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위례신도시 투자분석 및 투자시 주의점!

위례신도시에 서울수도권 투자자들과 실수요자들은 물론 지방대도시 투자자들까지 몰리고 있다. 작년 이맘때쯤만 하더라도 행정구역이 하남이라는 이유만으로 미분양이라는 굴욕과 찬밥신세를 면치못했던 위례신도시내 하남권 분양아파트 물량의 프리미엄이 1년새 5천만원을 훌쩍 넘겼다.

그런가 하면 최근 분양한 하남권 신안인스빌 분양물량의 경쟁률은 평균 35대1, 최고 85대1이라는 경쟁률로 마감되었고 얼마전 분양한 성남권역 위례 호반베르디움의 청약경쟁률도 평균 20대1, 최고 35대1이라는 높은 경쟁률로 1순위 청약마감되는등 위례신도시의 인기와 프리미엄이 고공행진하고 있다.

또한 최근 필자도 참여한적 있는 여러 언론사 설문등에서 부동산 전문가들에게 2014년에 가장 유망한 지역이 어디인지 묻는 설문에 대다수 전문가들이 압도적으로 위례신도시를 첫 번째로 꼽을정도로 위례신도시의 위상이 높아지고 있다. 필자역시 최고 유망주를 묻는 설문에 위례신도시를 꼽는데 한치의 주저함도 없었다. 그렇다면 위례신도시의 미래가치가 높은 이유와 전국에서 투자자들과 실수요자들이 몰리는 이유는 무엇일까?

일단, 강남권에서 대규모로 공급되는 강남대체 주거지로 더 이상 위례만한 입지가 나오기는 불가능해졌기때문이라는 점이다. 그동안 강남권에 보금자리 형태로 여러 단지들이 공급이 되기는 했지만 위례신도시만큼 대규모로 공급된 단지는 찾아보기 어렵다.

이에따라 대규모 강남권 신도시가 향후 기반시설이 갖춰지게 되면 강남권 실수요자들과 판교, 분당 및 수도권 경부라인 수요자들이 가장 선호하는 지역이 될것이 유력하다.

필자는 1년전부터 위례신도시의 시세가 2016년~2017년 무렵이 되면 잠실과 판교의 중간점에서 형성될것이라고 예상해왔고 ‘위례시세는 잠실과 판교시세의 중간’ 라는 용어를 처음 사용하였는데, 현재는 위례에서 분양하는 일부 아파트건설사들이 이러한 용어들을 사용하기 시작했다. 최근 위례 모 건설사에서 아파트를 분양하면서 대대적으로 홍보하며 내건 구호가 ‘잠실과 판교사이’라는 용어였을정도다.

결국 위례신도시 분양이 상당부분 마무리되고 더 이상 경부라인 혹은 강남권에 근접한 대규모 주거지를 정부가 추가로 확보하지 못하는 한 위례신도시의 위상은 갈수록 높아질수밖에 없고 강남권 전세거주자들과 판교,분당,용인,광교권의 수요를 강력하게 흡입하는 유망지역이 될 가능성이 높다.

최근 청약에 도전하여 낙첨이 되었다면 추석이후인 9월중순경 추가로 나올 위례신도시 자이(중대형물량)나 위례신도시 푸르지오(중소형,주상복합)물량에 청약을 도전해볼 수 있다. 다만 위례자이의 경우 청약경쟁률이 매우 높을것으로 보여 당첨이 쉽지는 않을전망이나 청약은 필히 해보시길 권한다.

위례대우 역시 주상복합이기는 하나, 위례주복의 선호도나 인기가 타 지역보다는 높은편인데다. 중소형물량이라는 메리트와 우남 역세권 물량이라는 장점이 있으므로 중소형 청약이 가능한 청약통장 보유자들 역시 위례 대우 청약을 고려해볼만하다.

또한 최근 연이은 청약낙첨등으로 인해 분양권으로 눈을 돌리는 수요자들이 적지않은데 분양권 매수는 전매제한기간에 있는 분양권의 불법거래나 다운계약등이 성행하는탓에 이부분은 주의해야 하고 법테두리를 벗어나면 낭패를 볼수 있다는점도 유의하는 것이 좋다.

또한 전매제한기간내 물량을 불법으로 구입하는것은 적발시 징역3년이하 혹은 3천만원이하 벌금형에 처해지고, 처벌과는 별도로 분양권자체가 취소될 수도 있으므로 불법 전매거래(매도,매수,중개알선)는 매도자, 중개업자, 매수자 모두 절대로 하지말아야 한다.

