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크게 조정 받은 재개발, 이제 슬슬 투자해 볼까? [도시계획: 전영진]

용산의 모 재개발 구역은 2008년 총회에서 조합원들에게 약속한 비례율이 130%를 넘었었다.

이는 간단히 말해 감정평가액이 1억이면 1억 3천만원을 인정해주겠다는 것인데, 이러한 내용을 조합원끼리 총회를 열어 계산하고 의결하도록 한 것이 관리처분 총회이다.

이는 해당 관할 구청의 ‘인가’를 통해 그 효력을 완성하는 형식을 가지고 있는데 이로 인해, 자칫 추가부담금이 확정되었다는 의미로 여겨지게 하는 부분이다.

하지만 관리처분인가라는 절차가 사업의 초기 단계에서 이루어지는 것이니 만큼, 사업의 진행 과정 중에 변경의 여지는 충분히 있을 수밖에 없다.

‘인가’라는 형식을 취하지만 ‘예정’의 성격을 가졌다는 의미이다.

 

위에 말한 구역은 현재 공사가 진행 중이다.

다시 말해 뒤로 후퇴할 수 없는 현장이라는 의미이다.

이러한 현장은 아직 철거를 하지 않은 현장과는 달리 시간이 지체될수록 이자가 눈덩이처럼 커져간다.

해당 구역은 최근 조합원에게 비례율의 변경 안을 다시 제시하였는데 최초 제시한 비례율의 절반밖에 되지 않는 숫자다.

그동안 늘어난 손실에 대한 조합원의 부담인 것이다.

이러한 사례는 마포의 모 재개발 구역을 비롯하여 여러 곳에서 나타났다.

결국 해당 관청의 인가를 통해 완성된 비례율도 사업의 지연 등으로 인해 변경될 수 있다는 점을 투자자들은 염두 해두어야 한다는 것을 의미한다.

 

여기서 우리는 이러한 이유에 대한 근본적 원리를 이해할 필요가 있다.

결국 관청은 인ㆍ허가만을 할 뿐 사업의 성패에 관여할 수 없는 구조라는 점과 시공사 역시도 절대 손해 보려하지 않는다는 기본적인 구조를 이해해야 한다.

모든 성패는 조합원이 안고 가야 하지만, 본인이 사업의 주체인지조차도 모를 뿐 아니라, 의무만 있고 권리엔 무관심한 것이 그동안의 재개발 투자자들의 관점이다 보니, 그럭저럭 경기가 좋아 잘 될 때는 무난히 넘어갔어도 경기 변동이 심해 손실이 클 경우는 온전히 조합원 부담으로 돌아갔던 것이다.

 

그렇다면 언제 투자하는 것이 가장 현명한 것일까?

보다 정확한 물음은 ‘언제’가 아니고 ‘어떻게’가 옳을 것이지만 그래도‘언제가 좋으냐?’를 단계별로 따져 비교해 볼 필요는 있겠다.

 

재개발 투자에 있어 일반인들에게 가장 안정적인 단계로 알려진 관리처분인가 단계에서 확정한 추가 분담금도 사업의 지연 등으로 인해 변동 될 수 있다는 사실을 알고 나면 어느 단계가 가장 안전한지는 정말 어려운 숙제로 남고 만다.

여기서 우리가 고려할 것이 사업의 속도에 대한 관점이다.

오히려 조합설립인가 이전까지는 사업의 진행이 지연된다하여 조합원들의 분담금이 크게 늘지는 않는다.

하지만 땅을 파고 사업을 진행하는 단계에 들어가면 시간이 곧 돈이 되고 만다.

결국 위험부담이 수익률로 환원되느냐의 문제인 것이다.

먼 미래를 보고 투자 수익을 원한다면 초기 단계를 선택함이 옳고 안정적인 투자를 원한다면 입주 단계에 와서 투자해야 한다.

대신 초기 단계 투자는 시간과 상황변경 가능성에 대한 위험성을 안고 가야하고 입주 단계에선 위험성의 제거에 따라 투자금액이 클 수밖에 없는 점을 인정해야 한다.

이러한 단계 중 가장 위험하고 가장 어려운 단계는 관리처분인가와 같은 진행 과정 중의 투자일 것이다.

