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(고우영칼럼) 재산권 침해와 하반기 집값 전망

목차 1. 반시장적 정책과 재산권 침해

       2. 하반기 집값과 대선정국

글쓴이 :고우영 (부동산뱅크칼럼리스트)

1. 반시장적 정책과 재산권

국토교통부와 서울시가 재건축. 재개발 조합원 지위 양도 제한 시기를 사업 초기 단계로 크게 앞당기기로 지난 6월 9일날 발표했습니다.

현행법은 투기과열지구 내 재건축 사업은 조합원 지위 양도 시점을 ‘조합설립 이후’로 정하고 있는데 이를 ‘안전 진단통과 이후’로 조정하기로 했습니다.

안전진단 통과 이후에는 아파트를 사드려도 입주권을 받을 수 없다는 것으로 이는 약 4~5년 정도 앞당겨 매매 제한을 통한 투기수요를 차단하겠다는 것입니다.

재개발사업도 ‘관리처분 인가 후’에서 ‘정비구역 지정 이후’로 앞당겨져 이는 거래동결이 5~6년 정도 앞당겨지므로 상당히 강력한 규제입니다.

재건축. 재개발은 추진과정에서 돌발변수가 많아 사업이 마무리될 때까지 그 기간을 가늠할 수 없는데 지위 양도 금지가 되면 조합원들이 재산권을 상당 기간 제한받기 때문입니다.

일반적으로 정비사업은 안전진단 이후 10년 이상 소요되는 경우가 많은데 그 기간에 주택거래가 막히기 때문에 10년 이상을 재산권 행사를 못 하게 된 것입니다.

정부는 안전진단 통과나 정비구역 지정, 추진위원회설립 이후 2년간 사업이 다음 단계로 진척되지 못했을 때 예외를 두기로 했지만, 토지거래허가구역에서는 이마저도 불가능하게 되었습니다.

토지거래허가구역으로 묶이면 ①1가구1주택 10년 보유 5년 거주 ⓶조합설립 이후 3년간 사업시행인가 미 착공 등 기존 예외 조항도 적용받지 못함으로 토지거래허가구역 소유자는 더 큰 재산권 침해를 받게 될 예정입니다.

안전진단을 통과해도 어떤 단지는 조합원 지위 양도가 금지되고 다른 곳은 허용되는 상황이기 때문에 강화된 규제를 받지 않은 단지로 일시적 “풍선효과”가 일어날 우려가 있습니다.

또한  ⓵ 안전진단 통과~조합설립 이전 재건축 ② 정비구역 지정~관리처분 인가 전 재개발 단지 처리 문제도 명확한 규정이 없으므로 원칙적으로 조합원 지위 양도가 금지되는 셈입니다.

지금 서울시 전체에는 위와 같은 조건에 해당하는 재건축단지는 46곳이며 재개발 단지는 145곳에 달합니다.

대표적인 재건축 아파트가 대치 은마아파트, 목동6단지 등이 해당하고 재개발구역은 성수, 한남, 노량진 등 서울 주요지 역이 대부분 포함됩니다.

이 같은 이유로 지금 그동안 주춤했던 새 아파트 쏠림현상이 다시 일어나 소형을 중심으로 신고가를 기록 중입니다.

이번 조합원 양도규제 강화로 재건축, 재개발 사업속도가 빨라질지는 미지수이며 9월 이전 법이 강화되기 전에 막차를 타려는 수요가 몰리면서 가격이 다시 출렁거릴 수 있고 투기를 막는 조치가 오히려 매물 잠김 현상을 가중하고 거래절벽과 가격상승을 부추길 가능성이 큽니다.

정부가 지난해 6.17조치로 ⓵ 재건축 2년 거주요건 ② 토지거래허가제 등도 재산권에 큰 침해 요소인데 이번의 조합원 지위양도 기간 대폭 축소는 사정이 있는 집주인들이 집을 팔고 나갈 수 있는 출구를 평균 10년씩 막아버리는 것입니다.

7월12일 당.정은 작년 6.17조치의 핵심사항인 "재건축 조합원 2년의무거주안'을 백지화 함으로 섣부른 정책이 큰 부작용과 혼란을 초래한다는사실을 인정했습니다.

이번 2년의무 거주제도의 폐기는 4년 文정부의 첫 케이스로 친시장정책으로 전환을 예고하고 있습니다. 

아직도 반 시장적인 정책들인 ▽재건축 초기이익 환수제 ▽분양가상한제 등 재건축 규제를 쏟아냈지만 치솟는 집값은 잡지를 못했습니다.

시장에서 답을 찾아야지 국민의 기본권까지 침해하면서 투기를 막겠다는 생각은 버려야합니다

2. 하반기 집값과 대선정국

문재인 정부 출범 후 4년간 서울아파트 값이 93% 폭등했다는 경실련 자료가 지난 6월 25일에 나왔습니다.

