부동산 정보포털에서 거래포털로!

판교열풍의 여정을 돌아보며 가을의 센치함을 기다림


1. 글머리에


지난 3월부터 불던 판교의 열풍도 9월 청약을 마무리하면서 서서히 진정을 찾아가고
있다. 청약자들은 10.12일의 당첨자 발표를 조마조마하게 기다릴 것이며 그날 또다시
탄식과 기쁨이 교차할 것이다. 당첨된 사람은 당첨된대로 탈락자는 탈락자대로 2006년
가을은 특별히 기억에 남는 센치멘털한 계절로 기억될 것이다.


필자 낭만미소는 27년여 봉직하던 직장 명퇴후 지난 3년간 부동산 및 자산 재테크에
관한한 백지의 상태에서 출발하였다. 그리고 온실 속에서 광야로 겁없이 손들고 나온
파격의 경솔함을 딛고 올라설 수 있었던 원동력은 첫번째로 인터넷의 힘, 두번째로 몇몇 고수들과의 만남, 세번째로 적절하게 따라준 행운, 마지막으로 내자신의 보잘 것없는
노력이었다.


2004년 처음 매일경제 인터넷사이트에 회원가입하고 부동산사이트 돌아다니며 글동냥,
귀동냥하다가 차츰 알량한 지식을 다른 네티즌에게 답글로 달고 하다보니 내자신의
안목과 지식도 일취월장할 수 있었다. 처음엔 매일경제 인터넷의 부동산커뮤니티가
부동산정보사 부동산뱅크에서 운영하는 것인지도 몰라 부뱅,부뱅하는게 무슨 뜻일까
궁금했던 에피소드도 있었고 역시 부뱅과 연동되는 야후의 부동산사이트에서 문의가
올라오면 아니 야후에서 어떻게 글이 올라올까 희한하게 생각됐던 적도 있다.
지금도 간혹 부뱅에 올리는 글은 사실 매일경제를 통해서 올리고 있지만(개인정보 유출이 싫고해서 여러곳에 아이디 만들고 가입하는 것을 꺼리고 있음)....


2. 판교청약과 관련하여 아쉬웠던 점


지난 3월과 마찬가지로 이번 8월 청약과 관련 필자는 서민들을 위한다는 취지로
청약저축자 대상의 주공 공공분양 33평형 청약당첨을 위한 납입액 기준을 제시한 바
있다. 시중에 자료가 거의 전무해 기본적인 기준이라도 제시해 드리고자 하는 마음
이었으나 역시 여러가지 사유(가장 큰 이유는 역시 필자의 분석 및 예측능력의 모자람에서 오는 것임)로 인해 오차가 상당히 컸던 점을 사과드려야겠다.
물론 커트라인을 높게 평가한 관계로 많은 분들이 서판교 9블럭이나 6블럭에 당첨되시기는 하였을 것이지만(실제 답례 전화 주신 많은 분들께 감사드린다)
결과적으로 9블럭에 충분히 당첨될 수 있었는데 6블럭에 청약하여 당첨하신
분들은 원망의 심정도 있으실 것이다. 죄송스런 마음이지만 일단 6블럭이나마 당첨되신
것을 축하드린다. 입이 있어 조금 변명을 드린다면 10년후 거래시점에 9블럭의 일부
조망권 있는 층이외에는 6블럭과 시세에 있어 엄청난 차이는 없을 것이라고 감히
말씀드린다.


중대형 관련하여선 시중에 많은 훌륭한 분석들이 있었기 때문에 필자는 사족을 다는
것을 피하기 위해 공개적으로 별다른 분석 및 예측을 하지 않았다. 다만 개별적으로는
유료상담이나 문의해온 친지, 동료, 선배등의 경우에 동양생명의 41평 10년임대를 적극 권장하였다.
일반인들이 대다수 눈치채지 못했지만 몇몇 언론들에 게재된 분석대로 상대적인 당첨확률내지 수익성에서 다른 일반분양아파트 보다 월등 우수한 게 확실하기 때문이다.


우리가 명심해야할 중요한 사항은 매주말 가벼운 마음으로 로또를 사는 게 아니라면
특히 부동산과 같은 자산의 대부분을 차지하는 신중한 청약에 있어서 가장 우위에
두어야할 고려대상은 "당첨확률 끌어올리기"라는 것이다.
판교와 같은 곳에선 아무리 열등지역이라 할 지라도 웬만한 타분양지보다는 우등지에
해당하기 때문이다.
예컨대 차익이 5억남는 곳의 확률 300:1하고 3억 남는 곳의 몇대 일하고의 선택은
조금만 부동산에 눈뜬 사람이라면 너무나 명확한 의사결정의 문제이다.
실제 서판교 일부지역의 주공시공의 중대형은 3:1의 경쟁율 밖에 안된다고 한다.
5년후 전매가능시점에서 그곳 당첨자의 회심의 미소는 충분히 자랑할만한 것이라고
필자는 생각한다.
마찬가지로 동양생명 10년 임대후 분양전환조건의 엔파트 10:1의 경쟁율에 도전한
사람들의 안목을 필자는 높이 평가한다. 40평대를 10년후 판교에서 대략 10억 정도의
(임대료 등 실부담액 포함) 금액으로 분양전환해준다는 것은 채권쓴 일반분양보다
월등한 매력을 갖고 있는 것임을 이번 기회에 깨닫는 사람이 많을 것이다.
10년후의 10억은 부동산학의 금융부분 화폐가치에 대한 기초수학에 나오는 소위
"일시불의 현가계수"로 계산해보면 현재가치로 대단히 매력적인 금액이라는 것을
알수있다.
10년동안이나 어떻게 꼼짝않고 한곳에 살 수 있느냐고 물으시는 분이 있다면...
판교같은 곳은 몇년마다 샀다팔았다 할 곳이 아니라고 재삼 강조해드리고 싶다.
왜냐하면 그런 유망지를 차지할 수 있는 행운은 일생에 한두번 올까말까하기 때문이다.


