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부동산을 양도할 경우 매매차익이 있으면 양도소득세를 내야합니다.

다만, 주택은 1세대가 1주택을 2년이상 보유하다가 양도하는 경우에는 비과세 해주고 있습니다.

이 경우 주택의 양도가액은 9억원을 넘지 않아야 합니다. 

주택을 양도시 비과세 해주는 것은 서민의 기본 주거생활의 안정을 위해서이며, 비과세 요건을 충족한 경우에는 납세자의 신청이나 신고와 관계없이 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
 
주택의 양도시 비과세 받을 수 있는 요건을 알아보면 다음과 같습니다.

☞ 비과세 요건 :  1세대 + 1주택 + 2년이상 보유 + 양도가액 9억원이하

(1) 1세대를 구성하고 있어야 합니다

거주자(양도자) 및 그 배우자 그리고 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족(직계존비속 및 형제자매)과 함께 1세대를 구성하고 있어야 합니다. 

1세대(단독세대)로 인정받으려면 배우자가 있어야 하는 것이 원칙입니다.

다만, 다음의 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 봅니다.

① 양도자의 연령이 30세 이상인 경우

② 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

③ 양도자의 (종합ㆍ퇴직ㆍ양도) 소득이 최저생계비 수준 이상으로서, 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(미성년자는 제외)

[사례 1] 父 명의로 1주택을 소유하고 子 명의로도 1주택을 소유하는 경우로, 거주는 각각 본인 소유주택에서 하고 있음. 

父가 본인 소유 1주택을 2년이상 보유하다가 양도시 비과세 여부? 

- 子(미혼, 28세, 소득이 없음) :  子는 단독세대로 인정받지 못함. 父  비과세 안됨(2주택자 임)

- 子(미혼, 28세, 소득이 있음) :  子는 단독세대로 인정받을 수 있음. 父 비과세 됨(1주택자 임)

(2) 1주택을 보유하다가 양도해야 합니다

양도일 현재 양도하는 1주택 외에 다른 주택은 원칙적으로 없어야 합니다.

다만, 다음의 경우는 양도일 현재 2주택 등을 소유하였더라도 1주택을 소유한 것으로 봅니다.

① 일시적 2주택자 :  주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택을 취득하고, 그 새로운 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 양도하는 종전 주택

② 상속주택 :  1주택을 보유하고 있는 자가 1주택을 상속받아 1세대 2주택을 소유하게 된 경우로서 상속 이전에 보유하던 기존주택을 먼저 양도하는 경우

③ 동거봉양합가 주택 :  60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며,

직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우를 포함)을 봉양하기 위해서 합가하여 2주택이 된 경우로서 합친 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택 

④ 혼인합가 주택 :  1주택을 보유한 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우

(또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우)

각각 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택

⑤ 장기임대주택 :  장기임대주택과 그 밖의 1주택(거주주택)을 소유하고 있는 자가 거주주택을 양도하는 경우.

이 경우는 다음의 요건을 갖추어야 합니다

(거주주택을 제외한 모든 주택을 임대주택으로 등록한 경우에는 거주주택에 대해 비과세를 받을 수 있습니다)

- 거주주택이 2년 이상의 보유기간을 충족할 것

- 거주주택의 거주기간이 2년 이상일 것

- 장기임대주택을 「임대주택법」에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것

[사례 2]  A 주택을 취득한 후 얼마 후 B 주택을 취득하여 2주택이 됨. 

A 주택을 양도시 비과세 여부?

- A 주택 취득 2010.1.1./ B주택 취득 2011.5.1./ A주택 양도 2014.1.1. :  A주택 비과세 됨

- A 주택 취득 2010.1.1./ B주택 취득 2011.5.1./ A주택 양도 2014.5.3. :  A주택 과세(A주택을 B주택 취득후 3년 경과후 양도)

- A 주택 취득 2010.1.1./ B주택 취득 2010.12.28./ A주택 양도 2013.10.1. :  A주택 과세(B주택을 A주택 취득후 1년내 취득)

※ 대체취득 비과세는 주택(A)을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택(B)을 취득하고, 그 새로운 주택(B)을 취득한 날부터 3년 이내에 양도하는 종전 주택(A)에 대해 비과세를 해주고 있습니다

부모도 주택이 있고 자녀도 주택이 있는데 거주를 같이 할 경우에는 원칙적으로는 2주택을 보유한 것으로 봅니다. 

이런 상황에서 주택을 팔 때에는 팔기 전에 자녀의 별도 세대구성이 가능한지 검토해 보시기 바랍니다.

그리고 주택가액이 9억원이 넘더라도 1세 1주택 2년이상 보유요건을 갖춘 경우에는 9억원이 넘는 금액에 대해서만 양도세를 내는 등 1세대 1주택 비과세 요건을 잘 활용하시면 양도세를 줄이는데 도움이 됩니다.

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