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아파트를 대표로 하는 주거용 부동산 투자는 일반적으로 시세차익을 통한 처분수익을 목적으로 하고, 토지도 대부분 시세차익을 통한 처분수익을 목적으로 하거나 토지개발을 통하여 개발수익을 목적으로 투자를 한다.


그렇다면 상가를 투자하려고 하는 당신의 투자목적은 무엇인가?

당연한 질문 같지만 나는 상가 투자자에게 이 문제가 상당히 중요하다고 생각한다.

왜냐하면 투자자에게 이 목적이 뚜렷해야 상가 투자에 대한 기준이 정립된다고 생각하기 때문이다.

그래서 강의 도중에 또는 강의 후 뒤풀이 자리에서 수강생에게 ‘상가 투자를 왜 하려고 합니까’ 질문하면 ‘아파트 가격이 하락하고 대세가 수익형 부동산이니까 투자하려고 합니다’ 또는 ‘노후를 대비하여 월세가 나오는 상가를 투자하려고 합니다’라는 대답을 대부분 한다.


다시 ‘얼마의 수익이 나면 상가를 투자하겠습니까’라고 질문하면 ‘다다익선입니다’라고 하거나 ‘한 10%에서 20% 정도는 수익이 나와야 되지 않겠습니까.’라고 대답하는 경우가 대부분이다.

그런 대답을 들으면 표현은 못하지만 그런 마음자세를 가지고 개별성이 강한 상가를 투자하여 수익을 낼 수 있을까라는 생각이 항상 든다.


본인이 원하는 수익률의 확고한 기준도 없고, 상가 투자를 하면 수익이 어떻게 발생하는지도 모르는 경우가 너무나 많은 것을 보았다.


상가를 취득하여 본인이 직접 영업을 하는 사람은 제외하겠다.

이런 사람은 현실적으로 보았을 때 드문 경우에 해당된다.

물론 이 방법이 가장 수익을 많이 내는 방법이지만 자주 볼 수 있는 경우가 아니므로 제외하겠다.

그러면 상가 투자의 목적은 무엇인가?

왜 상가에 투자하려고 하는가?


상가 투자의 목적은 첫째, 임대료 발생에 의한 임대수익, 둘째, 시세차익을 통한 처분수익, 셋째, 바닥(지역)권리금에 의한 수익으로 크게 3가지로 말할 수 있다.


1. 상가 투자 1차적 목적은 임대수익이다.

누구나 다 아는 이야기지만 대부분 상가투자자들은 임대수익을 목적으로 한다.

당연하다.

노후를 대비하기 위하여 또는 아파트 가격이 하락하니 수익형 부동산으로 관심을 가져 월세가 나오는 상가를 투자하려고 한다.

그렇다면 임대수익이 상가투자의 첫 번째 목적이라면 도대체 얼마의 수익이 나오면 투자할 것인가?

이 부분에 대하여 본인의 기준을 확고하게 제시하는 사람은 드물다.

상가 투자에 관심이 있는 여러분은 도대체 얼마의 임대수익이 나오면 투자를 할 것인가?

막연하게 ‘多多益善(다다익선)’인가. 7%인가 아니면 10% 그것도 아니면 20%인가.


상가 투자에 관심있고 진심으로 상가에 투자하려고 한다면 임대수익에 대한 본인의 요구수익률을 먼저 정해야 한다.

요구수익은 투자자가 원하는 수익이다.

즉 나는 몇 %의 수익이 나오면 투자하겠다고 할 때의 수익이 요구수익이다.

이것부터 결정해야 투자 대상 물건을 선별할 수 있고, 상가 입찰가를 결정할 수 있다.

상가 투자를 하려면 먼저 현실하고 맞는 본인의 요구수익률을 먼저 결정하자.


◉ 수익의 종류

기대수익 - 투자자가 일정 금액을 상가에 투자했을 때 기대되어지는 수익(예상수익)으로 보통 공급자가 ‘이 금액을 투자하시면 몇 %의 수익이 나오게 됩니다’라고 표현할 때의 수익을 말한다.

요구수익 -  투자자가 상가에 투자할 때 요구하는 최소한의 수익으로 ‘나는 7% 이하이면 절대로 투자하지 않겠다’라고 할 때의 수익을 말한다.

실현수익 - 상가에 투자하고 임대를 놓거나 처분을 하였을 경우 투자자가 현실적으로 얻는 수익을 말한다.


수익은 기대수익, 요구수익과 실현수익으로 나뉜다.

간단히 말하면 기대수익은 공급자가 제시하는 수익이라고 말할 수 있다.

이 상가는 이러저러하니 10% 수익이 나올 것이라고 분양이나 매매시 얘기하는 수익이다.