내가 추천해드린 분들이 한 30여명 될 것이니 확률상 3명 정도는 당첨되시겠지라는
기대감으로 필자 역시 10월12일을 기다린다.
또한 부족한 제 자료를 기준으로 많은 분들이 주공 33평형에 당첨되셨기를 바라마지
않는다.


3. 은평뉴타운에서 불어닥친 냉풍


며칠전 SH공사(서울시 도시개발공사)에서 은평뉴타운 분양가 윤곽을 발표하였다.
그렇지않아도 선뜻한 요즘 날씨에 웬 시베리아 냉풍!
중대형 분양가 1500만원대!
이게 도대체 말이 되는가?
현재 주변 은평구의 아파트값은 서울 북부지역에서 가장 저평가된 몇군데와 거의
유사한 정도인데 아무리 100여만평의 계획적으로 개발하는 서울시 자체사업이라도
공공성을 목적으로 하는 개발사업지에서 1500만원대의 분양가라는 것은 어떤 이유로도
설명이 안된다. 거의 상암지구 현시세에 조금 못미치거나 맞먹는 분양가라니 어이가
없어도 한참없다. 더구나 33평형 서민용 국민주택규모의 분양가도 상당하다 하니 누가
그곳에 분양을 받을지 자못 궁금해진다.
벌써 은평구 주변지역으로 여파가 몰아쳐 며칠새 아파트 호가가 급등하기 시작했고
저평가되었던 다른 구 지역들로 영향이 미치고 있다는 정보이다.
물론 해당지 주변지역 등 저평가지역 소유자들은 쾌재를 부르고 있을 것이다.
이제 서울 강북지역에서도 웬만한 여건을 갖춘 대단지라면 중대형 평형의 평당시세가
1200만원 이상으로 달려가는 것은 시간문제로 보인다.
이것은 또한 중소형 33평형 이하에도 영향을 미쳐 준공 10년 이내의 대단지 지역의 경우
평당가 1000만원 이상에서 시세 고착화는 너무나 뻔한 일이다.(현재 강북 저평가지역의
33평대 평당분양가가 800만원 이하인 곳이 아직도 널려있음)

연장선상에서 파주운정신도시의 한라비발디 분양가 역시 다소 인하하여 확정시켰다고는
하나 역시 실부담 평당 1300만원대는 차후 중대형 아파트 분양가 및 잠시 주춤하던
기존 중대형아파트의 시세를 견인하는 부(-)의 역할로 강하게 작용할 것이다.


이미 판교의 영향을 받은 동천지구, 신봉지구, 성복지구의 분양가가 1700선 이상일
것으로 예상하고 심지어는 하갈지구에서 신안건설이 건설할 아파트 분양가도 대략
1300만원대 이상에서 결정될것이라고 하니 서울 경기할 것 없이 수도권 전체지역의
중대형 분양가 1300대 이상 시대가 열리는 것 같다.


대부분 전문가들이 2006년 하반기 주택가격 하향 안정화를 예측했으나 현재 관점을
수정하기 위해 노심초사하고 있다. 다주택자의 매물은 도대체 어디로가고 안정된다던
아파트값은 두더지처럼 뚫고 올라오는 것일까?
미국 경제는 8년여에 걸친 주택경기상승을 마무리하고 경착륙가능성을 연일 예고하며
세계경제에 미칠 충격파를 가늠하느라 여념이 없건만...
시장자율이라는 명분하에 방치된 민간분양의 고분양가. 그것을 합리화시켜주는
정부 및 지방자치단체 시행의 공공개발 분양가의 대반란!
필자 역시 그 해답을 어디서고 찾을 수 없다.
숨죽이고 바라만 보고 있을 뿐.


