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재건축`재개발의 경우 무엇이 가장 중요할까요?

첫째가 대지지분과 일반분양가입니다.
대지지분이 클 수록 무상평형을 받을 면적이 증가하고
일반분양가가 높을 수록 조합수입이 많아지기 때문에 많은 무상평형을 받을 수 있습니다.

둘째가 건축비용입니다.
기반시설이 다 갖추어진 대도시내에서의 경우에는 보통 평당 300만원정도가 소요됩니다.

기반시설이 잘 갖추어지지 않은 지역의 경우에는 건축비용이 증가합니다.

특히, 산을 절개하거나 4차선~6차선 도로를 신설해야 하는 경우에는 건축비가 평당 500만원대까지 상승하는 것으로 알고 있습니다.


여기서 무상평형을 정하는 방법은
먼저, 도급제와 지분제를 잘 아셔야 합니다.

도급제 ; 분양수입이 조합의 수입이 되고 이렇게 분양수입으로 시공사에 공사비를 주는 방식입니다. 조합이 고분양에 자신이 있다면 도급제를 선택하는 것이 아주 유리합니다.

지분제 ; 분양수입이 시공사의 수입이 되고, 시공사는 분양이 되던 안되던 조합원들에게 관리처분시 확정한 지분을 주는 방식입니다. 보통 조합이 고분양에 자신이 없는 경우 선택합니다.


여기서, 지분제의 경우에는 시공사측에 거의 일방적으로 끌려간다고 보고 도급제에 대해서만 말씀드리겠습니다.


조합수입 = 일반분양수입 + 조합분양수입 = 용적율증가분 * 분양가
조합비용 = 건축비용 + 금융비용 + 부가세 + 개발부담금등등

건축비용 = 보통 300만원전후로 보면 됩니다.
건축비용에는 철거비, 건축비,내부시설 인테리어비, 광고비,이주비등이 포함되어 있는 가격입니다.

여기서, 비용중에서 거의 98%이상을 건축비용이 차지하므로 건축비용만 말씀드리면 평당 300정도면 최고급으로 지을 수 있다고 합니다.


조합수입 - 조합비용 = 조합순수입
조합순수입 /조합총면적 = 무상배정평형

조합총면적은 고정된 것이고 변수는 조합순수입니다.
조합순수입의 변수중 보통 건축비용은 전국적으로 거의 비슷합니다.

따라서, 무상배정평형의 결정적변수는 분양가입니다.

분양가가 보통 평당 700정도일때 대지지분의 130%정도를 받았습니다.
그러면 이론상으로 분양가가 평당 1400정도이면 대지지분의 260%를 받을 수 있다는 결론이 나옵니다.

여기에 맞추어서 개포주공 1단지를 적용해 보겠습니다.
개포주공1단지 13평 (대지지분 17평)의 현시세 7억입니다.

개포주공의 경우는 서울지역 재건축억제정책때문에 용적율이 지방과 달리 약 200%내외로 결정될 것 같습니다.

개포주공을 재건축후 일반분양가격이 평당 1800만원에 책정된다면
개포주공의 경우는 개발부담금이 한 2억정도 되는 것으로 알고 있습니다.
따라서, 무상으로 받을 수 있는 평수에서 2억을 공제하면 약 12평이 공제되어야 하네요.

이렇게 계산하면
개포주공1단지 13평의 경우 분양가격이 평당 1800정도이면
무상평형은 약 300%정도 받을 수 있을 것 같고
그러면 총 51평인데 여기서 개발부담금부분인 약 12평을 공제하면
39평을 무상으로 받을 수 있다는 결론이 나네요.

39평이 재건축후 평당 2200이면 약 9억정도인데
개포주공이 현재 7억정도 하니깐 개포주공을 매입하는 사람은 약 2억정도의 차익을 노리고 투자를 하는 것 같습니다