아울러 프리미엄을 주고 구입하는경우에도 최초당첨자와 달리 매수자는 이미 높은 프리미엄을 주고 구입하는것이어서 구입한 금액에 중도금이자후불금액을 떠안기 때문에 추가로 상당한 가격이 상승해줘야만 실익이 발생하는것이기 때문에 단기차익을노린 전매보다는 실수요를 동반하면서 중장기 보유하는 방법으로 접근하는것이 좋다.

다시말해 분양권을 매수하는 수요자들은 이미 최초당첨자가 상당한 차익을 보고 치고빠지는 물건을 잡는것이기때문에 추가시세상승까지 일정한 시간이 필수적으로 필요한것이다. 단기가 아닌 중장기 실거주까지 염두에 두고 접근하여야 한다는의미다.

특히나 위례나 판교(알파리움등)같은 지역은 분양권 거래시 양도세가 많은탓에 부동산 중개업소나 매도자들이 매수자에게 다운계약을 요구하는일이 빈번한데, 실거래가격이 아닌 다운계약거래는 매도자, 매수자, 중개업자 모두 적발되거나 낭패를 볼 가능성이 높고 추후 되팔 때 또다시 다운계약을 써서 팔아야하는경우가 많아 피해야한다.

한편, 높은청약경쟁률로 인해 위례아파트 청약에 연거푸 낙첨되거나 아파트 분양권을 매수하기에 자금여력이 여의치않은 경우, 혹은 분양권매수에서 불법거래나 다운계약서위험을 피하고 싶다면 소액으로 저평가 물량에 투자하여 시세상승과 월세수입을 동시에 노릴수 있는 물량에 투자하는것도 검토해보는것이 유리하다.

위례 아파트분양권을 높은 프리미엄과 이자까지 떠안고 불법다운계약으로 매수하여 구입가격에서 7천이 추가로 올라도 여기에 후불이자, 양도세 세금, 취득세, 중개수수료, 구입자금(전용101제곱미터, 구39형 기준 p포함 약 1억3천만원내외)까지 내고나면 많이 남아야 3-4천이 될까말까다.

최초당첨자는 1억3천중 차떼고 포떼도 1억정도는 남지만 분양권 매수자는 다운계약 리스크는 별도로 하더라도 많이 남아야 3-4천에 불과한것이다. 차익을 더 남기고자 한다면 결국 잔금을 치르고 기반시설이 구비되는 시점까지 중장기 보유하여야 하기 때문에 단기차익을 노린 전매는 실상 실익이 적은편이라고 할수 있는것이다.

소액으로 위례에 투자하려고 하는 투자자들이라면 월세수입과 시세차익이 동시에 가능한 위례신도시 저평가 물량에 관심을 기울여야한다. 물량이 빠르게 소진되고있어서 기다릴 시간이 없기 때문이다. 다만 이러한 물건은 반드시 전문가 상담을 통해 정확하게 상담받고 본인 가용자금이나 제반여건등을 모두 고려하여 신중하게 상담받고 투자하는것이 중요하다.

종합하여 말한다면, 위례신도시가 매우 유망하기는 하지만 청약당첨같은 안전하고 확실한 진입이 아닌경우에는 반드시 거래를 통해서만 진입이 가능한데, 이러한 분양권등 거래에서 발생하는 기 언급한 여러 가지 리스크도 적지 않기 때문에 자금여력에 맞고 법테두리내에서 거래하는방법을 포함한 꼼꼼한 확인과 신중함이 요구되며. 투자금액대비 가성비도 고려하여 반드시 아파트만 고집하거나 아파트에 국한시킬필요는 없는것이다.

3-4천 소액을 안전하게 합법적으로 투자해서 5천을 남기는것이 2-3억을 투자하여 각종 불법전매나 다운계약등의 편법리스크까지 안으면서 5천을 남기는것보다 훨씬 유리하기 때문이다.

물량소진이 임박한 위례신도시 소액투자 물량에 대한 상세한 분석과 내용은 전문가와 전반적인 자산상황과 기본적인 투자상담등을 통해 충분한 상담등을 하고 난후 결정하는것이 유리하다. 이러한 투자방안에 대한 상세한 분석은 필자 카페등에 방문하시면 읽어볼 수 있다. 다만 소진이 임박한상황이라 서둘러야 한다.

-김부성,[부동산富테크연구소] 대표(부동산학박사) www.bootech.co.kr

-네이버카페 [김부성의 부동산스터디] http://cafe.naver.com/bootechhospital