4. 컨설팅을 하면서 느끼는 점


일천한 경력으로 금년 4월말 블로그를 개설하고 서민들을 위한 무료 컨설팅 및 심층유료컨설팅을 해오는 동안 여러가지 점을 느끼게한다.
먼저 선의로 여러분야에서 무료 상담을 담당하시는 분들의 공통적인 얘기지만 많은 질문자분들이 선의를 왜곡하여 가장 기본적인 사항들 마저 스스로의 노력을 하지않고 모든 것을 입안에 넣어주길 원하는 것 같다.
유료도 아닌 무료컨설팅에서. 한번 알려드린 사항에서 조금만 생각하면 알수있는 사항을 또 물어온다. 자기들만이 편리한대로.
상담답변자는 자선사업가로 생각하는 것 같다. 또 무료로 모든 것을 아무때나 알려주는 것을 당연하게 생각하는 것 같다. 마치 그것은 당신의 의무가 아니요 하는 것처럼.
그런 노하우가 마치 어디에서 거져 얻어진 것이어서 누구나 공유해야 한다고 생각하는양.


또다른 어떤분들은 무료이지만 성심성의껏 그분 조건에 맞는 유망지를 추천해드리면
고개를 설래설래 짓는다. 그런 미개발지에서 불편해서 어떻게 생활하느냐 반문한다.
우선 출퇴근이 어렵다는 이유가 가장 많다. 아니 최악의 경우 가장인 세대주가
시간반에서 두시간 정도를 출퇴근 시간으로 할애하지 못하면서 약 3년내 투입금액 대비 배이상의 수익을 올릴 수 있는 곳이 그 어디에 있겠는가.
어느날 갑자기 확 뜰 지역정보를 갖고 있다면 필자도 인간인 이상 무료로 아무에게나
나눠주진 않을 것이다. 생각해보라. 수십,수백억 가치의 정보를 갑자기 획득한다면
내자신이 직접 개발하던지 그지역을 몽땅 사버리든지 하지 무슨 성인이라고 모든 사람에게 공공연히 발설하겠는가.

소위 정통한 전문가라고해서 무슨 엄청난 정보를 특별히 빼올수 있는 것은 아니다.
대부분 그간의 경험과 식견, 지식, 안목에 의해서 개발가능성과 가격상승 가능성을
추정하고 수시로 수정보완하며 오차의 범위를 좁혀갈 뿐이다.
그리고 피상담자의 재산상황(동원가능 자금력), 가족상황, 생활반경, 소유목적, 등등을
고려하여 가장 합리적인 조언을 하고 적정지역 적정단지에 대한 추천을 제공할 뿐이다.


한 예로 지난 5~6월경 상담드린 몇몇 지역의 경우 경기북부였음에도 불구하고 약 1억5천 이내의 실투자금으로 구입가능한 곳 중에서 무료이지만 성심껏 상담드린바 있으나
대다수가 자신의 여건은 생각지 않고 대안을 수용하지 않았다. 9월 현재 그곳 단지는
보통 4~5천만원 올라 있다.
이제 또 그러한 여건의 분들이 물어온다면 이제 또 어느곳을 추천해야하나.
필자 자신도 답답하기만하다. 주위 여건은 서민들의 집장만을 점점 더 어렵게 만들고
그나마 가능한 대안은 당사자들이 거부하고...


5. 술익는 가을은 익어가는데...


요즘 뒤늦은 공부좀 하느라 10월정도까지는 시간을 낼 틈이 없어 심층유료상담조차
사양하고 있다. "정책당국의 신도시 입지 선정에 대한 의사결정론" 정도의 연구과정인데
워낙 미천한 두뇌로 머리를 싸매자니 느느니 한숨이요, 흘러가는건 세월뿐.
연구 결과에 대한 명확한 해답은 깜깜소식이라...


각설하고 현시점의 부동산 특히 아파트가격 흐름의 동향과 관련하여 가격상승요인에
관한 이미 진부한 현상을 한가지 덧붙인다면 몇달전부터 문제됐던 담합문제에 대해
어쨌든 담합이니 연대니 하는 현상이 결국 해당단지 시세를 끌어올리는 것은 확실하며
많은 장점을 가지고 있는 단지임에도 여러사유로 주목을 받지 못했던 곳일수록
해당주민들의 자각현상과 특히 젊은(대략 40대이하)세대의 전입 및 거주가 많은 곳일수록
연대가 시작되며 요즘은 인터넷동호회 등을 통한 가히 혁명적 폭발력으로 비교적
짧은 기간내에 가치가 부각되고 실제 시세상승으로 이어진다는 것이다.
부동산학에서 말하는 용도적, 가치적 유사지역(대체지역)의 상승현상이 단시간내
영향을 받는 곳도 바로 그런 지역이다.


9월들어 상술한 여러요인으로 인해 서울강북지역및 경기동북부 지역에서도 그러한 외부효과의 영향을 급속히 흡수하는 지역 및 단지가 늘고 있는 것 같다.
서민들로선 더욱 속터지는 일인 것이 분명하나 어차피 피할 수 없는 현실이라면 좀더 빨리
실제 환경대비 저평가된 곳, 다수의 장점이 꼭꼭 숨어 있던 곳을 찾아 진검승부를 펼쳐야할 잔인한 계절이 코앞에 다가서고 있다.


술익는 마을마다 타는 저녁놀은 여전히 아름답건만...
아니 비장함을 숨기고 있는 전야제일까.


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