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[김부성칼럼] 2017년 하반기 집값판세 어떻게 될까?

새정부 취임이후 새로운 부동산정책의 향배 여부와 이에 따른 대한민국 집값판세는 과연 어디로 어떻게 흘러갈까? 2017년 하반기를 한달도 채 남기지 않은 상황에서 현재 주택시장은 상당히 다변화된 특징을 보이고 있다.

부동산 시장에서 최근 가장 큰 특징은 새정부 취임이후 서울강남권과 강동권 및 강북권 일부지역 중심으로 가격이 서울 타지역권이나 수도권에 비해 단기간 상승폭이 커지고 있다는 점이다.

이러한 기사들이 연이어 터져나오면서 언론에서는 새정부가 뭔가 규제를 빠르게, 강도높게 펼쳐야 하는 것 아닌가 하는 기사와 그렇게 할 가능성이 점점 높아지고 있다는 예측기사들도 많이 나오고 있는 상황이다.

따라서 하반기 주택시장의 최대 화두는 부동산 시장을 변화시키는 고유의 변수들인 금리, 경기, 유동성, 투자심리등에 우선하여 새정부가 내놓을 부동산대책의 내용에 의한 정책변수가 하반기에 가장 큰 영향을 미칠 수밖에 없다.

규제의 강도가 생각보다 쎄다면 단기 급등한 10억원대이상의 고가주택 지역들의 일시조정은 불가피할것으로 예상되지만 그렇다고 정부가 시장을 충격에 빠뜨릴정도의 고강도 규제를 내놓을 가능성이 높지는 않아보인다.

새정부의 국정철학대로 서민들의 주거안정을 위한 정책들중 전월세상한제나 계약갱신청구권등의 정책을 펴면서 재산세나 종부세등의 세율 손질도 시행할 가능성이 있다.

이러한 정책이 실현된다면 시장은 예측하기 힘든 상황으로 흘러갈 가능성이 있다. 전월세상한제와 계약갱신청구권(2년기간 1회 갱신권)이 세트로 묶여 시행된다면 시장이 어디로 어떤 방향으로 흘러갈지 정책입안자들과 전문가들은 물론 일반 실수요자들도 사실상 예측하는 것이 불가능할정도로 시장이 혼란스러워질 가능성이 높다.

왜냐하면 임대인이나 임차인모두 정책의 전격시행시 이해득실과 전략을 짜느라 정신을 차리기가 힘들가능성이 높기 때문이다. 한동안 임대차시장은 물론 매매시장도 혼란기를 거쳐가야 할 가능성이 높아 두 제도의 세트 시행여부가 하반기 주택시장 및 임대차 시장에 가장 큰 변수가 될것으로 보인다.

상황이 이렇다보니 전문가들 사이에서는 “새정부의 부동산 정책이 나오기전에는 시장을 전망할수도, 아예 전망하지도 말자”는 우스갯소리도 회자될정도다.

한편, 재산세나 종부세등 보유세 인상의 경우에는 조세저항이나 시장 냉각 우려가 있기 때문에 시행되더라도 충격을 상당폭 완화시켜주는 부수적인 세트 정책들, 예컨대 거래세 인하나 세율의 점진적인상같은 충격흡수 정책들과 같이 나올가능성이 높다.

따라서 전월세상한제나 계약갱신청구권보다는 파급력이 높지 않다고 볼수있지만 매매시장에는 일부 적지않은 영향을 줄수있기 때문에 새정부의 정책시행여부가 시장의 흐름을 변화시키는 관건이 될 가능성이 크다.

또한 3주택자 이상자들에게 주택임대사업등록을 의무화하는 정책도 새정부에서 검토하는 제도인데, 만약 시행되더라도 이 제도가 주택시장을 급랭시키고 주택시장에 찬물을 끼얹거나 다주택자들에게 새정부가 철퇴를 내리는 취지라고 보기는 무리다.

왜냐하면 3주택자 이상자의 전세소득에 대한 과세도 시행되고 있는데다 주택임대사업자등록을 하게될 경우 발생하는 임대사업자의 추가부담을 소득세감면이나 세제혜택등을 통해 일정부분 상계시켜주는 보완장치와 병행하여 추진할 가능성이 높기 때문이다.

더욱이 3주택이상 다주택자들이 주택임대의무등록이 시행된다고 해서 당장 주택을 팔고 은행예금에 기대기에는 은행예금수준이 가히 상상을 초월할정도로 저금리인데다 물가상승이나 인플레이션에 의한 화폐가치하락우려와 노후에 마땅한 고정수입원을 확보키 어려운 상황임을 누구보다도 다주택자들이 더 잘알고 있기 때문이다.

따라서 3주택이상 다주택자들의 주택임대사업자 의무등록제같은 제도가 시장을 급랭시키는 요인이 될가능성은 희박하다. 새정부에서는 임대시장의 투명성제고목적으로 이러한 제도를 검토하는것이지 다주택자들을 옥죄고 괴롭히기위한 취지는 아니라고 봐도 무방할 것이다.

다음으로 거론되는 것이 대출관련 규제인데, 이들 대출규제는 이미 시장에 상당부분 적용되고 있고 타이트하게 시행되고 있는상황인데다 젊은층의 내집마련을 위한 새정부의 대출규제완화대책(=기 발표된 내용들 참조)등도 있기 때문에 대출규제로 집값이 크게 변동될 가능성은 미미할것으로 예상된다.

