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오늘도 어김없이 동은 트고, 무자년(戊子年) 쥐띠의 해는 왔네요.

올해는 대선에 따른 새로운 리더의 정책과 그를 수반하고 견제하는 총선을 통한 새로운 내각이 구성될 것입니다. 또한, 많은 분들이 여느 때와 마찬가지로 부(富)에 대한 꿈을 가지고, 새롭게 바뀌어지는 정책변화에 눈을 뜨고 귀를 기울이시겠죠.

아직 따뜻한 봄은 아니지만, 잠시 하던 일이 짬이 나서 이렇게 들렸습니다.

새해에 대해서 많은 관심. 그 중에도 여기 게시판에 들어오시는 분들의 가장 큰 관심은 아마도;
“ 향후 2008년 새 정부의 정책변화에 대한 아파트 값의 변화와 올해 내 집 마련을 해야 할 것인가?” 에 대한 고민과 질문이 가장 많을 것 같군요.

주위의 많은 분들. 특히, 자칭 전문가라는 분들께 향후 전망을 내 놓고 계시지만, 그분들 또한 앞으로의 정부 정책변화를 명확하게 알고 이해해야 비로소 정확한 전망을 내 놓을 수 있는 것이니…
지금 나오는 향후 집값에 대한 전망은 제가 볼 때는 예상이라는 것 이상도 이하도 아닌, 그저 단순한 개인적인 의견일 수 밖에는 없지요.

명확한 정책이 나온다면야 누가 앞날을 예측 못할까요?
나도 알고 남도 안다면, 그때는 이미 차가 떠난 상황이겠죠.

올해도 다시 한번 누누이 말씀 드리지만, 신문쪼가리나 뉴스에서 나오는 이야기를 100% 신뢰하지 말고, 왜 그런 이야기가 나왔는지를 곰곰이 생각해 봐야 합니다.
주식이 2500 심지어 3000point까지 갈 것처럼 말한 것이 바로 언론이고 신문입니다. 이명박 당선자가 선택되었지만, 그로 인해 아직까지 아무런 경제지표의 변동이 없지만, 천지가 개벽할 것처럼 이야기 한 것도 언론이고요.

오늘도 여느 때와 마찬가지로 지극히 개인적인 2008년의 향배를 이곳에 끄적여 볼까 합니다.

이를 이해하기 위해서 가장먼지 염두어 생각해 볼 문제는 바로,
1. 시장의 원활한 흐름을 만들고자 하는 정부의 기본정책방향을 이해해야 하고,
2. 집값의 폭등으로 인한 민심의 분열을 막아야 하는

2가지의 문제에 대한 공통적인 해답을 찾아야 합니다.

“종부세의 유지 문제” 나 “양도세의 유지 문제”도 집값 안정을 위하여 최우선적으로 고려해야 할 문제이나,
“지방미분양 문제” 와 “주택시장 침체로 인한 경기저하 문제”도 양립적인 입장에서 충분하게 절충점을 찾아야 하는 것이 현실이겠죠.

‘종부세나 양도세’를 유지하자니, ‘지방미분양 과 경기활성화’에 장애물이 될 것이고, 또한 낮추자니 그에 따르는 집값상승의 문제를 고민하지 않을 수 없을 것이고요.

모든 문제 해결 방법에 있어서, 상반되는 두 개의 의견이 있다면 우선적으로 고려되는 해결책이 바로 “절충점” 이겠죠.

당선자의 정확한 심중은 그 누구도 알 수 없겠지만, 그간 이야기 나온 정확한 정책이 아닌 심중의 흐름을 본다면 여기서 앞으로의 주거에 대한 정책이 극좌나 극우가 아닌 중도성향적 시장접근방법으로 절충점을 찾겠다라는 대략적인 결론이 나올 수 있겠지요.

흔히 집값상승의 진원지라고 불리 우는 버블쎄븐. 그 중에 특히, 강남은 일반적인 서민들과는 관계가 없는 지역입니다.
강남을 타겟으로 한 정치적인 전략은, 참여정부에서 강남에서 발생된 집값불안에 버블세븐뿐 아닌 전 지역에 집중적인 규제를 하였고, 그로 인하여 시장이 사장(死場) 이 되어버리는 결과가 나왔습니다.
그로 인하여 표심을 얻을 수 있기를 예상하였으나 그 또한 놓쳐버린 것이 현실이고요.

새로운 정부에서 추진하는 정책은 집값이 안정되면서 시장의 정상적인 기능이 환원되도록 하는 정책을 취할 것 입니다.

그렇다면 감적적인 아닌 이성적으로 판단해 본다면 많은 분들이 가장 관심을 가지는 것을 예상할 수 있지 않을까요?

1. 종부세에 대해서는 참여정부에서 제기하는 문제가, 1채 비싼 아파트와 가격이 싼 2채 아파트의 형평성 문제 때문에 예외를 둘 수 없다는 이야기를 합니다. 해결책은 간단하죠.
종부세 과세 기준을 현 6억에서 그 위로 상향 조정하게 된다면, 실 수요적인 1주택자와 가격이 싼 2주택자 보유자의 세율 부담을 줄일 수 있고, 그간 제기되어온 형평성의 문제대상자도 줄어들기 때문에 간단하게 해답을 얻을 수 있죠.
모든 자산이 6억이라면 여러분은 그 분이 부자라고 생각하시나요?
그곳에서 아마도 해답을 찾을 수 있지 않을까 하는 군요.

