부동산 정보포털에서 거래포털로!

주식시장 큰손들을 부동산 시장으로의 몰이가 시작된 듯 합니다...
부동산 불패.. 아파트 폭등........

락이님들..정신 차리셈

요즘에 상승론자덜이 솔차니 설치는 구랴

예전에 상승론자는 나 밖에 없었는디.
요즘 보니까.
토론방에 상승론자들이 많그먼..왜 그럴까..

부동산 오르고 있어 그럴까..그라갔제..암............

집값 하락론자의 주장을 몇가지로 정리해보면

1.인구가 감소한다

2.소득대비 비싸다

3.가계부채가 너무 많다

4.베이비부머가 은퇴해서 집이 남아 돈다 대충 이정도 인것같다.

여기에 대한 타당성을 검토헤보자

1.인구감소한다?

개뿔이 2030년까지는 늘어난다. 앞으로 15년뒤에나 벌어질 일이다

글고 유럽이나 우리보다 먼저 인구정체를 보인 나라들도 집값 올랐다.

인구 제일 먼저 줄어드는 우리나라 지방집값 올라가는건 무엇으로 설명할것인가?

 2.소득대비 비싸다

 내가 젊은시절에도 비삿고 한번도 싼적이 없었다

내가 최초에 집마련한 1990년도는 근로소득 27년을 한푼도 안먹고 입고 모아야 산다고 했다

폭락론자 선대인이 만든 실질가격 아파트 차트를 보면 내가 처음 집마련한 시점보다 지금 집값이 더싸다.

우리나라의 RIR는 세계에서 어떤 수준일까? 결론부터 얘기하면 낮은 수준이다

 설마 23년전보다 소득이 줄어들었다고 주장은 하지 않겠지?

 3.가계부채가 많다

이말은 맞다.이것이 집값상승여력을 제한하는것은 분명히 맞다.

그러나 이것때문에 하락할것이라고 주장하는것은 틀리다.

 가계부채중 주택담보대출은 50%수준이고

주택담보대출의 상당부분이 집을 사기위해서 아니고  자영업자들 운영자금등이다.

그리고...

가계대출의 70%가 소득 상위 40%가계의 대출이다.

즉 부실화 될 가능성이 낮다는 것이다.

연체율을 보면 안전하다.

그리고 집값은 부자들이 결정한다.부채없이도  살수 있는 부자들이 집값을 결정한다.

게다가 가계부채가 줄어들지 않았는대도 지난 몇년간 지방집값이 오른걸 보라! 

4.베이비부머가 은퇴해서 집을 팔고 그 돈으로 생활할것이다.

이것은 가상이다...실제로 삼성생명에서 조사한 바에 따르면

은퇴후 노년자들도 집을 팔기보단 재산으로 죽을때까지 소유하는 경향이 많고 판 경우는 드물다고 밝혓다.

베이비 부머가 은퇴해도 살집은 있어야하고...또 은퇴후 제 2의 직업을 가질것이다.

그래서...베이비부머가 은퇴후 집값이 하락할섯이란 가정은 증면된바가 없다

우리나라보다 더 인구고령화가 빠른 미국,유럽에서도 베이비은퇴로 집값하락하지 않았다.

집값 상승과 하락 요인은 내 생각에는 공급이 중요한것같다
공급을 많이 하면 집값 내리고 공급이 적으면 집값 올라간다.

최근 몇년간 서울 수도권 집 공급이 많이 줄어들었다.
그래서 이제 집값 오를때가 된것이다.

전세가 상승이 집 부족을 말해준다.

전세수요는 많지만 전세 공급은 적다 전세 공급은 누가 해주나?

다주택자들이다.

다주탹자들 세금 폭탄으로 징벌했고 압박했다

누구도 다주택자가 되려하지 않았다. 그래서 전세공급은 줄어 든것이다.

