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송파신도시 청약전략과 택지개발지구 분석

1. 송파신도시 청약전략

2009년 9월 최초 분양 예정인 송파신도시에 대한 무주택자들의 관심이 집중되고 있는 상황에서 예상 분양가와 청약가점제 분석을 통한 효과적인 청약전략이 필요한 시점입니다.

1) 평형 분석
총 45,830가구 분양으로 전용면적 25.7평 초과 중•대형 아파트가 40% 이상이다.
- 전용면적 25.7평 이하 : 24,820가구(연립 포함)
- 전용면적 25.7평 이상 : 23,328가구(주상복합 포함)

2) 분양가 분석

- 전용면적 25.7평 이하 중,소형 아파트

사업시행기관인 토지공사는 분양가 상한제가 적용되어 변경된 택지비 공급체계에 따라 이미 공급된 판교신도시 주공아파트 분양가를 환산한 평당 1099만~972만원 정도 예상하지만 물가 등 여러 요인을 고려하면 판교와 비슷한 평당 1170만~1310만원 정도 될 것으로 예상하고 있다. 하지만 현 정부는 평당 800만원대 분양을 공언하고 있는 상황이다.

-전용면적 25.7평 이상 중,대형 아파트

개정된 주택법에 따라 채권입찰제 상한선이 주변 시세의 90%가 아닌 80%로 적용된다.
송파/문정/거여동 일대 평당 가격이 2600만~2700만원이기에 2100만~2200만원(2600-2700만×80%•채권입찰액 포함) 정도 될 것으로 예상된다.

3) 당첨 가능성 분석

- 전용면적 25.7평 이하 중,소형 아파트

전용면적 25.7평 이하 중,소형 아파트는 전량 청약저축 대상이며 당첨 가능금액은 지난 2006년 3월 판교의 1600~2000만원선과 비슷하거나 조금 높을 것으로 예상되며, 아쉽게 청약예금, 부금은 해당사항이 없다.

- 전용면적 25.7평 이상 중,대형 아파트

전용면적25.7평 이상 공급물량은 총 23,328가구로 가점대상이 50%이기 때문에 11,664가구가 해당된다.
- 65~70 : 1.1% = 613,364 x 0.011 = 6,747명
- 60~65 : 0.666% = 613,364 x 0.00666 = 4,085명
- 55~60 : 1.76% = 613,364 x 0.0176 = 10,795명
- 50~55 : 2.86% = 613,364 x 0.0286 = 17,542명

위의 수치는 100% 청약을 가정한 것으로 현실적으로 100% 청약은 불가능하며 분양가와 청약률에 에 따라 상당한 차이가 날 수 있다.
지난 판교 중대형이 6,780가구 모집에 155,805명 정도 청약신청을 해서 중대형통장가입자의 10%정도가 청약된 것으로 미루어 볼 때 가점점수 총 84점 만점에 60점 이상이면 당첨확률이 높다고 볼 수 있다.

- 60점 이상 : 당첨 안정권
- 55점 이상 : 통장보유자중 청약자가 50%이상 되기는 힘들기에 가능성은 높다고 보여짐.
- 50점 이상 : 안정권은 아니지만 청약률에 따라서 기대를 해 볼 수 있다.
- 40점 이상 : 기대를 하기는 어렵고 가점제에서 탈락하면 추첨제에서 다시 한번 도전가능 하다.
청약가점제 시행으로 무주택자들에게는 좋은 기회가 온 것은 사실이나 84점 만점에 50점 이상은 되어야지만 당첨가능성이 있다고 볼 수 있다.

4) 주택청약통장 분석

1) 전용면적 25.7평 이상 가점분포
주택산업연구원에 따르면 전용25.7평이상 가점분포는 아래와 같다.
- 71~84 : 0.0%
- 65~70 : 1.1%
- 60~65 : 0.66%
- 55~60 : 1.76%
- 50~55 : 2.86
- 45~50 : 7.93%
- 40~45 : 5.95%
- 35~40 : 10.79%
- 30~35 : 12.11%
- 25~30 : 22.25%
- 20~25 : 16.74%
- 15~20 : 12.33%
- 10~15 : 4.63%
- 5~10 : 0.66%
- 0~5 : 0.22%

2) 청약통장 가입자 현황
2006년 8월 이전 청약통장 가입자 기준으로 수도권의 2008년 8월 시점 1순위 예상자는 아래와 같다.

