부동산 정보포털에서 거래포털로!

상현 힐스테이트 분양을 손꼽아 기다려 왔는데
분양가가 턱없이 높게 책정되는 것 같아
투자수익률을 계산해 보았습니다.
48평 기준 1500만원 이하면 질러볼려고 했는데
예상보다 훨씬 높게 책정되는 것 같아
투자성은 별로인 것 같습니다.

주력인 48평 기준, 분양가 평당 1600만원시
(입주 후 전매 경우)

1)분양금액 : 7억6천8백만원
2)이자비용 : 2천2백5십만원
(중도금 최대대출금액 3억 기준, 4회분 2년납부시, 이율6%)
3)등기비용 : 2천5백만원(취,등록세/농특세/채권할인(10%)등기수수료등)
-------------------------------------------------------------
4)매입원가 : 8억1천5백5십만원(1+2+3)


a)프리미엄 20%상승 가정(1억5천3백6십만원)하여 9억2천에 매도시(양도세 50%)
ⓐ양도세 : 7천6백8십만원
ⓑ수령액 : 8억4천3백2십만원
ⓒ차 액 : 2천7백7십만원(ⓑ-4)매입원가)

b)프리미엄 50%상승 가정(3억8천4백만원)하여 11억5천에 매도시
ⓐ양도세 : 1억9천2백만원
ⓑ수령액 : 9억5천8백만원
ⓒ차 액 : 1억4천2백5십만원(ⓑ-4)매입원가)


거주목적이 아닌 투자목적으로 구입시 위와 같이 수익성이 없다고 판단됨.
단 실거주하여 3년 비과세요건을 충족한다면 프리미엄 20% 상승시 수익률 8%,
프리미엄 50% 상승시 수익률 20%대가 가능할 것으로 보이나
이는 용인지역 기타 유망물량(동천,성복)의 기대수익률에 턱없이 못미치는 수준임.
결국 기대상승률에 비해 지나치게 고분양가인 것으로 판단됨.

결론
- 실수요자 위주로 청약하실 것을 권함(최소 3년 비과세 요건 충족)
- 분양가의 60% 이상 자금력이 없으신 분들은 신중하게 판단하실 것.
- 3년 비과세 시점에 50% 이상 프리미엄 형성이 확신되는 분들은
고민하지 말고 청약하시기 바람.
(참고로 동천래미안의 3년 비과세시점 기대수익률은 80~110%임)