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수익형 부동산 어디에 할것인가?

몇년째 수익형 부동산으로 많은 관심이 몰리고 있다.
길게보면 5년 이상 된듯하다.
금리인하에 맞추어서 시작되었고 금리가 급격히 하락한 작년과 올해 더욱 관심을 받고 있다.
이에 맞추어 수년전부터 많은 소형 오피스텔과 도시형 생활주택들이 공급된 상태이고
일부지역에선 수급불균형으로 공실이 일부 발생되고 있으며 수익율은 몇년전보다 하락한
상태라는것이 이쪽에 관심을 가진 분들이라면 알고 있는 현실이다.

그럼에도 최근 들어서 시중경기의 급랭과 국내 주요대기업들, 주요산업들마저 휘청거리는 상태에서
더구나 앞으로의 경기마저 더욱 암울해 보이는 현재
가장 안전적인 투자처로서의 입지는 여전히 최고라 할것이다.

그렇다면 어디다 할것인가?

1. 공실이 발생하는곳은 많은 공급이 된곳이다. 많은 공급이 가능한 지역 즉 경기나 서울 변두리 지역, 땅값이 비교적 싸서 대량 공급이 가능한곳은 피하라. 경기와 서울 외곽지역보단 서울 핵심부분으로 들어가란 이야기다.
 강남과 용산이 이에 해당한다.(서초는 강남역 근처에 한정) 강남,용산 핵심지역은 빈땅이 없고 토지가격이 비싸 새로 짓기가 매우 어렵다.
 더 이상 지을수가 없음에도 수요는 항상 유지되며 점차 도심으로의 집중마저 나타나고 있는 지금
10년 앞까지 생각한다면 도심 핵심지역으로의 진입은 유일한 선택이다.

2. 강남

1970년대식의 대규모 개발이 진행될 가능성이 없는 현 시점 강남역 주변은 영원한 1순위 투자처이다.
다만 가격이 가장 먼저 상승하는곳이라 가치보다 저평가된 곳을 찿기는 어렵다.
제가격을 주고 산다고 생각해야한다. 많은 오피스텔들이 있는곳이지만 어는 지역보다 공실율이 낮으며 세입자를 구하기 용이하며 부동산업소들이 시스템이 잘 되어 있어 관리 또한 용이한 지역이다.
매매가격은 월세 x 3에 보증금을 합한 액수정도라 보면 된다.
원룸보단 ,투룸 쓰리룸이 수익율이 더 높다.


원룸은 월세 80 받는곳이 2억8천 육박하는 반면 투룸은 월세 150 받는곳이 4억8천선이나 투룸의 경우
숫자 자체가 매우 적고 매매물건 구하기도 매우 어려워 시세의 의미가 적음. 사실상 주인이 부르는 가격이 매매가격이 되는 경우가 많음.
특별한 사정이 있지 않는한 알짜중의 알짜라 할수 있는 이런 매물을 팔이유가 없음. 이 정도 안정성,환금성을 가진 대체투자처가 없음.  
강남쪽 오피스텔,주상복합내 소형 아파트는 스튜디오형이나 원룸들이 대부분인 반면 투룸은 손에 셀만큼 드물기 때문이다.

오피스텔도 투룸이 드물지만 전입신고가 가능한 소형 주상복합의 투룸 아파트는 단지자체가 강남역 주변으로 포진한 수십개의 단지중 오직 2-3단지밖에 없으며 매물거래는 몇년에 한건이 나올까 말까하여 거래가 자체를 알기 어려운 정도이다.  이곳에 임대들어가려면 부동산에 몇달전에 미리 이야기해야 가능한 정도이다. 쓰리룸은 아파트와 겹치게되어 오피스텔 자체는 희귀하지만 대체품으로서의 아파트가 있다.
물론 아파트 가격이높은 만큼 임대료 차이는 아파트가 높다.
일대의 일반 아파트로선 역삼아이파크에도 투룸아파트가 있으나 가격 매우 높아 수익률이 떨어짐.
강남 핵심 지역에서의 수익형부동산 투자라면 주상복합이나 일반 오피스텔로 가야하는게 철칙임.

