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■ 공인중개사의 새로운 수익 구조 (밀월관계)

1)행정사의 업무를 살펴보면 다음과 같은 업무(행정사법 제2조, 동법 시행령 제2조)를 행정사가 수행할 수 있습니다.

① 행정기관에 제출하는 서류의 작성

② 권리·의무나 사실증명에 관한 서류의 작성

③ 행정기관의 업무에 관련된 서류의 번역

④ 제1호부터 제3호까지의 규정에 따라 작성된 서류의 제출 대행

⑤ 인가·허가 및 면허 등을 받기 위하여 행정기관에 하는 신청·청구 및 신고 등의 대리

⑥ 행정 관계 법령 및 행정에 대한 상담 또는 자문에 대한 응답

⑦ 법령에 따라 위탁받은 사무의 사실 조사 및 확인

2)공인중개사가 관심을 가질 분야

동법시행령 제2조 5호에서는, 법 제2조제1항 제5호의 사무를 다음과 같이 규정하였습니다.

“다른 사람의 위임을 받아 인가·허가·면허 및 승인의 신청·청구 등 행정기관에 일정한 행위를 요구하거나 신고하는 일을 대리하는 일”

3)토지부동산에 대한 인허가 행위를 살펴봅니다.

①「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 개발행위허가

②「농지법에 따른 농지전용허가」

③「산지관리법에 따른 산지전용허가」

④「건축법 등에 따른 건축인허가」

⑤ 각종 관계법규에 따른 공장설립 인허가, 지목변경, 형질변경, 토석채취, 도로점용허가 등 그 수는 말할 수 없이 많습니다.

4)문제제기 등

가) 건축신고와 허가는 어떤 자격사가 신청할 수 있을까요?

이 질문에 모든 분들의 머릿속에 떠오르는 자격사는 건축사 일 것입니다. 그러나 답은 아애에서 살펴보듯이 다를 수 있습니다.

나) 건축사의 업무(건축법 제19조)에 대하여 살펴봅니다.

① 건축사는 건축물의 설계와 공사감리에 관한 업무를 수행한다.

② 건축사는 제1항의 업무 외에 다음 각 호의 업무를 수행할 수 있다.

㉠건축물의 조사 또는 감정에 관한 사항

㉡건축물에 대한 현장조사, 검사 및 확인에 관한 사항

㉢건축물의 유지·관리 및 건설사업관리에 관한 사항

㉣특별건축구역의 건축물에 대한 모니터링 및 보고서 작성 등에 관한 사항

㉤이 법 또는 「건축법」과 이 법 또는 「건축법」에 따른 명령이나 기준 등에서 건축사의 업무로 규정한 사항

㉥그 밖에 다른 법령에서 건축사의 업무로 규정한 사항

다) 건축신고대리에 대한 업무는 누구의 업무영역일까요?

위에서 살펴보았지만 건축사의 업무에는 건축신고에 관한 업무를 고유의 업무로 하지 않고 있습니다.

그 업무에 관하여는 행정사법 시행령 제2조5호(“다른 사람의 위임을 받아 인가·허가·면허 및 승인의 신청·청구 등 행정기관에 일정한 행위를 요구하거나 신고하는 일을 대리하는 일”)를 근 거로 행정사의 고유업무영역이라 할 수 있을 것입니다.

(이 해석은 단순 사견으로 구체적 관계에 대해서는 법제처 등의 유권해석을 요구하셔야 합니다)

라) 소결

공인중개사와 행정사자격증의 밀월관계는 여기에 있다 할 것입니다.

공인중개사가 행정사자격증을 취득하고, 겸업을 한다면, 부동산과 관련된 행정기관과의 관계에서 제3자 로서 단순 심부름의 차원을 벗어나 대리인의 자격으로 부상 할 수 있다는 것입니다.

심부름과 대리인은 그 역할도 다를 뿐만 아니라 보수면에서도 엄청난 차이를 두고 있습니다.

■ 밀월의 달콤함

이렇듯 공인중개사가 행정사자격을 취득하게 되면 가지는 그 장점과 부수적 업무와 관련된 시너지 효과는 이루 말할 수 없을 것으로 사료됩니다.

다만 이런 밀월관계는 멀지 않아 깨지게 되어 있습니다.

왜냐하면 의뢰인을 대리하여 행정기관에 대리인의 자격으로 간다는 것은 상식이 아닌 전문 지식을 요구하기 때문입니다.