요구수익은 투자자가 원하는 수익이다.

수익이 8% 이상 되어야 나는 투자하겠다.

그 이하 수익은 절대로 투자하지 않겠다고 할 때의 수익이다.

마지막으로 실현수익은 현실적으로 상가에 투자하고 임대를 놓거나 처분을 하였을 경우 투자자가 얻은 수익을 말한다.


2. 상가 투자 목적은 처분수익이다.

상가를 투자해서 본인의 생각한 요구수익을 얻고 있다가 일정기간이 지나면 매도하여 처분수익까지 얻는다면 금상첨화가 아니겠는가!

이것이 바로 2마리 토끼를 잡는 것이다.


극단적인 말인지 모르겠지만 내 개인적인 생각으로는 상가는 임대수익보다 처분수익이 더 중요하다고 생각한다.

일반적으로 상가는 수익형부동산이라고 말을 하는데 나는 상가는 수익형부동산이 아니라 처분형부동산이라는 생각을 갖고 있다.


무슨 말이냐 하면 상권은 항상 변하기 때문이다.

상가를 보유하고 있는 동안 상권이 좋아 임대수익도 좋아 통장으로 꼬박꼬박 월세가 입금된다.

상상만 해도 기분좋다.

그러다가 어떤 요인에 의하여 상권이 변하게 되어 쇠락하게 된다면 그때부터는 임대수익도 낮아지고, 경우에 따라서는 공실이 될 수도 있다.

아무리 보유기간 동안 임대수익이 잘 나오더라도 매도해야 할 시점을 놓치게 되면 그 순간부터 내가 보유하고 있는 상가는 애물단지가 된다.

그러한 경우를 너무나 많이 봤다.


처분수익을 강조하는 이유는 상권이 항상 변하기 때문이다.

지하철이 생겨서 변하고, 내가 보유하고 있는 상가 인근에 백화점이나 대형 할인점이 들어와 변하고, 인근에 뉴타운이나 신도시가 공급되어 변하고, 이루 헤아릴 수 없는 원인에 의하여 상권은 변한다.

상가 투자자는 항상 변화하는 상권을 주시하면서 적절한 시기에 매도하여 처분수익을 얻도록 하여야 한다.

매도시점을 놓치면 그 동안 임대수익으로 받았던 현금을 모두 토해내야 하는 일이 생길 수 있다.

수익은 임대수익과 처분수익을 합한 것이 최종적인 수익이라고 나는 생각한다.

물론 강남역이나 명동과 같이 영원히 임대수익이 좋아지는 지역의 상가라면 이야기가 다르겠지만.


건대입구역 상권으로 예를 하나 들어 보겠다.

건대입구역 상권은 크게 2가지로 구분한다.

먼저 그림에서 보듯이 2번 출구 쪽 이면도로는 먹자골목이 활성화되어 있고, 5번 출구 쪽 이면도로는 로데오거리로 상권이 활성화되어 있었다.

그러다가 건국대학교 야구장 부지에 롯데백화점이 2008년 12월 30일 그랜드 오픈을 하였다.

즉 건대입구역 상권에 2008년도에 백화점이 입점을 한 것이다.

백화점이 입점하기 전에 이미 건대입구역 먹자골목과 로데오거리는 젊은 소비자들로 항상 넘쳐나고, 권리금도 높고, 월세도 상당히 높았다.

그런데 고객집객시설 중의 하나인 롯데백화점이 입점을 한 것이다.

과연 백화점 입점으로 인하여 상권의 변화가 어떻게 일어났을까?


먼저 백화점도 백화점 내에 의류점과 식당가가 있으므로 본인들의 백화점 활성화를 위하여 적극적으로 노력할 것이다. 본인들의 마케팅 능력과 자금력, 입점업체들과의 관계를 활용하여 광고 및 할인행사 등을 통하여 백화점을 활성화시킬 것이다.

즉 건대 먹자골목과 로데오거리와의 경쟁관계가 되는 것이다.


상권의 변화를 2개 지역으로 나누어 판단할 수 있다.

먼저 건대입구역 2번 출구 이면도로의 먹자골목은 어떤 영향을 받을 것인가?

백화점 내의 식당가와의 경쟁으로 인하여 상권이 쇠락할 것인가.

결론은 그렇지 않다는 것이다.

비록 백화점 내에도 식당가가 있지만 먹자골목의 식당들과는 다른 개념의 식당이라고 할 수 있다.

백화점 내 식당은 간편하게 먹을 수 있는 음식과 전문식당으로 구성되어 있다.

이 식당에 먹자골목에서 먹고 마시던 소비자들이 백화점으로 들어가서 먹고 마시지는 않는다.

