를 공약으로 내걸고 출범하는 정부다. 그와같은 경제발전을 목표로 할때 오늘같이 어려운 경제상황에서 새정부가 펼칠 부동산 정책은 반드시 변화할 수밖에 없을 것이다.



참여정부의 고강도 규제로 주택시장이 극심한 침체에 빠져있는 현재의 상황은 마치 1997년의 IMF시기를 연상할 정도로 심각하다. 부동산 경기의 침체는 비단 주택을 소유한 사람들뿐 아니라 건설회사와 관련산업의 불황으로 이어져 결국은 국가전체 경제가 영향을 받게된다. 잘 달리던 자동차도 어느 한곳에 고장이 생기면 멈추어 버리듯 부동산경기의 침체란 우리경제의 한 축이 고장난 것과 다를바 없기 때문이다.

그렇다면1997년의 외환위기때는 어떠하였는가? 오늘날 그 당시를 살펴보는것도 반면교사가 될것이다.



당시 부동산 경기는 극도로 침체되고 대출이자를 감당하지 못하여 급락하는 사태가 발생하였다. 이는 곧 수많은 건설사의 부도로 이어졌으며 우리사회는 급격히 동맥 경화 현상이 일어났다.이를 극복하기 위하여 국민의 정부는 침체된 경제를 부양시키기 위해 다양한 경제정책 중에서 부동산 활성화정책을 중요한 수단으로 활용하였다.

아파트분양가를 자율화하고 분양권 전매금지를 해제하였으며, 특별법을 만들어 양도세도 면제해주고 재당첨금지도 해제 하는 등 부동산경기부양 정책을 내 놓았다. 어쩔 수 없는 선택이었다고 본다.




그 결과 경제가 활성화 되고 IMF에서도 벗어났지만,부동산 시장은 당초 목적했던 경기활성화를 넘어서 과열현상을 보였으며, 이러한 상황은 뒤이은 참여정부에서도 지속되었을 뿐 아니라 과열된 부동산 경기가 도리어 사회적인 문제로까지 파급되자, 노무현정부는 지난 2002년 이후 몇단계에 걸쳐 투기억제대책을 내놓다가 과히 폭탄급이라 할 수 있는 2007년 1.11대책을 발표하기에 이르렀다.





이러한 대책에 힘입어 2007년 상반기 이후 주택가격이 어느 정도 안정되었으나, 반면 주택부문의 경기 하락 등 시장 상황의 악화로 많은 건설업체들의 어려움이 다시 가중되고 있으며 거래가 실종되고 부동산경기의 장기침체로 일반경제도 불황을 맡고 있다.



누구보다 부동산 시장의 최 일선에서 바라보는 현재 상황은 지극히 암울하다. 아파트 거래가 거의 중단된다는 것은 자본주의 경제에서 재화의 유동성 상실을 의미한다. 내가아는 A의 경우를 봐도 사실은 자명하다.

2006년 33평 주택을 팔고 동백지구의 46평을 구입한 그 는 멀쩡한 아나로그 TV를 버리고 52인치 LCD TV로 교체함과 동시에 홈시어티를 장만하고 냉장고,에어컨 등 가전제품을 46평에 맞는것으로 새로 장만하였다. 쇼파와 식탁 등 가구도 바꾸었으며,입주하기전 5,000만원을 들여 인테리어를 함으로서 도배,커텐,목수 등 많은 업자들이 돈을 벌었을 뿐 아니라 은행에서 좋은 조건으로 대출을 받았다. 또한 집들이를 하면서 이것 저것 준비하느라 백화점과 할인마

트에 가서 지출을 평소보다 많이 하게 되었으며 도우미도 여러번 찾게 되었다.이 밖에도 A가 이사를 하면서 돈을 벌게 해준 사람들은 부동산 중개업자,법무사,세무사,청소업체,이사짐센터 등 부지기수다. 장사가 잘되니 주말이면 놀이동산이 붐비었다. 그런대로 세상은 잘 돌아가고 있었다.



그러나 지금은 어떠한가? 집값이 떨어져도 구입하는 사람들이 없다. 거래가 안되자 식당도 안되고,부동산중개업자,인테리어업자,법무사, 이삿짐센터,슈퍼,가전 회사,가구상 등 바로 우리 주변사람들이 장사가 안된다고 아우성이다.

심지어 은행까지 영업이 안되니 기존 대출금리만 자꾸올리고 그에따른 부담으로 대출받은 자는 소비를 억제하고있다. 한마디로 내수시장은 자금 회전이 원활치 못해 심각한 동맥경화 증상이 나타나고 있는 것이다. 마치 돌팔이가 정확한 처방없이 이약 저약 써보아도 효력이 없자 극약처방을 하듯 부동산값을 잡으려고 한 까닭이다.강력한 부동산 정책으로 집값은 잡았지만 이제는 내수시장 전체를 해치고 있는 것이다. 수출만 잘된다고 경제가 살아나는

것이 결코 아니다. 잘못된 부동산 정책은 참여정부가 국민들로 부터 외면당하게 된 중요한 원인이다. 이런 점에서 노무현정부는 운이 없었는지도 모른다. 부동산경기가 살아나는 시기에 정권을 인수했기 때문이다. 과열된 부동산 시장을 잡아야 하는 위치에 있었던 그들이 방법을 몰랐던 것이다.



