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최근 서울지역의 선순위 임차인이 있는 아파트가 낙찰된 사례 중에서 법정기일이 임차권보다 빠른 조세채권의 교부청구로 인하여 선순위 임차권의 보증금 일부가 인수되는지 여부가 문제된 사건이 있다.

일종의 특수물건이라 할 수 있는데, 이러한 사례는 앞으로도 종종 있을 수 있는 사례라 할 수 있고 NPL의 분석에 있어서도 좋은 참고가 될 것이라 판단하여 구체적인 내용을 소개하고자 한다.


1. 사실관계

위 사건 아파트는 본래 갑과 을이 각 지분 2분의 1을 보유하여 공유관계에 있었으나, 갑의 지분 전부가 병에게 이전된 후 공유자인 을과 병이 정에게 임대를 하였다.

한편 위 지분 양도 당시 갑은 양도소득세를 납부하지 않아 체납자의 지위에 있었는데, 갑의 지분이 병에게 이전된 날부터 약 2개월 후에 위 양도소득세의 법정기일이 도래하였다.

그 후 병의 지분이 다시 갑에게 이전되었고, 이에 관할 세무서에서 갑의 지분 전부를 압류하여 압류등기가 이루어졌는데, 위 압류등기일이 비록 위 임차권의 대항력발생일 및 확정일자일보다 시간적으로 뒤졌지만, 위 조세채권의 법정기일은 위 임차권보다 앞섰다. 이해의 편의를 위하여 위 사건 아파트에 관한 사실관계를 시간적 순서에 따라 정리하면 아래와 같다.




2. 매수인의 입찰과정

(1) 이 사건 매수인은 입찰 전에 선순위 임차권이 있음을 알았으나, 그 임차보증금이 6억원이고 적법하게 배당요구를 하였으므로, 6억원 이상의 가격으로 낙찰받으면 그 매각대금으로 임차보증금 전부가 변제될 것으로 판단하고 입찰가를 8억 2,600만원으로 적어 입찰에 참여하여 낙찰받았다.

(2) 한편 매수인이 입찰 당시 등기부를 통해 체납처분에 의한 압류등기가 있음을 발견하였지만 그 조세가 당해세인지 일반조세인지, 일반조세라면 법정기일이 언제인지 등은 확인할 수 없어 위 조세채권이 임차권인수여부에 영향을 줄 수 있는지에 대해서는 알지 못한 상태에서 입찰에 참여하였다.

(3) 그러나 매수인은 낙찰 받은 후 혹여라도 이 사건 조세채권이 이 사건 임차권 인수에 영향을 줄 가능성은 없는지 염려되어 매각대금을 납부하기 전에 법원에 비치된 체납처분청의 교부청구서를 열람하였는바, 이 과정에서 이 사건 조세채권의 법정기일이 이 사건 임차권의 전입신고일 및 확정일자일보다 앞선다는 사실, 체납세액이 무려 6억 5,000여만 원이나 된다는 사실을 알게 되었다.

(4) 이 사안에서 매수인은 법정기일이 빠른 조세채권으로 인하여 임차보증금의 부담을 일부 인수하여야 하는가?

이에 대한 해답을 얻기 위해서는 이 사건 임차보증금채권과 조세채권의 우열에 관하여 검토가 필요하다.


3. 이 사건 임차보증금채권과 조세채권의 우열

(1) 임차권의 성립과정

이 사건 부동산은 최초에 갑과 을이 각 지분 2분의 1을 매매로 취득하여 공유관계에 있었는데, 그 후 갑의 지분 전부가 병에게 이전되었다.

한편 이 사건 임차권은 공유자인 을과 갑지분을 이전받은 병이 임대인이 되고, 정이 임차인이 되어 성립되었으며, 임차인 정은 임대차계약일에 전입신고와 확정일자를 부여받았다.

그 후 병의 지분 전부가 종전 공유자이자 이 사건 조세 체납자인 갑에게 이전되었다.