전세가격이 올라가니...집값에 육박하니...전세수요가 매매로 돌아서는것이다.

그런데..최근에 다주택자에 대한 징벌이 하나가 완화되엇더,
다주택자 양도새중과가 일반과세로 바뀌었다.
물론 최고세율이 41.8%로 아직도 높지만...

이제 다주택자들이 집을 사서 전세 공급을 늘려줄수 있게 되었다.
그러나 종부세,아직도 높은 다주택 양도세를 감안할때
부자들도 쉽게 집을 많이 사서 전세공급을 해줄것 같지 않다

당분간 집값 상승보다  전세가 상승이 맹렬할것 같다.

전세가의 급등은 매매수요를 유발하고  결국 집값도 밀어 올릴것이다.

집 사자 수도권 전역으로 확산..


시장 전문가들의 전망과 함께
시장에서 나타나는 각종 현상과 지표들도

최근 주택 매매시장의 열기가
완만한 상승세로 접어들었다는 데 무게를 두고 있습니다.

무엇보다 정책당국의 부양대책에 민감한
강남권에서 돌던 온기가 수도권 전역으로 퍼지고 있고
그동안 약세를 면하지 못했던
중대형 아파트의 거래도 살아나고 있다는 점 등이 대표적이다.

최근의 주택시장이 반짝 상승이 아닌
완만하지만 대세 상승으로 돌아섰다는 사실을 말해주는 현상입니다.


맥못추던 중대형 거래 살아나고.. 매매 건수 전세거래 90% 치솟아

서울경제 2014.01.21 16:59

왜 지난 5년간 수도권 집값만 하락했나?

지난 이명박 정권하에서  지방집값은 올랐는데 수도권은 계속 하락햇다.
지방은 오르고 수도권만 내리는 이상한 현상이 발생햇다.

여기에 대한  해석을 어떻게 할것인가에 따라서  향후 전망도 달라질것이다.

시장에서 통용되는 해석은

1.인구감소

2.젊은세대의 집에 대한 가치관 변화

3.가계부채 과대

4.소득대비 집값이 비싸다.

등등의 해석이 있다.

위에 언급한 해석이 맞으려면   지방의 집값도 빠져야 하는데....
왜 수도권 집값만 하락했는지 설명할수 없다.

위에 언급한 요인들은 지방이나 수도권이 동시에 영향을 미치는 요인이기 때문이다.

또...위의 업급요인은 장기적으로 서서히 영향을 미치는 요인이다

그래서 위의 요인만으로는  수도권 집값하락을 설명할수 없다

 그렇다면 이를 어떻게 해석할것인가?

어디에도 수도권만 하락한 이유에 대한 설명이 없다.

왜 수도권 집값만 하락햇나?????내 해석은 이러하다.

1.수도권에 공급이 많이 되었다.

    기존 아파트의 반값이라는  보금자리주택 영향이 크다.

    임대와 분양을 합쳐서  무려 55만가구가 쏟아졌다.

 다주택자 양도소득세 중과때문에 가장 큰손인 부자들이 집을 살수 없게 묶여있는 상태에서

로또라 불리는 보금자리주택 공급을 수도권에 퍼부은것이다.

실수요자도   로또 아파트 기다리느라고 아파트를 사지 않게 되고  매수세 위축으로 집값이 하락한것이다.

 2.수도권만 dti 규제를 했다,

  2009년까지 오르던 수도권 아파트값들이 2009년 9월달 dti규제를 맞고 하락햇다.

  그 이후 계속 하락햇다.

결국

수도권은 공급측면에서 보금자리주택으로 공급하고

수요측면에서 dti규제를 묶어서  매수세를 위축시켜 집값 하락시킨것이다.

향후 수도권 집값은 어떻게 될것인가?

로또 아파트로 불리던 보금자리주택은 이제 공급이 끝났다.

dti규제만 남았다.만약에 정부에서 dti 규제를 완화한다면 수도권 집값은 올라갈께 불을 보듯 뻔하다.