결론적으로 강남역 주변이나 삼성역주변(한전부지개발 관련해 가격 상승해 수익율 떨어짐)의 강남 핵심지역 투자는 투룸이 수익율과 안정성에서 최고의 선택이 된다. 다만 스튜디오형이나 원룸에 비해 가격이 비싸 어는 정도 자산이 있어야 가능하다는 한계가 있다.
특히 주상복합에 위치한 투룸형 아파트는 희귀한것으로 구할수 있다면 최우선으로 고려할 대상이다.한 단지를 분석한 결과 이곳의 년평균 수익율은 임대료와 매매가상승을 합쳐 매년 10%이상의 수익이 난다.
현 시점의 금리를 생각한다면 6배 이상의 수익이다. 금리와 비교한다면 여전히 계속 오를 여지가 충분하다는 의미가 된다. 강남권 신규분양이 6천 심하면 8천까지 이야기하는 현 시점에서 강남 핵심지역 주상복합내 아파트는 아직 평당 3천만원도 안된다. 마포아파트보다 평당가가 저렴하다. 이렇게 저렴한 이유는 아직 한번도 투자자들로부터 바람이 불지 않은 아이템이기 때문이다. 어는 투자자도 제대로 이야기 한적없고 제대로 바람이 분적이 없는 아이템이기 때문이다. 강남 핵심지역 주상복합의 투룸이 언급된것을 본적이 있는가? 아무도 주목하지 않았지만 가장 안정적으로 상승하고 가장 안전한 투자처이며 또한 돋보이는 수익을 내주고 있는 수익형 부동산의 핵심중 핵심이다.

3. 용산

역시 종로, 광화문 지역과 더불어 서울시내 3대 핵심지역이며 종로쪽의 구시가지에 비해 개발, 상승 여력이 월등한곳이다.
또한 강남에 비해 수익율이 더 높고 미래가치 또한 탁월하다는 장점이 있다.
이곳의 수익형 부동산은 크게 용산역앞, 문배지구, 그리고 시티파크,파크타워의 용산공원근방이 있다.
시티파크와 파크타워는 주거지로서 선호도 높으나 평수가 크거나 저층부 위치 그리고 매매가 높아 수익율이 낮은편임.

용산역앞은 편의성이 돋보이는 지역이고 오래된 오피스텔들은 단지 자체가 소형이라는 단점이 있음.
최근 지어진 단지들은 대형 단지들이나 매매가 매우 높은 상태임.
대표단지인 용산 아스테리움의 경우 전용15평(49m2)의 경우 2천/160-170만원의 임대료 형성이고 매매가는 5억-5억5천을 형성함.

문배지구의 경우 기존의 단지들에 최근 지어진 단지들이 합쳐져서 용산에서 가장 많은 주상복합과 오피스텔이 밀집한 상태임. 이곳의 오피스텔 역시 스튜디오나 원룸들이 대부분인 상태이며 투룸은 희귀한 상태임.
투룸의 경우 최근 지어진 곳은 임대가 대비 수익율이 지어진지 몇년이상된 단지들보다 떨어짐.
단지 자체의 편의성이나 외관, 평면에서 차이가 없기에 임대가 크게 차이 없어 최근 단지보단 몇년된 단지가 수익율에서 유리함.
이곳 임대료는 투룸 오피스텔의 경우 전용 20평전후일때 용산 아스테리움 전용15평과 비슷한 2천에 월150-170선에 형성되어 있음.
매매가는 4억5천 전후로 용산역앞보다 낮게 형성되어 수익율 면에선 용산 최중심가인 용산역보다는 오히려 높은 상태임.
강남보다는 투룸이 비율이 좀 더 있는 편이나 역시 전반적으로 부족한 상태라 임대료를 제대로 받을수 있어 수익율은 투룸이 가장 높은 상태임. 이곳 역시 주상복합내에 위치한 투룸 오피스텔의 장기수익율을 분석해보면 역시 매년 10% 이상의 수익율을 보이고 있음. 

결론적으로 이곳 또한 투자자금이 된다면 투룸이 가장 수익율이 높으며 공실관리면에서도 가장 유리한 상태임.
특히 주상복합내에 위치한 오피스텔의 경우 단지관리가 체계적으로 잘되어 있어 관리면에서도 유리하며
세입자들의 선호도도 일반 오피스텔보다 높은 상태이다. 다만 이러한 조건을 갖춘 세대는 이곳 역시 많지 않은 상태이며 매물을 확보하는것이 가장 첫번째 관건이며 두번째 같은 임대료라면 세입자가 더 선호하는 단지가 있는것을 고려해야 할것이다. 단지내의 조경과 관리가 잘되고 쾌적한 단지를 선별하는것이 필요하다.

한줄 결론: 수익형 부동산중 최고의 안정성과 수익성을 갖추고 있는곳을 꼽으라면 강남역 주변과 용산의 핵심 지역중 주상복합내에 위치한 투룸 매물(지은지 5년이상된것, 5년이내의 매물들은 분양가 자체가 상승한 상태였음)이 현 시점 최고의 선택임.


(본글은 본인이 직접 쓴것이며 수십년간의 부동산 현장 답사를 통해 경험으로 체득하고 현장에서 확인한것을 근거로 하였음.)