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어느 공인중개사님의 전화가 걸려왔다.

나름대로의 답변을 하여 주고 보니 우리가 왜 [실무교육] 과 [중개업심화 교육]을 받아야 하는지를 여실히 보여 주기에 기록으로 옮겨보기로 합니다.


◆ 사연인즉슨:

1. 2010년 10월 18일 현 임차인의 계약기간이 남은 상태에서 주거용 APT를 보증금 4,천만원/ 월차임 80만원에 계약을 체결 2010년 20월 24일(미 도래)에 잔금을 치르기로 하였다.

2. 계약시에 임대인이 지방에 거주하는 상태라 공인중개사 혼자만 구두 위임을 받고 체결하며 잔금일에 추인키로 하였다. 현 임차인 A와 들어올 임차인 B와 계약을 체결 하였고 임대인의 계좌에 계약금.4백만원을 온라인 하였다.

3. 문제는 들어올 임차인 B가 사정에 의하여 해지를 요청하며 계약금 반환을 요구 한단다.( ? )

4. 반대로 현 임차인 A는 임대인으로 부터 계약금 10%를(보증금:5천만원/ 월차임 70만원 상태) 반환 받지 않은 상태에서 새로 갈 넓은집에 다른 사무소에서 1,000만원의 계약금으로 계약을 하였단다.

5. 나갈 현 임차인 A에게 위 사실을 통보하니 자기는 이행이 안되면 자기가 손해이니 공인중개사에게 책임을 묻겠단다.

임대인 에게도 책임을 묻겠다고 하며...

6. 결과적으로 나갈 임차인A는 당연히 갈집의 계약금 일천만원을 날리게 되었다.


◆ 어떻게 대처를 하여야 하는지....물어왔다.

1. 들어올 임차인 B의 과실로 인하여 계약해지는 계약금 반환 의무는 없다.

이미 승락하여 임대인의 계좌로 입금을 하였으며 계약 이행의 책임이 있기 때문이다.

공인중개사는 수수료 청구권을 행사 할 수가 있다.

하지만 계약금도 포기하는 상태에서 수수료를 받아 내기란 결코 쉬지가 않다.

그래서 계약시에 수수료를 받는게 좋으며 1/2 이라도 받아야 한다.

2. 현 임차인A는 다름지역의 공인중개사 사무소에서 자기가 갈 APT로 계약금 1,000만원을 걸었으나 현 사무소에 손해배상을 물을수는 없다고 본다.

또한 임대인으로 부터 계약금 반환도 받지 않은 상태에서 다른 물건을 거래 하였다고 해서 발생한 손해에 대하여 임대인에게 책임을 묻을수도 없다고 본다.

만약 현 임차인 A가 합당한 이유로 손해배상을 청구 한다면 법원의 판결에 의하여야 할것이다.


◆ 위와 같은 케이스의 몇가지 주의점.

위임장이 없는 상태에서 계약을 안 할수 도 없는 상태라면 반드시 몇가지 짚고 넘어가야한다.

1. 양당사자 ( 임대인.현 임차인A. 들어올 임차인B) 모두에게 통화 승락을 하여야 한다.

공인중개사 와 임대인과의 통화 위임승락만으로 계약을 체결 하였다면 뒤에 문제 발생 소지가 다분히 있다.

* 녹음을 하여 두면 좋다.

2. 계약금 10%는 진정한 권리자에게 입금하고 임대인이 현 임차인에게 반환 하도록 하여야 한다.(잘 받았는지도 확인=동시  에) 임대인에게도 현 임차인 A에게 반환 하도록 알려주고 확인을 하여두면 좋다.

받고 나서 계약 하도록 알려준다.

3. 계약시에 지방이나 회사에 있는 임대인과 위임 계약시에는 계약서를 작성 FAX로 보내 서명 날인을 받아 다시 FAX로 되돌려 받아 처리를 한다.

4. 위와 같이 하였드라도 반드시 등기 속달로 보내서 서명.날인을 받아 회송 받도록 한다.

계약에 우선하여 비록 임대인과 임차인의 마음으로만 믿고 구두로만 임대인의 위임을 받아 계약 한다는것은 참으로 위험천만의 일이다.

순조롭게 협의처리가 가능타면 좋으련만 양 당사자 임대인 임차인 끼리 직접 대면없이 전화통화를 하다보면 " 아 !" 다르고 " 어 !" 달라 자칫 감정 싸움으로 자존심이 상하다보면 수습 불가능한 일도 벌어진다.

이를 중개 한 애꿎은 공인중개사만 난처한 입장에 놓이는 경우가 허다하다.

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