(2) 이 사건 조세채권의 법정기일

이 사건 조세채권은 갑에게 부과된 양도소득세 및 그 가산금으로서 체납액은 6억 5천여만원이고, 그 법정기일은 갑지분이 병에게 이전된 날부터 약 2개월 후에 도래하였는바, 갑은 법정기일 도래 당시는 물론 임차권설정 당시에도 이 사건 부동산의 소유자의 지위에 있지 않았다.

(3) 이 사건 조세채권과 임차권의 배당순위에 관하여

1) 조세채권과 저당권등에 의하여 담보된 채권의 우열 일반조세채권과 전세권, 질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권간에는 조세채권의 법정기일의 선후에 따라 그 우열이 정해진다.

그러나 그 재산에 대하여 부과된 조세(이하 ‘당해세’라고 한다)는 법정기일의 선후에 불구하고 당해세가 우선이다(국세기본법 제35조 제1항 참조). 따라서 일반조세채권의 경우 그 압류등기일이 늦더라도 그 법정기일이 담보권설정일보다 빠르면 경매절차에서의 배당에 있어 조세채권이 우선순위가 되는 것이 원칙이다.

그러나 판례는 조세채권의 법정기일이 담보권설정일보다 빠르거나, 그 조세채권이 당해세라 하더라도 언제나 조세채권이 저당권 등에 의하여 담보된 채권보다 우선하는 것은 아니라는 예외를 인정하고 있다.

[참고 판례]

저당부동산의 양수인에 대하여 당해세인 지방세의 체납이 있는 경우 이를 지방세법 소정의 당해세라고 하여 저당권부 채권에 우선하여 징수할 수 있는지 여부(소극) 지방세법 제31조 제2항 제3호의 규정에 따라 지방세에 대하여 우선적으로 보호되는 저당권부채권은 당해 저당권설정 당시의 저당권자와 설정자와의 관계를 기본으로 하여 그 설정자의 납세의무를 기준으로 한 취지라고 해석되고, 이러한 지방세 등의 우선징수로부터 배제되는 저당채권은 설정자가 저당부동산을 제3자에게 양도하고 그 양수인에게 지방세의 체납이 있었다 하더라도 특별규정이 없는 현행법 하에서는 그 보호의 적격이 상실되는 것은 아니라 할 것이므로, 저당부동산이 저당권설정자로부터 제3자에게 양도되고 위 설정자에게 저당권에 우선하여 징수당할 아무런 조세의 체납이 없었다면 양수인인 위 제3자에 대하여 부과한 지방세를 당해세라 하여 우선 징수할 수 없다 할 것이다.

(대법원 991.09.24. 선고 88다카8385 판결).

2) 이 사건 조세채권과 임차보증금반환채권의 우열

① 조세의 법정기일을 기준으로 따진다면 이 사건 조세채권이 배당에서 우선순위가 된다고 볼 수도 있다.

만약 이 원칙에 따른다면 전체 매각대금(8억 2,600만원) 중 갑지분 매각대금에 해당하는 4억 1,300만원은 조세채권에 배당되고, 나머지 4억1,300만원만 임차인에게 배당되어 매수인은 1억 8,700만원(600,000,000원 - 413,000,000원)의 임차보증금의 부담을 인수하게 될 것이다.

② 그러나 당해세 또는 법정기일이 빠른 조세채권을 우선징수 하기 위해서는 담보물권을 취득하는 사람이 장래 그 재산에 대하여 우선순위에 해당하는 조세가 부과될 것을 상당한 정도로 예측할 수 있는 것이어야 한다는 위 판례의 취지에 비추어 볼 때, 담보물권에 준하는 이 사건 임차권의 보증금반환채권은 이 사건 조세채권에 우선하여 배당되어야 할 것이다.


4. 맺 음  

위 경매사건은 임차권의 인수여부가 직접 문제된 사안이지만 다른 한편으로는 NPL의 매입에 있어서도 참고가 될 만한 사안이다. 위 사건을 통하여 당해세 또는 법정기일이 빠른 일반 조세채권이라 하더라도 저당권부채권보다 배당순위가 언제나 우선인 것은 아니라는 점을 새겨야 할 것이다.



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