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[김부성칼럼] 개발호재지역 땅투자 ‘주의보!’

대한민국 땅투자에서 낭패를 보는분들이 속출하고 있다. 주거용 아파트등과는 달리 토지의 경우 좋은땅은 대부분 임자가 있게 마련이고, 무분별하게 전화를 돌리거나 각종 인터넷사이트등에서 홍보할정도의 토지는 투자가치가 거의 없거나 적게는 몇배~많게는 수십배의 비싼 가격으로 쪼개파는 물량이 대부분이거나 심지어 지분투자(=여러사람들이 지분을 공유하는 것, 처분이 거의 불가능=‘영원한 내땅(?)’될 가능성 높음)물량이 많아 투자에서 대부분 낭패를 보게되는일이 속출하는 양상이다.

현재 세종시와 평택시, 그리고 제주도가 대표적인 땅투자 주의보 3인방 지역인데, 땅투자의 경우 외지인이 투자하는 경우 비사업용토지(부재지주)로 설사 기적처럼 나중에 땅값이 오르더라도 양도세의 66%를 토해내야하고 환금성이 떨어지는등 낭패를 보기 쉽다.

또한 개발호재가 많은 지역에서는 어김없이 전국의 난다긴다 하는 기획부동산(=투자가치없는 토지를 사들여 쪼개서 고가에 파는 업체)들이 꽈리를 틀고 실수요자들을 현혹하기 때문에 소액으로 투자한다고 별 생각없이 투자했다가는 소위 ‘영원한 내땅(?)’을 갖고 매년 토지세 납부고지서 나올때만 되면 정신건강에 해를 입고 머리가 하얗게 세는 경우가 허다하게 많다.

심지어 인터넷 모임등에서는 버스를 대절해서 토지답사를 하면서 고가에 쪼개파는 업체들도 난립하고 있어 투자자들의 각별한 주의가 필요하다.

 좋은땅은 매수자들(기업, 디벨로퍼,개인등)이 비밀리에 토지소유주들에게 매도의사를 타진후 소리소문없이 사들이므로 텔레마케터들을 수십~수백명 고용하여 전화를 돌려 파는 땅은 이미 기획부동산들의 먹잇감이 되기 십상이다.

한편 토지는 소액투자를 가장 조심해야한다. 아파트는 소액투자가 가능하고 소액투자로 환금성도 높고 시세차익도 충분히 가능한 물량들에 얼마든지 접근하여 어느정도 공개된 정보하에서 별다른 어려움이나 리스크없이 투자가 가능하지만 토지 소액투자의 경우에는 사정이 전혀 다르다.

필자가 기존 여러권의 저서에서 토지투자를 얘기할 때 토지는 3천,5천,7천만원등 소액투자가 가장 위험하다고 강조하고 있는 이유는 바로 토지는 여유자금 최소 현금 5억원정도의 중량급정도의 금액으로, 홍보되는 땅은 완전히 배제한채 투자해야 하고 최소 10년이상 길게는 다음세대(자녀등)에 물려줄 생각으로 여유자금을 가지고 하는 것이 유리하기 때문이다.

소액이라고 하여 3천, 5천, 7천짜리 투자가치 없는 소위 전문가들이 얘기하는 ‘쓰레기 토지(?)’를 구입하는 것은 다른 소액투자 기회비용(아파트투자를 통한 시세상승등)까지 날리게 되는 최악의 투자가 될가능성이 높다.

실거주하기 좋은 아파트빼고 현금 여유자금 5억에 10년이상 묶어둘 자신이없는분들이라면 토지는 쳐다도 안보는게 상책이다. 아파트시대 끝났다고 하면서 토지투자를 부추긴다면 이런류의 투자유치자들은 거의 일말의 양심조차도 없는 기획부동산이라고 보면 된다. 홍보되는 소액 저가의 땅은 투자목록에서 삭제하는 것이 현명하다.

현재 개발호재가 많아 전국의 기획부동산들과 땅꾼들이 대거 집합한 세종시, 평택시, 제주도등의 땅투자는 기획부동산들의 좋은 먹잇감이 된다. 올라도 세금 70%가까이 내고 나면 남는것도없고 대부분 이런 류의 홍보되는 소액 (상당수 전문가들은 이러한 토지를 ‘쓰레기토지’라 부르며 투자주의를 환기시킨다)를 구입한후 양도세를 내는 경우(=시세상승이 되어야 양도세도 나옴)가 거의 없다. 더구나 아파트처럼 월세도 나오지 않고 매도할때는 부동산에 거액의 수수료까지 뜯기는경우가 허다하다.

땅투자로 돈번사람들은 대부분 수십년전부터 보유하고 있던 토지나 농지등이 개발되면서 막대한 시세상승을 보는경우이거나 개발호재가 터지기전에 사전에 알짜 토지를 토지주에게 저렴하게 비밀리에 사들인 전문 기업이나 개인투자자들이지 지금 난무하는 저가 소액 투자 토지에서 양도세 낼 가능성은 거의 없다고 보면 되고 머리만 하얗게 셀 가능성이 높으므로 개발호재지역 3인방지역(세종,평택,제주등)에서의 초보 토지투자(저가의 투자가치없거나 부풀려진 토지를 소액투자)의 토지투자에 각별한 주의가 요망된다.

가급적 토지는 여유자금 5억원 이상, 최소한 3억원이상은 되어야 좋은토지를 구입할수있고 10년이고 20년이고 묶어둘 수 있는 여력+(쓰레기)토지를 분별할줄 아는 최소한의 능력이 있을 때 덤비는 것이 정신건강에 유익하다.

 -김부성, 부동산학 박사, [위기의 시대, 사야할 부동산 팔아야할 부동산] 저자

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