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오늘은 지난번에 이어서 건폐율과 용적율에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

건폐율과 용적율을 가장 간단히 설명하면 아래와 같습니다.

건폐율과 용적율의 차이점은 바로 수식의 분자부분에 있는 건축면적과 연면적의 차이입니다.

건폐율에서 건축면적이란 건축물의 외벽 또는 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 말하는데, 보통은 1층의 바닥면적이 해당됩니다.

아래그림에서 다시 알아볼까요?

위의 그림처럼 대지면적이 100평이고 건축면적이 50평이라면 건폐율은 몇 %일까요?

건폐율=건축면적/대지면적x100 이므로 50/100x100=50%

건폐율은 바로 50%입니다.

즉,대지의 50%를 1층 바닥면적으로 할수 있다는것을 의미입니다.

생산관리지역과 보전관리지역은 건폐율이 20%이고 계획관리지역은 건폐율이 40%입니다.

건폐율이 1층의 바닥면적을 의미하므로 대지가 100평일때 생산관리지역과 보전관리지역은 20평만 1층 바닥으로 할수 있지만 계획관리지역은 40평까지를 1층 바닥면적으로 할수 있기때문에 훨씬 넓게 건축할수 있습니다.

다음그림에서 용적율에 대해서 알아볼까요?

용적율은 수식의 분자부분이 연면적으로 되어 있는데 연면적이란 건축물의 각증 바닥면적의 합계인데 용적율 산정시 적용되는 연면적에는 지하층,주차장시설,주민공동시설 면적은 제외합니다.

위의 그림에서 바닥면적이 300㎡ 인데 4층이므로 연면적은 1200㎡ 이됩니다.

그러나 용적율을 산정할때는 지하층을 제외하므로 3층이 되어 연면적은 300㎡ x 3층 = 900㎡ 이 됩니다.

그러므로 용적율은 연면적/대지면적이므로 900/600 x 100 = 150% 가 됩니다.

생산관리지역과 보전관리지역이 용적율이 80%이고 계획관리지역은 건폐율이 100%입니다.
만약 대지가 100평일때 생산관리지역과 보전관리지역은 80평을 연면적으로 할수 있지만 계획관리지역은 100평까지를 연면적으로 할수 있습니다.

지난번에 보전관리/생산관리/계획관리지역중 계획관리지역이 가장 좋다고 말씀드렸습니다.
다음 예를 살펴보면 그 의미를 정확히 알수 있습니다.

예) 대지를 100평이라 가정했을때 보전관리/생산관리지역은 건폐율 20%,용적율 80%이므로 1층바닥면적이 20평이고 연면적이 80평인 건물,즉 바닥면적 20평짜리 4층건물을 지을수 있습니다.

그러나 계획관리지역에서는 바닥면적이 40평이고 연면적이 100평이므로 100/40=2.5층,즉 바닥면적이 40평인 2.5층 건물을 지을수 있습니다.
즉, 계획관리지역은 건물은 넓게 크게 지을수 있기 때문에 토지이용의 집약도를 높일수 있습니다.
그러나 주말주택의 경우 그렇게까지 큰 주택을 지을 필요가 없기 때문에 특별히 계획관리지역이 좋다/나쁘다라고 단정지을수는 없습니다.
오히려 개발이 쉽지 않은 농림지역과 인접해있는 보전관리지역이 더 좋을수도 있는데 이 문제는 각 개인의 성향에 대한 문제이기때문에 각 개인의 판단에 맡기도록 하겠습니다.

또한 중요한 부분은 지금까지 말씀드린 건폐율과 용적율이 절대적인것이 아니고 각 지역별로 틀리기 때문에 반드시 매입 예정지역의 도시계획조례를 확인하시기 바랍니다. 

다음번에는 농림지역에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.