게다가 다주택자 양도소득세 중과도 폐지되어서 부자들이 매수에 참여할수도 잇다.

 최근에  아파트 80채를 가진 사람이 매수에 들어가고 있다고 한다.

좀 놀랍다...80채를 가지고 있다니

그 사람의 뷰는  수도권이 바닥을 치고 오르기 직전이라고 한다.

최근에 5채를 추가로 매수 했다고 한다.

나는  내년도 서울 전세값 급등을 예상하는데...

이유는 다음과 같다.

 현재 관리처분을 받은 재건축 아파트 가구수가 2.8만가구라고한다.

(관리처분뒤에 대략 1년안에 이주가  이루어진다)

그런데..올해 안에 관리처분을 받으려는 재건축 아파트수가 9만가구라고 한다.

물론 모든 재건축 아프트가 다 올해안으로 관리처분을 받을수 잇을지는 미지수이다.

(올해 안으로 관리처분 받아야  재건축초과이익 환수에서 제외된다)

아마도 절반이상을 받지 않을까?

그렇다면 내년도에는서울의 경우  재건축발 전세값 급등이 일어날수 있다.

 수도권 집값은  정부 정책의 영향을 받는다. 

정부입장에서는 세수를 걱정해야한다.

부동산 거래가 일어나야 지자체에 세금을 거둘수 있다.

하우스푸어 구제도 있지만 세수확보때문에라도 집값 하락을 방치하지 않을것이다.

몇가지 정책이 거론되고 있다.

정부는 어떤 정책을 펼칠까?

1.분양가 상한제 폐지...

민주당이 반대한다.그러나 민주당이 끝까지 반대하기도 쉽지 않다.명분이 없다.

못사는 재개발 동네 집주인과 세입자의 표를 얻으려면   분양가상한제를 계속 고수하기도 쉽지 않다.

(분양가 상한제는 재개발 분담금을 높여서 추진이 어렵게 한다.)

슬슬 민주당내에서도 실효성도 없는 분양가 상한제를 폐지시키고 전월세상한제를 관철시키자는 움직임이 보이고 있다.

분양가 상한제 폐지되어도 단기적으로 분양가 상승이 쉽지는 않을듯하고 장기적으로 공급을 확대시켜서 집값 안정에 도움을 줄것이다.

 2.종부세 폐지

  재산세에 통합하자는 안인데...민주당의 반대로 쉽지 않을듯

3.전월세상한제

   1980년대에서 전세기간을 1년에서 2년으로 늘리는 바람에 전세가 급등하여 많은 세입자들이 자살했는데...이러한 부작용이 나타나질 않기를 바랄뿐이다.

민주당이  표를 얻기위해서  전월세상한제를 고수 하는데...이 법이 통과되면...

장기적으로  임대주택공급감소와 임대주택의 질 저하를 피할수 없다

 4.DTI규제완화

한국 감정원은 dti규제 때문에 대출 이자율이 비싼 제2금융권으로 대출이 몰려서 서민들 금융비용만 더 높히는 부작용이 발생하고 있기에 폐지를 건의하고 있다.

정부 일각에서는 풀어줘야 한다는 주장도 있는듯하다.

  수도권만 DTI규제를 한다는것도 이상하다.

  현재 지방 처럼 LTV규제만 두고 DTI규제는 은행자율로 바꾸는것도 한 방법이다. 

1,2,3,4중에서 1,3.4번에 변화가 있을 가능성이 높다. 이중에서 4번은 국회동의 없이 실행가능하다.

최근에 한국 감정원에서  DTI규제로 제2금융권으로 대출이 쏠려서 사민들 더 힘들게 한다는 비판하고 DTI규제 완화를 건의햇다. DTI규제가 완화된다면 집값 상승은 매우 큰 동인을 얻을것이다.

결론을 내보자.