분위기도 다르고 같은 음식점이라도 아이템이 다르기 때문에 소비자의 이동은 발생하지 않는다.

오히려 백화점의 입점으로 인하여 백화점 내에 근무하는 고정 소비자가 증가하여 먹자골목은 더 활성화되었다고 할 수 있다.


그 다음 건대입구역 5번 출구 이면도로에 있는 로데오거리의 의류나 신발 상가들은 백화점으로 인하여 매출이 심하게 감소하였다.

백화점은 로데오거리에 있는 동종 브랜드의 의류나 신발 뿐만 아니라 다른 브랜드 등을 로데오거리의 가격보다 더 낮은 가격으로 할인행사를 하고 광고를 하였기 때문이다.

즉 백화점의 마케팅능력과 편의성, 안락함을 로데오거리의 상가들이 따라가기 힘들기 때문에 백화점과 중복되는 업종에 과거에 오던 소비들은 어느 정도 시간이 지난 후에는 백화점으로 모두 이동하였다.

그래서 지금 로데오거리의 상권은 위축되어 권리금이나 임대가가 현저하게 낮아진 상태이다.


이 예를 드는 이유는 우리가 상가를 투자하는 시점도 중요하지만 주위에 새로운 변화가 생기게 되면 매도를 진지하게 고민해야 한다는 것이다.

현재는 소비자들이 많이 오고 있지만 인근에 백화점과 같은 대형상업시설이 들어오게 되면 상권의 변화가 일어나게 되므로 백화점이 입점하기 전에 매도를 통한 시세차익을 얻어야 한다.


다시 말하면, 상가투자에서 임대수익은 물론 중요하다.

하지만 적정한 시기에 매도를 통한 처분수익도 중요하다고 할 수 있다.

영원히 임대료가 나오는 상가에 대한 환상은 버려야 한다.

상권은 지금도 우리가 모르게 어느 지역에서는 변하고 있다.


3. 상가 투자 목적은 권리금 수익이다.

이 부분에 대하여 의문을 갖는 사람도 많고, 상가를 투자하여 권리금까지 받을 수 있는 그런 상가가 있는지 의심하는 사람도 많다.

그러나 있다.

현재에도 원만한 1층 상가에는 모두 권리금이 형성되어 있다고 말할 수 있다.


먼저 상가투자자가 권리금을 받을 수 있는지에 대한 법률적 검토부터 하겠다.

권리금은 이론적으로 바닥권리금(지역권리금), 시설권리금과 영업권리금으로 구분한다.

이 중에서 상가투자자가 받을 수 있는 권리금은 속칭 ‘바닥권리금’이다.

시설권리금과 영업권리금은 임차인들끼리 주고 받는 권리금이라고 할 수 있다.


그러면 바닥권리금은 상가투자자가 언제 받을 수 있는가?

바닥권리금은 좋은 입지에서 영업을 하게 된 것에 대한 대가라고 할 수 있는데, 상가투자자가 신규 상가를 최초로 분양받고 임대를 놓는 경우에 임차인에게 보증금 이외에 ‘바닥권리금’을 요구할 수 있다.

이것은 사인간의 계약이므로 법적으로 아무런 문제가 없다.

임차인도 바닥권리금을 지급하는 것이 불합리하다고 판단하면 계약을 하지 않으면 되고, 바닥권리금을 지급해도 임차 후 영업을 통하여 바닥권리금을 회수할 수 있다고 판단되면 지급하고 계약을 하면 되는 것이다.


법적으로 상가소유자가 받은 바닥권리금은 계약이 만료되어도 특별한 사정이 없는 한 소유자는 임차인에게 바닥권리금을 반환할 의무가 없다는 것이 대법원 판례이다.

따라서 상가투자자는 경우에 따라서는 바닥권리금을 받을 수 있는 상가를 선별하여 투자하면 투자수익을 높일 수 있을 것이다.

아마도 바닥권리금을 받을 수 있는 상가는 현실적으로 1층 이외에는 거의 없다고 할 수 있으므로 1층 상가를 투자해야 하지 않을까!


◉ 판례 - 대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결 【임대차보증금】

【판결요지】

영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노우하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것이어서, 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금을 지급받을 수 있을 것이고, 따라서 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다.


그렇다면 과연 경매나 공매를 통하여 상가를 낙찰받고도 낙찰자인 우리가 권리금을 받을 수 있는 경우의 수가 있을까를 고민해봐야 할 것이다.

있다. 당연히 있다.


특히 입지가 괜찮고, 공실인 상가를 낙찰받고 임대를 놓았을 경우, 입점하는 임차인에게 속칭 바닥권리금을 받을 수 있다.



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