- 전용면적 25.7평이하 공공주택 : 1,420,583명 (청약저축)
- 전용면적 25.7평이하 민영주택 : 2,037,281명
(청약예금 : 656,059명 / 청약부금:1,381,222명)
- 전용면적 25.7평이상 민영주택 : 1,496,012명 (청약예금)
- 전용면적 30.8평이하 민영주택 : 823,037명 (청약예금)
- 전용면적 30.8~40.8평 민영주택 : 458,267명 (청약예금)
- 전용면적 40.8평이하 민영주택 : 214,708명 (청약예금)

3) 청약통장 가입자 무주택비율
- 청약저축 : 83% (1,179,083명)
- 청약부금 : 71% (966,855명)
- 청약예금(전용면적 25.7평이하) : 59%(387,074명)
- 청약예금(전용면적 25.7평이상) : 41%(613,364명)

5) 결론

가점제 40점 이하 대상자는 유망지역에 적극적인 청약도전이 필요하지만 당첨가능성이 낮은 만큼 유망지역 청약과 더불어 신도시, 택지개발지구 등 개발호재가 있는 지역과 부동산 개발축인 수도권 경부고속도로 인근 1000세대 이상 대단지 위주의 청약도전이 필요하다.
추첨제 물량은 유주택자와 가점제에서 탈락한 무주택자들이 같이 경쟁하는 만큼 더 치열한 경쟁률을 기록할 것으로 예상된다.
결국 가점점수 50점 이상인 분들은 2007년 9월 이후 유망지역에 선별 청약하는 것이 좋다.

2. 택지개발지구 분석

1) 서울시 택지개발지구 현황

현재 개발 진행중인 지구 중심으로 강남구 세곡, 서초구 우면2, 내곡, 송파구 마천, 마포구 상암2, 양천구 신정3지구가 서울시 내의 대표적인 택지개발지구들이다.

2) 택지개발지구내 특별분양 아파트의 장점

① 저렴한 분양원가(택지조성 원가에 공급-일반분양의 50%이하)로 인한 투자이익 극대화
② 강남권(세곡, 우면, 마천, 내곡지구) 및 로열 지구(상암2, 신정3지구)분양 가능성 100%
③ 선 시공, 후 분양으로 인한 금융비용 절감(계약금, 중도금 없음)
④ 국민주택기금 장기 저리융자(1년거치 19년상환). 취득세, 등록세 50% 감면 혜택
⑤ 대단위 단지 건설(교육,문화,교통,공원조성) 쾌적한 녹지환경(일산,분당의 2배)과
낮은 용적률(160~180%)
⑥ 서울시 산하 SH공사 시행으로 입주지연 및 부도 위험 없음, 1군 건설업체(현대,삼성,
대림,두산 등) 시공

♦ 역대 택지개발지구 특별분양아파트 투자이익 현황 (2007년6월, 33평형 기준)
　
택지개발지구......................분양가..........현시세...........시세차익

신정동 신트리3단지.............(1억 4500만)......(6억3천만)......(4억8500만)

봉천동 은천1지구...............(1억 6800만)......(4억6천만)......(2억9200만)

신대방 보라매파크빌............(1억 7200만)......(6억2천만)......(4억4800만)

신정동 푸른마을4단지...........(1억 6300만)......(4억9천만)......(3억2700만)

상암동 월드컵3단지.............(1억 8800만)......(7억7천만)......(5억8200만)
.
상암동 월드컵4단지.............(2억 6000만)......(7억9천만)......(5억3000만)

♦ 택지개발지구 특별분양아파트 분양예정 지구

택지개발지구...................분양 예상가.........주변시세...........예상차익

강남구 세곡지구..................(3억).............(9억5천만)........(6억5천만)　

서초구 우면지구..................(3억).............(7억5천만)........(4억5천만)　

강서구 마천지구................(2억8천)............(5억3천만)........(2억5천만)　

마포구 상암2지구...............(2억8천)............(7억9천만)........(5억2천만)

양천구 신정3지구...............(2억3천)............(4억9천만)........(2억6천만)

서초구 내곡지구................(3억)................(7억5천만).........(4억5천만)

[2007년 5월 기준 자료:부동산뱅크]

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