1.보금자리주택 공급폐지 =>공급축소

2.다주택자 양도소득세 중과 폐지=>수요 증가

3.재건축아파트 이주=>주택 공급감소와 수요증가

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추가로 박근혜정부는 부동산규제 완화를 추진한다고 공언햇다.

상반기수도권 집값은 바닥에서 꿈틀거리고 소폭회복하고 하반기에는 상당한 상승 압력을 받을 것이다.

2013년 주택허가가구수가 25%나 줄어들었는데 
이것이 2015년부터는 공급축소 효과가 나타나고

2015년도 집값 상승요인으로 작용할것이다.

올바른 수도권 집값 전망을 하기위해서는 
먼저  왜 지난 5 년간 수도권 집값만 하락했나?에 대한 분석이 정확해야 한다.

지난 이명박 정권하에서  지방집값은 올랐는데 수도권은 계속 하락햇다.

지방은 오르고 수도권만 내리는 이상한 현상이 발생했다.

수도권 하락-지방 상승 현상에 대한  어떻게 해석할 수 있을까?

선대인을 위시한 집값 폭락론자들이 주장하는 근거를 보면 다음과 같다.

1.인구감소

2.젊은 세대의 집에 대한 가치관 변화

3.가계 부채 과대

4.소득대비 집값이 비싸다.

(4가지 근거가 맞는지에 대해서는 이미 다른 글에서 반박했기에 여기서는 다루지는 않는다)

위에 언급한 근거들은  전국적으로 영향을 미치는 변수이므로  그 설명이 맞으려면  
지방의 집값도 빠져야 하는데....지방의 집값은 오히려 올랐다.
유독 수도권 집값만 하락한  충분한 설명이 될수 없다.

그래서 나는 폭락론자들의 집값 하락 설명에 동의할수 없다.

그렇다면 '지방집값 상승-수도권집값 하락'을 어떻게 설명할수 있나?

왜 수도권 집값만 하락햇나?????

내 생각에는  3가지 이유 때문이다. 

첫째.수도권에만  공급된 보금자리주택 때문이다.

수도권에만 보금자리주택을 공급했다.
기존 아파트의 반값이라는  보금자리주택은  임대와 분양을 합쳐서  무려 55만가구가 쏟아졌다.
 55만가구는 엄청난 규모이다. 우리나라 일년 전체 주택 공급량보다도 더 많은 규모이다.

가장 큰손인 부자들은 다주택자 양도소득세 중과때문에 집을 살수 없게 묶여있는 상태에서

 기존 집값의 반값으로 로또라 불리는 보금자리주택 공급을 수도권에 퍼붓자  실수요자들은 

로또 아파트 기다리느라고   민간 아파트를 사지 않게 되고  수요위축으로 집값이 하락한것이다.

둘째,수도권만 dti 규제를 했기 때문이다.

  지방과 달리  수도권은  2009년 9월부터 dti규제를 했다.

  2009년까지 오르던 수도권 아파트값들이 2009년 9월달 dti규제를 맞고 하락햇다.

  그 이후 계속 하락햇다.dti규제 무풍지대인 지방은 계속 집값이 올랐다.

셋째,도시형생활주택 공급때문이다.

주차장 보유에 대한 의무를 완화하여  도시형 생활주택 공급을 하였다.
도시형생활주택은 2011년 7만가구 2012년에 10만가구가  수도권을 중심으로 쏟아졌다.
(지금은 주거환경악화로 주차장 보유를 강화해서  공급이 줄었다.)    
수도권 집값이 하락한 이유는 위에 안급한 3가지 이유때문이다.

보금자리주택 물량홍수, 도시형 생활주택 난립,
DTI규제 3종세트가 수도권 집값을 하락하게 만들었던 것이다. 

향후 수도권 집값은 어떻게 될것인가?

수도권 집값 하락시켜온 3가지 변수를 중심으로 살펴보자.

