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내집마련, 디딤돌 대출 활용하라!

내집마련에 대한 적기가 과연 언제인지에 대한 문의는 부동산 전문가들이 가장 많이 받는 질문이기도 하다. 무주택자들이라면 시기에 크게 구애받지 말고 알맞은 주택을 골라 전월세를 탈피하는것이 유리하다는 의견도 있고 아예 내집마련을 하지 말라고 하는 의견들도 많은게 사실이다.

무주택자들의 경우에는 일단 잦은 이사와 매 이사할때마다 발생하는 이사비용(중개수수료, 이사비,기본적인수리비 및 부대비용등)이 적지 않다는점을 인식할 필요가 있다고 본다. 한 설문조사에서는 3~4인가족 평균이사비용이 4백만원에 육박한다는 조사결과도 있었다. 10년이면 5번을 이사가야하는데 이사비용만 2천만원이 넘는다는 얘기가 된다. 4억짜리 주택을 구입하면서 발생하는 취득세(1%)의 5배 가까운 수치다. 집 사면 부대비용만큼 손해라는 인식이 파괴되는 전형적인 예라 할수 있을듯하다.

거기다 이사를 위해 시간적으로 소비되는 기회비용이 적지 않고, 전세만기 6개월전만 되도 이사걱정에 밤잠을 설치기 일쑤다. 혹시라도 전세가격이 떨어지지 않을까 하는 기대도 해보곤하지만 대부분 기대를 저버리는 전셋값 대란에 가슴이 철렁한다는분들이 많은게 사실이다.

자녀들의 학교문제도 이사때마다 큰 문제로 다가오는경우가 대부분이다. 이런 단점에도 불구하고 그동안 수도권에서 최근 3-4년간은 집값이 오르지 않는다는 믿음탓에 상당수의 주택구입여력이 충분한 실수요자들이 전세시장에 머물면서 전세가격은 폭등하고 매매가격은 제자리걸음을 하거나 하락하기도 하였지만 이제는 상황이 다소 달라졌다.

정부의 규제완화가 시장의 실수요자들을 움직이고 있기 때문이다. 전세로만 살던 실수요자들이 차츰 내집마련에 나설 채비를 하고 있는 움직임들이 여기저기서 감지된다. 또한 1주택자들이 더 좋은지역과 더 나은 환경을 갖춘곳의 주택으로 갈아타기 위해 주택 갈아타기 전략을 짜는 등 가을 이사철을 앞두고 실수요자들(무주택,1주택자들)의 움직임이 부산해지고 있는 상황인것이다.

마침 정부에서는 8월11일부터 디딤돌대출을 기존 무주택자들에 한정하던 조건을 1주택자들에게도 조건부로 혜택을 주기로 하면서 내집마련 무주택수요자들은 물론 새로 갈아타려는 1주택 수요자들의 관심도 커질것으로 전망된다.

일단 2015년 말까지 한시적으로 디딤돌 대출을 받을 수 있는데 국토교통부가 주택기금운용계획을 변경하여 8월11일부터 시행에 들어간 것이다. 디딤돌대출은 지금까지 2.8∼3.6%의 저금리에 최장 30년 만기로 그동안은 신청일 현재 무주택자에게만 지원됐었다.

이는 그동안 서민들의 내집마련시 상당한 인기를 끌었고 이 때문에 디딤돌대출은 무주택자들에게는 마치 사막의 오아시스와도 같은 상품이었다. 그러나 현재 1주택 보유자로서 거주하고 있는 집을 교체하고자 하는 1주택 수요자들은 정부의 디딤돌 대출을 이용할 수 없었다. 국토부가 디딤돌 대출을 1주택자들에게도 허용하게 된 배경에는 과거 우대형 보금자리론의 경우 처분조건부 1주택자들에게도 대출을 해줬지만 디딤돌 대출 출범과 함께 폐지돼자 이후 민원이 상당히 많이 발생하게 되었고 이로인해 1주택자에게도 디딤돌 대출을 허용한 것으로 풀이된다.

디딤돌 대출자격은 1주택자의 경우 전용면적 85㎡ 이하 주택으로 주택가액(매매계약서상 가격 또는 공시가격)이 4억원 이하여야 자격이 주어진다. 또한 부부합산 연소득이 6000만원 이하이고 동시에 디딤돌 대출로 구입하려는 주택은 시가 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하(단 수도권 외 읍·면 지역은 100㎡)로 제한된다.

한편, 1주택자가 디딤돌 대출을 받아 집을 새로 구입할 경우 기존 주택은 대출을 받은 날(통상 새 주택 입주일)로부터 3개월 이내에 처분해야 한다. 기존 주택을 처분하지 못하거나 기존 주택을 매입하기로 한 사람이 계약을 파기하면 대출금은 회수된다.

따라서 1주택자들의 경우에는 갈아타고자하는 주택의 규모나 가격은 물론 기존 주택의 처분에도 신경을 써야 한다. 낭패를 피하기위해서는 기존주택 계약을 마쳤거나 갈아타려는 주택 구입후(대출실행후) 3개월이내에 기존주택을 명백히 처분할수 있는 여건하에서 디딤돌 대출을 활용한 갈아타기에 나서는것이 유리하다.

김부성,[부동산富테크연구소] 대표(부동산학박사) www.bootech.co.kr

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