부동산 시장의 변동에 대한 국민적 관심과 반응은 다른 나라의 경우에도 마찬가지 일 것이다. 그러나 개인 보유자산의 70% 이상이 부동산으로 구성되어 있는 우리나라의 경우에는 그 변화에 특히 민감할 수밖에 없다. 이점을 모르는 정책은 언제나 정부의 부담으로 남을 것이다.



2008년, 부자가 될 수 있는 절호의 기회
새정부는 주택가격을 안정시키면서 거래는 활성화 시키겠다고 한다. 두마리의 토끼를 다 잡겠다는 생각인데 과연 그것이 가능할 것인가? 역대 어느정부도 해내지 못한 능력이 새 정부에게는 있을까? 정말 그렇게 되길 희망하지만 솔직히 쉽지 않을 것이다.


시장기능을 무시한 인위적 규제정책은 생명력이 길지 않다. 만약에 현재와 같은 상황이 계속 이어진다면 우리경제는 이내 바닥을 드러내고 말것이다. 그 때는 또 규제를 거둬들이고 부양책으로 선회해야 한다. 그럴 수 밖에 없을 것이다. 무엇보다 거래가 잘 이루워 져야 경제가 돌아가기 때문이다. 그러나 가격상승이 안되는 주택을 누가 구입하겠는가? 거래세를 아무리 낮추어 주어도 이익이 발생하지 않을 경우 투자를 하지 않는다. 거주가 목적이라면 전세로도 충분하다. 대출을 받아서라도 주택을 구입하려는 것은 그 주택의 가치가 높아질 것이라고 여겨서다.가령 농부들이 어려울 때 국민들이 우리 농산물을 팔아줄 수는 있어도 부도나는 건설사를 살리기 위해서 안팔리는 주택을 구입해 줄 수는 없다. 주택은 오로지 나자신의 이익을 위해 구입하는 것이다.



다시 말하지만 경제를 일으키기 위해서는 부동산 거래를 활성화해야 한다. 주택거래가 활발해 지려면 주택의 가치가 높아져야 한다. 언젠가는 주택이 재테크의 목적이 안되는 때가 오겠지만 이명박정부 시대는 결코 아니다.




2001년도 이전에도 각종 부동산 부양책에도 불구하고 집값, 땅값은 꿈쩍도 하지 않다가 투기를 조장하는 듯한 여러 차 례의 청약제도, 분양권전매, 세제, 금융상의 종합적인 유인책이 나온 후 비로소 용틀임을 쳤다.우리나라 사람들의 부동산 투자심리는 이익이 있을 경우에만 한꺼번에 움직이기 때문이다. 새로운 정부가 부동산 규제를 풀 수 밖에 없는 이유가 여기에 있다.

그러나 유감스럽게도 새정부에서도 이와같은 전철을 밟을 확률이 농후하다. 우선 지방부터 투기지역을 해제하고 다음은 거래세를 인하하여 거래를 활성화 해보려 할 것이다. 그래도 안되면 양도세인하와 종부세 조정 등 규제를 완화하려 들 것이다. 이렇게 찔끔찔끔 풀어주면서 거래가 정상화 되길 바라겠지만 결국은 시장원리에 모두를 풀어주지 않을 수가 없을 것이다. 사람들에게는 다양한 본능이 있고 그 본능들은 예나 지금이나 반복되고 있기 때문이다.그래서 반복의 역사라고 한다.


만약 새정부가 아주특별해서 이와같이 반복하지 않고 다른 경제정책을 잘 펼쳐 우리나라 경제가 살아난다고 가정해보자.

아마 일반적으로 국민소득이 증가되고 장사가 잘되게 될 것이다. 그럴경우도 부동산가격은 상승하게 된다.돈 벌이가 잘되면 당연히 평수도 늘리고 새아파트로 가고싶고 더 좋은 동네로 가고 싶은것은 본능적이기 때문이다.



지금도 부동산 가격이 한없이 추락 할 것으로 믿고 있는 사람이 의외로 많다. 그러나 그것은 돈이 없어서 당장 부동산 구입을 할 수 없는 사람들의 희망일 뿐이다. 부동산도 엄연히 상품이다. 어떠한 상품이든 원가가 있기 마련이며 원가도 안되게 팔리거나 이익을 남기지 못 한다면 더 이상 생산 할 수가 없을 것이다. 생산이 중단되면 공급이 부족하게 되고 다시

가격상승의 요인이 된다. 더구나 땅값에 대한 금융비용이 계속 오르고 건축자재값과 인건비가 상승하게 되면 당연히 분양가도 오르게 되어 있다. 반값 아파트는 착시현상에 불과하다. 저렴한 만큼 품질이 떨어질 수 밖에 없다.



그러면 주택을 구입하고자 하는 사람들은 정부가 규제 완화책을 때까？기다리고 있는것이 좋을까? 그리고 거래세가 50% 줄어들때 까지 더 기다리는것이 현명하지 않을까? 이 갈림길에서 부자아빠와 가난한 아빠가 갈라지게 된다. 자신의판단은 운으로 돌리고 선수를 쳐서 재산이 불어난 사람들을 투기군으로 치부하며 정부를 원망하고 있게 된다.

약간의 위 험을 감수하고 남들이 사지않을때가 바로 기회다. 겨울에 짚신을 사야 한다. 부자들은 가위바위보에서 모두가 가위를 내 고 싶어할 때 보를 내민다고 한다. 그래서 2008년은 부자가 될 수있는 절호의 기회라고 본다.



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