첫째, 로또 아파트로 불리던 보금자리주택은 이제 공급이 끝났다.

이제 수도권에 반값 아파트 공급은 사라졋다.
공급이 줄어들었기에 집값 상승요인으로 작용한다.

둘째, 수도권에만 규제하는 dti규제는 여전히 남아있다.

DTI규제에대해서도 완화해야 한다는 주장이 있다.

한국 감정원은 dti규제 때문에 대출 이자율이 비싼 제2금융권으로 대출이 몰려서
서민들 금융비용만 더 높히는 부작용이 발생하고 있기에 폐지를 건의하고 있다.

집값이 상승하는 지방은 규제안하고
침체를 보인   수도권만 DTI규제를 한다는것도 이상하다.

  현재 지방 처럼 LTV규제만 두고
DTI규제는 은행자율로 바꾸는것도 한 방법이다. 

 만약에 정부에서 dti 규제를 완화한다면
수도권 집값은 올라갈께 불을 보듯 뻔하다.

셋째, 도시형 생활주택이 이제는 공급되지 않는다.

  도시형 생활주택의 난립으로 주거환경이 악화되자 정부는 주차장 보유규정을 강화하여 이제는 도시형생활주택 공급이 줄었다.  수도권 집값을 누르던 공급요인 하나가 사라진것이다. 

3가지 변수를 중심으로 검토해 볼때 수도권 집값이 더 이상 하락할 요인이 사라졌다. 
이에 더해서  내가 보기엔 수도권 집값을 올릴수 있는 2가지 요인이 더 있다.

넷째, 다주택자 양도세 중과 폐지로 부자들이 이제 집을 살수 있다.

집값을 움직이는것은 언제나 상위 20%부자이다.

경제와 집값은 상위 20%가 결정한다.

 작년말기준으로다주택자 양도소득세 중과도 폐지되어서 부채없이 부자들이 매수에 참여할수도 있다. 

 최근에  아파트 80채를 가진 사람이 매수에 들어가고 있다고 한다.

좀 놀랍다...80채를 가지고 있다니

그 사람의 뷰는  수도권이 바닥을 치고 오르기 직전이라고 한다.

최근에 5채를 추가로 매수 했다고 한다.

다섯째,서울 재건축아파트의 이주수요가 늘어나 집값이 오른다.

현재 관리처분을 받은 재건축 아파트 가구수가 2.8만 가구라고 한다.

(관리처분뒤에 대략 1년안에 이주가  이루어진다)

그런데..올해 안에 관리처분을 받으려는 재건축 아파트수가 9만가구라고 한다.

물론 모든 재건축 아프트가 다 올해안으로 관리처분을 받을수 잇을지는 미지수이다.

(올해 안으로 관리처분 받아야  재건축초과이익 환수에서 제외된다)

아마도 절반이상을 받지 않을까?

그렇다면 내년도에는서울의 경우  재건축발 전세값 급등이 일어날수 있다.

전세값 상승은 매매수요로 전환을 유발시켜 매매가를 끌어 올릴것이다.

여기서 다시  정리해보자.

나는 5가지 요인때문에 수도권 집값이 상승할것으로 전망한다.

1.수도권에만 공급된 보금자리주택 폐지

2.수도권 DTI규제  완화 가능성

3.수도권 중심으로 공급된 도시형생활주택 공급의 중단

4.다주택자 양도세중과 폐지로 부자들의 주택시장 참여 가능성

5.재건축 아파트 이주수요로 전세가매매가 상승

그리고 하나더 추가로 말한다.

2013년 주택허가가구수가 25%나 줄어들었는데 
이것이 2015년부터는 공급축소 효과가 나타나고
2015년도 집값 상승요인으로 작용할것이다.

수도권 집값은 상반기 바닥에서 회복하는 정도라면 
하반기에는 상당한 상승세를 보일것이다.