인허가 신청서를 제출해주는 단순한 심부름은 그 인허가 신청에 대한 법적효과에 대하여 아무런 책임이 없습니다.

그러나 대리인은 다릅니다.

건축사 실력 이상 전문성을 갖추고 있을 것을 요구합니다.

이런 사실이 밀월의 달콤함을 깨지게 한다는 것입니다.

합격을 넘어 실력 있는 행정사가 되셔야 합니다.

합격은 아무나 할 수 있으나, 타인의 법률관계에 개입하여 그 법적효과를 해결하여 주는 능력은 자격증 소지여부와 무관한 별개의 문제입니다.

그래서 장롱면허가 나오게 되는 것입니다.

여기에서 필자는 행정사자격시험 준비를 할 때 단순 합격만을 목표로 하지 말고, 전문가가 되기 위한 공부라 생각하고 각 분야의 공부를 열심히 하여 줄 것 을 강조하고 싶습니다.

■ 행정사 자격증이 공인중개에게 가져다 주는 행복

행정사 자격증은 분명 공인중개사분들에게 사회적 지위를 향상시켜주는 관문이 될 것임에 분명하고, 단순 알선 업무에서 벗어나 전문자격사로서 행정기관으로부터 대접을 받을 수 있을 것이고, 그에 따른 보수 또한 알선의 보수를 넘어 설 것입니다.

행정사간판을 구청, 경찰서, 출입국관리사무소 등 행정기관 부근에서만 보이는 이유는 행정기관에서 이루어지는 모든 업무가 편람에 수록되고 서식화 되어 있다 보니 “한글”을 아는 분들은 쉽게 행정기관과 업무를 볼 수 있기 때 문일 것입니다.

그러나 부동산관련 행정기관 업무는 “부동산‘이라는 특수한 분양의 전문성을 별도로 요구하고 있기에, 일반인들이 쉽게 접근할 수 없는 분야입니다.

민원서류는 누구나 작성하여 제출 할 수 있어도 ”부동산“이 가지고 있는 특수성은 재산적 문제로 또 다른 문제인 것입니다.

이런 특수한 분야의 전문가인 공인중개사가 부동산에 관한 업무에서 행정사 업무까지 병행하게 된다면 그것은 축복이요 행복이라 생각합니다.

■ 수험방법 등

공인중개사과목에서 민법과목은 행정사 1차시험에서 총칙에 해당하고, 2차계약법에 해당하기 때문에 공인중개사 시험공부를 하신 분들은 행정법 1과목만 공부 하시면 공부하시는데 어려움이 없을 것입니다.

현재 시중에서 동영상으로 제공하는 행정사1차과목 수강료가 시험볼 때까지 40만원선 정도입니다.

동영상 각과목당 5번 정도 들으시면 합격하신다고들 하십니다.

토요일과 일요일만 투자하시면 이틀에 1과목은 동영상 1회수강할 수 있을 정도의 양입니다.

많은 공인중개사분들이 행정사자격시험에 관심을 가지시어, 그분들만의 고유영역을 찾아 행복한 날들이 많아지시기를 바랍니다.

■ 행정사 자격시험 시행과 합격자 발표

1) 행정사 자격시험 실시

제1회 1차 행정사 자격시험이 2013년 6월29일 실시되어, 일반행정사(이글에서는 외국어번역행정사와 기술행정사는 제외함)에 7,767명이 응시했고, 7월31일 합격자가 발표되어 일반행정사 1차시험합격자가 2,584명이 발표되 었습니다.

2) 2차 합격자 발표

2013년 10월 12일에 실시하였는데, 일반행정사에 1,770 명이 응시하였고, 제1회 최종 합격자가 2013년12얼 11일 269명이 합격하였습니다.

합격자 평균점수는 56.03점 이었습니다.

3)행정사 자격시험 응시 자격 제한이 없습니다.

4)시험과목 등

1차시험은 민법총칙, 행정법, 행정학 3과목으로 각 객관식 5지선다형으로 20문제가 출제됩니다.

절대평가로 평균 60 점만 되면 합격합니다.

2차시험은 민법계약법, 행정철차론(총8개법령), 사무관리 론, 행정사실무법(행정사법, 행정심판법, 비송사건절차법) 으로 4과목입니다.

모두 주관식(논술식 1문제, 약술식 3문 제)으로 출제됩니다.

2차는 상대평가로 제1회 때는 각 과목 40점 과락 없이 267명을 합격시킨다고 발표되었고, 269명을 합격시켰습니다.



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