2. 그 다음으로 양도세의 문제이군요. 양도세 역시 가격을 상승시킬 수 있는 문제 보다는 유주택자의 불노소득에 대한 시각이 우세한 세율입니다. 하지만 그렇다고 양도세의 문제가 지속적으로 유지된다면, 현재의 주택거래는 지속적으로 막혀버릴 것이고, 지방의 미분양 또한 추가구매의 전무로 인하여 지속적인 침체의 늪에 빠져버릴 수 밖에는 없죠.
그렇다면, 이번 정부에서 내 밀수 있는 카드는 바로, 1)한시적인 부동산 양도세율 인하와 2) 지역별로 차별화된 양도세율 적용 등이 있을 수 있겠죠.

한시적인 양도세인하로 인하여 매물들이 나와서 시장을 정상적이 기능을 찾아갈 것이고, 지역별 차별화 된 양도세율은 지방의 미분양 문제를 다소 안정시킬 수 있을 것입니다.
물론, 그에 따르는 시장참여자들이 어떻게 그 대안을 받아들일 지는 더 지켜보아야 할 문제일 것이겠죠.

많은 분들께서 제가 말씀 드린 종부세문제나 양도세문제에 대하여서 많은 반대의견이 있을 줄 압니다. 하지만, 감정적인 문제보다는 문제를 해결하기 위해서 무엇을 손해 보아야 하고 무엇을 취하여야 하는가에 대한 이성적 접근이 필요한 시기라고 보여지네요.
어느 편만 손해보고 어느 편만 이익을 취하는 것이 아닌 절충점을 찾아야 한다는 이야기죠.

금융규제와 금리인상 그리고 과도한 세금으로 인해 시장이 죽고, 경제가 죽어버린다면 다시 일어서는 것은 너무나도 힘든 일이지요.

일본처럼 집값이 폭락하여야 제대로 된 시장과 땀 흘려 돈을 버는 노동자들이 잘 살 수 있는 나라인 것처럼 이야기 하지만,

기초과학이나 건실한 중소기업이 일본에 한참 뒤진 우리나라는 집값폭락은 대량 도산과 은행의 건전성 악화라는 결과 밖에는 답이 나오지 않습니다.
현실적으로도 일반서민들의 부동산 자산비율이 80%에 육박하는 현실에서 그것이 반토막이 되어진다면, 있는자들 또한 노후를 위해서 현재의 씀씀이를 줄일 수 밖에 없고 소비감소는 경제성장의 발목을 잡을 것이고 또한, 그것을 담보로 한 은행조차 그 존립의 위험성에 대한 고찰이 필요하겠죠.

참으로 안타까운 것이 바로 우리나라와 일본 그리고 미국은 그 상황과 처지가 너무 다름에도 불구하고, 모든 것을 같은 시각으로 판단하여.. 더 정확히는 같은 시각으로 그 상황을 맞추어 동일하게 문제를 바라보는 것이 너무나 안타깝습니다.

미국과 일본처럼 시장 그 자체에서 가격이 변동이 되고 그것은 그 나름대로의 자정기능과 건전한 체질을 이룰 수 있는 방향으로 문제를 해결해야 하는데, 모든 재화를 시장이 풀 기회조차 주어지지 않고 막아버린다면, 이는 갓 태어난 어린아이가 감기에 걸렸다고 항생제를 놓는 것과 다를 바가 없을 것입니다.
그 아이는 자라면서 면역력이 저하되어, 가벼운 충격에도 휘청거릴 수 밖에 없는 환경이 되어 버리지요.

현재의 집값의 문제는 세계적 유동성의 증가와 저금리 그리고 그곳에 기름을 끼 언진 토지보상금이 주된 이유였지요.
하지만, 문제의 본질을 바로
1. 투기꾼과
2. 선거의 표를 의식한…없는자와 있는자의 2분적인 논리로
접근을 하여 현재의 사태까지 오게 된 것이죠.
시장논리가 아닌 표의 논리였죠.

누구나 좋은 위치, 좋은 교육환경과 편리한 교통의 infra가 잘 이루어진 곳에 살고 싶어 합니다. 하지만, 그 곳에 사는 모든 사람들을 경제논리와 시장논리가 아닌, 단순히 표심을 얻기 위한 정치적 수단으로 내 몰아서, 버블세븐에만 살면 모두 투기꾼이고 종부세를 내야하는 사람이라고 모는 것은 아주 저급한 정치논리 일 수 밖에 없지 않나 생각이 듭니다.

조금 더 깊게 생각한다면, 낙후된 지역을 개발하여 인구를 분산시켜 수요층의 엷게 하여야 하는데, 버블세븐 이외에 먹거리나 문화/교통/교육적인 인프라에 대한 비젼을 제시못하니, 모두들 살고 싶고 원하는 곳이 같을 수 밖에요.

미국, 일본의 폭락의 예를 들지만 우리나라의 경우, 지금 겨우 진정시켜 놓은 것은 “과도한세금과 금융규제 입니다.
미국, 일본, 유럽의 그것과는 다르다는 것이지요.

4월에 총선이 있군요.
지금 새롭게 바뀌는 정부는 어떠한 정책이나 비젼보다도 중요한 것이 바로 “총선에서의 승리”입니다.
그 전에는 어떠한 부동산관련 정책에 대하여서도 정확한 정책을 내 놓기 쉽지 않을 것입니다. 괜시리 불 구덩이를 들 쑤실 필요가 그들에게는 없을 것이니까요.

지금까지 살아오면서 느낀 것은 세상은 항상 가진자와 힘있는 자들의 편에서 손을 들어주는 일이 많았습니다.

우리 주변에는 살아가면서 많은 교과서와 지침서들의 많습니다. 바로 주변의 친구와 지인들에게서 그 답을 얻을 수 있지요.

“집값이 앞으로 오르나요?” 라고 물어보신다면,
“어떻게 돈을 벌어야 하나요?” 라고 자신에게 물어보라 말씀 드리고 싶습니다.