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충분한 자료가 없기때문에 최근에 공개된 은평뉴타운과 비교함
(서울경제가 04년 공개된 상암7단지 분양원가를 기준으로 분석한 결과)


<은평1지구>

1. 총건축면적 (전용면적+공용면적) = 157,526평(지하주차장제외)
2. 순수건축비 평당 399만원 + 토목공사비등 평당 80만원 -- 합계 평당 479만원


<남천동 삼익비치>

1. 재건축대상면적 ; 약 59,000평 -- 33개동, 12층
2. 현재 건폐율 ; 17.13%
3. 현재 용적율 ; 170.27%
용적율에 포함된 건물명 -- 33개동 상가,충효정,수영장,그린시설

** 현재 자기가 살고 있는 아파트의 용적율계산은
등기부등본에서 확인이 가능합니다.
예, (33개동의 각 동의 대지면적 * 높이) / 59000 = 현재용적율임


<재건축수익분석>

1. 먼저, 도급제로 한다는 전제하에서 계산함
2. 조합수입 = 분양수입 - 비용

3. 비용부분
1) 도급제이므로 건축비만 계산하면 됨
2) 삼익비치는 기반시설이 완전히 갖추어져 있으므로
은평뉴타운의 순수건축비인 평당 399만원,
즉 평당 400만원으로 계산하면 됨.
3) 즉, 도급비용 = 400만원 * 용적율 * 59,000
4) 모델하우스설치등 광고비용
5) 금융비용등등
6) 개발부담금, 국공유지 매입비용, 기타 등등의 비용

--> 여기에서 보듯이 용적율이 비용부분의 변수임
--> 용적율만 나오면 비용계산이 용이함

4. 분양수입
1) 용적율 * 59,000 * 분양가
2) 여기서, 변수는 용적율과 분양가임


5. 따라서, 용적율과 분양가만 추정할 수 있으면 수익분석이 가능함

6. 용적율
1) 현재 삼익비치의 기본용적율은 240%임 (05년 부산시발표)
2) 인센티브
가. 지역건설사가 시공에 참여할 경우 5%
나. 타워형으로 지을 경우 -- 인천에서 시행하고 있음
다. 리모델링이 쉬운 라멘식으로 건축시 + 알파
라. 공개공지
마. 지방자치단체 재건축활성화 인센티브
바. 기부체납 인센티브
사. 기타등등의 인센티브

3) 즉, 삼익비치의 용적율은 240% + 알파인데
알파가 정확히 어느정도 될지는
도시계획위원회가 열려봐야 알 수 있음

4) 추정가능한 용적율은
삼익비치와 바로 인접한 삼익기존이 280%, 삼익빌라도 280%임
따라서, 바로 인접한 곳에서 재건축중인 곳과 같은 용적율을 받는다면
280%를 받을 수 있지 않을까 함


7. 분양가
1) 삼익비치는 가로길이가 800미터정도임
2) 따라서, 거의 전 세대가
광안리해변, 광안대교,멀리 해운대등이 조망가능함
3) 분양가는 30평대는 1200, 40평대는 1300, 50평~70평대는 1500
70평이상은 1600이 가능할 것 같음
4) 이들 평수별 다른 분양가를 평균으로 나누면 약 1400이상이 가능함



8. 분석
1) 조합수입 = 분양수입 - 총비용
2) 분양수입 = 280% * 59,000 * 1400만원 = 2조3천억
3) 도급비용 = 280% * 59,000 * 400만원 = 6600억
4) 기타비용 = 광고비 100억(방송3사에 각 30억씩, 신문사 10억)
모델하우스비 약 20억
국공유지 매입비용, 금융비용등등 많이 잡아서 약 1천억
합계 ; 약 1120억
5) 비용합계 = 7700억
6) 조합수입 = 2조3천억 - 7700억 = 1조 5천억

<결론 > 조합수입 1조5천억을 3060세대 + 상가등등에 분배하면
삼익비치의 경우 평균평수를 약 31평이라 하면

31* 3060 *1400만원(분양가) = 약 1조 3천300억

차액 = 1조5천억 - 1조 3천억 = 2천억 (상가등의 경우 계산에 빠졌지만
초대형단지에 입주한 상가는 분양가가 평당 2000이상이 안될까?, 상가는 분양수입 증가분으로 충분히 가능할 것 같은데..)

여하튼, 제 개인적인 계산방법으로 이렇습니다.
판단은 각자가 알아서 하십시오.