같은 기간 아파트값이 17% 올랐다고 발표한 정부자료는 거짓이며 4년전엔 서울아파트 한채를 사는데 14년을 모으면 살수있었으나 지금은 25년이 걸려 11년이 늘어났습니다.

정부가 매주 발표하는 주택 공급대책 경과보고도 국민이 체감하기 어려운 주택공급 숫자를 발표하면서 “대책은 차질없이 잘 진행되고 있다”라면서 실제상황을 부풀기가 급급하며 국민이 체감하는 것과는 많은 차이를 보여주고 있습니다.

투기가 없는 실수요인 전세 대책도 실제 주택공급량과는 거리가 있는 물량으로 단기공급대책으로 발표한 3만8,000가구 중 3만 600가구가 완료되었다고 했으나 실제 공급된 물량은 4월 말 기준으로 2,280가구에 불과합니다.

6월 말 기준으로 서울아파트 전세가는 2019년 7월 첫 주부터 지난주까지 103주 연속 상승했고 전세수급지수도 110에 육박하고 있습니다.

전·월세는 서민의 삶에 가장 실질적이고 절실한 문제로서 셋집을 전전하는 서민들의 고통이 더 커질 수 있다고 봐야 하며 매매가의 전조이기도 합니다.

올해 서울아파트 입주 물량은 전년 대비 약 40% 감소했습니다.

올 상반기 서울에서 분양이 이뤄진 아파트 단지는 7곳으로서 이는 2015년 이후 7년간 최저수준으로 올해 일반분양물량은 1,068가구에 그쳐 5년 전 대비 78.5%가 급감했으며 지난해 16개 단지 2,510가구보다도 57%가 줄었습니다.

서울 분양시장이 이처럼 공급부족에 처한 것은 지난해 시행된 분양가상한제 때문입니다.

따라서 분양가 상한제 적용 후 첫 청약접수단지인 서초 자히르네와 고덕 아르테스미소지움은 각각 300대1, 537대1의 경쟁률을 기록했으며 현재 서울 일반분양 평균 경쟁률은 200대1이상을 기록하고 있습니다.

현재 서울 집값은 신축아파트를 중심으로 신고가를 갱신 중이고 이 같은 추세는 강남·북으로 빠르게 확산하고 있습니다.

과거에는 재건축이 가장 먼저 오르는 선도주 역할을 했지만, 지금은 신축이 바통을 이어받았습니다.

이러한 신축아파트로의 중심이동은 한강 변 새 아파트가 뇌관 구실을 했고 그중에 서초구 반포동 아크로 라버 전용 84㎡ 가 40억 원에 육박하는 가격에 실거래가 이뤄지면서 강남·북을 가리지 않고 최고가를 기록한 신축아파트들이 나오고 있습니다.

특히 서초구는 토지거래허가구역이 단 한 곳도 없는 신축아파트 중심지이기에 이곳이 서울 집값의 진원지가 되었습니다.

집값 급등은 전 세계적 추세로 미국, 유럽, 중국 등에서도 작년 대비 평균 15% 올랐고 특히 미국은 1991년 이후 가장 높은 15.7%를 기록했고 서민용 중간급 주택은 1년 전보다 23.6%란 폭등세를 기록했습니다.

대한민국을 포함한 전 세계적 집값 급등의 주원인은 엄청나게 풀린 통화량이며 특히 세계통화를 중심인 달러화, 유로화의 살인적 통화팽창이 모든 실물경제에 미친 인플레의 영향입니다.

따라서 미국을 중심으로 기축통화 발행국인 EU와 영국 등이 돈의 환수를 위한 출구전략과 금리인상을 하지않은한 세계적인 집값 상승은 잡을수 없고 그 중엔 대한민국도 물론 포함됩니다.

안타깝지만 돈을 회수하거나 금리를 인상해야할 미국,EU,영국,중국 은 자기앞 코가 빠져 그럴여유가 없습니다.

특히 대한민국은 올해 9월부터  본격적인 대선 체제로 진입하는 정치 계절이 다가오고 있습니다.

정치 계절을 타고 오른 후보들의 공약 바람은 불안한 서울 집값을 더 거세게 흔들 것이고 이는 공급부족에 시달리는 부동산 시장을 또 한 번 달굴 것입니다

서울부동산 시장은 6월~8월을 비수요기로 분류되고 있으나 지금은 비수요기가 모호해지고 있습니다.

하반기 들어 대선을 앞두고 정치적 규제 완화를 논의되고 GTX와 연계된 대형 개발 Project가 발표되면서 집값을 압박할 것입니다.

따라서 서울집 장만은 향후 5년 내까지는 현시점이 가장 적기임을 말씀드리며 저의 다음 글은 계속됩니다.

독자 여러분의 가정과 직장과 사업체 늘 건강과 행운이 깃드시길 빌며.

                             ~~고우영 드림~~