 

하지만 이에 대한 새로운 관점으로의 접근도 필요하다.

위에 말한 사례를 통해 다시 분석해 보자.

비례율이 반으로 줄었으니 재개발은 무척 위험한 투자 상품인가?

그렇지 않다.

이는 여느 투자 상품과 다르지 않은 결론이다.

2008년 서브프라임 사태 이후 재개발뿐만 아니라 거의 대부분의 자산들이 하락의 아픔을 겪었다.

이중에선 회복이 빠른 것도 있고 지금까지도 회복되지 않는 상품들도 있다.

아파트의 경우를 예를 들어보면 아마 서브프라임 사태 때 매입했던 아파트가 지금 수익이 가장 클 것이다.

이는 재개발도 마찬가지이다.

관리처분의 변경을 통해 조정을 받는 다는 것은 다시 말해 손실을 확정하고 손실의 부담 주체를 규정한다는 의미이니 위의 사례와 같은 손실은 전 조합원이 지고 가게 될 것이다.

결국 해당 금액을 온전히 계산식에 넣고 매입하는 사람 입장에선 저렴하게 매입하는 것이 된다.

슬픈 이야기지만 누군가의 손실은 누군가의 이익이 될 수 있는 자본주의 논리에 따른 것이다.

지금 관리처분 변경을 통해 조정을 시도 받는 현장은 결국 주식이 반 토막 나는 현상과 비슷하다.

결과론적인 이야기지만 바꿔 말해 그 이전 조합원들은 꼭지에 매입했던 것이다.

 

결론하여 크게 분류해 보면, 초기단계, 사업 진행단계, 입주 단계로 투자 단계의 분류가 가능해진다.

법률상에서 정의한 단계별 명칭은 사실 알아도 몰라도 큰 차이가 없다.

초기단계는 큰 위험성은 없으나 진행 여부에 대한 불확실성이 있을 것이고 입주단계는 확실한 진행을 이루었으나 가격이 비쌀 것이다.

결국 수익률을 높이려면 사업 진행단계가 적기일수 있으나 많은 변수를 고려한 제대로 된 분석이 선행되어야 할 것이다.

초기 단계 지역에 투자할 경우, 몇 가지는 반드시 염두 해 두어야 할 점이 있다.

바로 해당 지역의 도시계획에 의한 건립 가능 규모와 기존 조합원의 숫자에 대한 비교이다.

이는 사업성을 분석하는 것으로 사업이 진행되느냐 안 되느냐의 첫 번째 단추가 된다.

지분 쪼개기가 많아 조합원의 수가 늘어났다면 일시적인 동의율은 높일 수 있으나 사업성이 낮아 사업 진행이 안 될 수도 있기 때문이다.

 

사업의 진행단계에 있는 현장은 조정을 받을 때에 투자함이 옳다.

20년 가까이 재개발 지역을 분석하면서 느끼는 점은 거의 대부분의 구역이 조정을 겪는다는 것이고 구역 전체가 조정을 겪지는 않더라도 물건에 따라 조정을 받는 물건이 생길 수밖에 없다는 것이다.

사업의 진행 중에는 그러한 진행을 염두 하지 않고 투자한 물건이 조정을 받으면서 실망 매물로 나오는 경우가 많다.

입주 단계에선 그냥 아파트로 보고 투자하면 되는 것이니 주변 시세와의 비교를 통해 검토하면 그만이다.

이 밖에도 재개발 투자 시 꼭 알아야 할 것이 조합원의 자격 기준이다.

이는 각 지역별로 규정하고 있는 법규의 이해를 통해서만 가능하다.

 

모든 투자 상품은 사이클이 존재한다.

최근 도시재생사업이라는 새로운 개념의 구도심 개발사업의 선도지역이 발표되었다.

또한 가로주택 정비사업과 같은 소규모 개발 사업의 동의율도 완화되었다.

방치되어선 안 될 구도심 기능의 회복을 위해선 반드시 필요한 과정이다.

방치에 의한 부작용 인식을 넘어 개발의 필요성이 대두되고 다시 재개발 재건축의 사이클이 도래할 날이 머지않아 보인다.

 

전영진 예스하우스 대표

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