금리도 변수인데, 대출금리가 상승해도 예금금리가 1%대로 요지부동인 상황에서 시중의 유동성이 정책적 규제를 한다고 해서 부동산에 흘러들어가는 자금이 유턴하여 부동산시장을 탈출할가능성은 희박하다.

경기측면에서는 수출호재와 증시호황 및 새정부의 적극적인 일자리정책 및 추경같은 경기부양정책이 새정부 초기에 활성화될가능성이 높기 때문에 경기침체로 인한 부동산시장 급랭가능성은 더더욱 희박할 전망이다.

한편, 내년 초(2018.2월) 새정부에 의해 치러지는 평창동계올림픽도 부동산시장에는 변수가 될 것이다. 동계올림픽이후 경기회복이 가시화되면 부동산시장에 긍정적일수 있고 내년 상반기 치러지는 지방자치단체장 선거(지방선거)역시 주택시장을 급랭시키는 방향으로 파격적인 정책을 펴기보다는 시장의 상황을 시간을 두고 모니터링하면서 새정부에서도 신중한 정책결정을 할 가능성이 높기 때문에 무조건적인 집값하락을 예측하는 것은 상당한 오판을 가져올 수 있어 주의해야 한다.

그렇다면, 이들 요인들을 종합해볼 때 하반기이후 집값판세(주택시장향배)는 어떻게 될것인가?

하반기 대한민국 주택시장은 럭비공이 될 가능성이 높은데, 정책변수의 힘이 워낙 클것으로 예상되는탓이다. 집값이 상승세로 튈지 하락세로 튈지 어느누구도 감히 예단하기 힘든 치열한 각자도생(다주택자,유주택자, 무주택자,전세수요자, 월세수요자간 치열한 주판알튕기기)의 시대가 하반기~연말까지 범위내에서 진행될가능성이 높다.

또한 정책에 의해 대한민국 주택시장에는 ‘주택임대사업자’ 라는 거대한 트렌드가 형성될가능성이 높다. 다주택자(3주택자이상)의 주택임대사업자등록이 의무화되는 정책이 시행된다면, 시중의 유동성을 걷어낼 다른 방도가 도저히 보이지 않는 1%대수준의 저금리상황속에서 주택보유자들은 약간의 보유세를 더 내더라도 정책적인 지원과 세제혜택을 받으며 주택임대사업자로 정식으로 등록하고 주택임대사업을 영위하는 수가 폭증할 가능성이 매우 높다.

종합하여 말한다면 하반기 집값판세는 새정부 출범으로 인한 새로운 정책들이 계속해서 나올가능성이 높기 때문에 위 언급한대로 도저히 예측이 어려운 실정이나 추세적인 측면에서는 경기회복(수출호조)과 저금리(=대출금리는 오르나 예금금리는 오르지않음, 금리는 대출금리보다 예금금리가 부동산시장에 더 영향을 많이 미친다)상황과 2017년~2018년 일시적 입주물량 잉여기를 거쳐 2019년초 입주물량 급감에 따른 수급 불균형등의 구조적인 문제까지 있기 때문에 단편적인 하락, 상승을 외치는것보다는 2~3년간은 정책적인 변화에 따라 추이를 지켜보면서 10억원이상 고가주택에 대한 무리한 추격매수는 지양하되, 강남권 10억~20억원대 고가주택은 실거주를 기반으로 최소 2-3년간이상 5년정도는 중장기보유목적으로 매수하는 것이 유리하다.

이밖에 수도권일대 분양가 상한제물량으로 분양한 중소형 신규물량중 개발호재가 많은 2억원대~4억원대 물량은 중장기적으로 정부의 주택정책과 배치되지않고 보유세와 소득세등 세제혜택을 합법적으로 받을 수 있는 주택임대사업자등록까지도 고려하여 매수하는 것은 권할만하다. 반면, 3-4년간 급등한 지방권 대도시지역은 조정기가 길어질 가능성도 있어 투자에 좀더 세밀한 신경을 쓰는 것이 좋다.

또한 요즘 유행하는 무분별한 갭투자 역시, 전세가격하락시 최소한의 방어여건을 갖춘상태에서 보수적으로 접근하는 것이 좋고 전세는 계속 오른다는 대전제에서 출발한 갭투자는 리스크도 상당히 크기 때문에 신중하게 접근해야 한다.

기존 재고주택도 급매물 위주로 실수요동반하는 측면이라면 전세나 월세시장에 몸을 맡기기보다는 내집마련에 나서는 것이 더 유리할 수 있다. 전월세 상한제만 마냥 기다리다 전세나 월세물량이 동이나서 발을 동동 구를가능성도 높은데다 4년 만기후에는 상당한 고통이 수반될수있기 때문에 가족이 살 내집한채 마련하는 것은 시기에 너무 구애될 필요는 없다.

집값이 떨어지기를 기다리다 집값이 내린 경우보다는 기다리다 올라서 낭패보는 일이 국내 주택시장에서는 압도적으로 많기 때문이다. 하반기 주택시장은 정부정책에 따라 변동폭이 상당히 클것으로 전망된다. 주택한채는 실수요, 실거주이지 투자나 투기로 보는 것은 난세스라고 봐야 할 것이다.

새정부에 의한 새 정책이 나와야만 최소한의 시장전망을 가늠할 수 있는 이유가 여기에 있다. 향후 이와관련하여 정부정책흐름에 따른 시장전망에 대한 칼럼은 계속 업데이트하도록 하고자 합니다.

 -김부성, 부동산학 박사, [위기의 시대, 사야할 부동산 팔아야할 부동산] 저자

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