부동산 정보포털에서 거래포털로!

과천사랑 카페에서 관련글 퍼왔슴당~~


http://cafe.naver.com/mygc/756 2006/03/20

twXXXX 일단 결론부터 말씀드리면, 11단지 25평보다는 33평이 훨씬 좋습니다. 가격상승이나 거주환경이나...하지만 자금이 항상 문제지요^^. 일단 현재 25평 가격시세를 말씀드리면 환급금을 합친 거래가격은6.4 - 7억원입니다 (평균환급금이 9천여만원이니, 5.5 - 6.1억정도 실제 가격으로 거래가 된다고 이해하시면 됩니다). 하지만 현재 매물이 지난 토요일 확인해보니 총2개의 매물이 있어서 가격에 대한 정확한 정보는 어렵습니다(그 매물도 집주인과 연락하기를 꺼리기때문에 실거래가는 잘 모릅니다). 암튼 가격상승률은 33평대가 훨씬 좋지만 그래도 결코 11단지 25평이 손해를 볼것같지는 않습니다. 11단지 25평은 다른단지(3단지, 도곡렉슬)과는 달리 구조가 "+"형으로 아주 반듯하게 나와있습니다. 그리고 조합원의 상당수가 25평에 배정되어 조합측과 시공사에서도 상당한 배려를 해주십니다. 예를들어 동배정을 보더라도 33평, 47평과 전혀 차별이 없고 오히려 10동같은 경우는 47평과 동등하게 관악산 자연하천을 볼수 있게 되어 있습니다. 03/20 17:33

twXXXX 11단지는 잘아시겠지만 광폭베란다에 화단인센티브까지 받아서 25평, 33평의 경우 "+"형 구조에 확장하면 정말 반듯합니다. 25평의 경우 안방발코니를 제외한 확장 시 "7평"정도가 추가되어 실전용면적은 "25평 - 26평"으로 보시면 됩니다. 아마 3,4월안에 시공사/조합측에서 시공사(삼성물산)의 확장방안에 대한 공지가 될것 같습니다. 그렇게 되면 이전 90년대 지어진 33평형 아파트보다 전용면적이 더 넓어집니다 (기존아파트 발코니와 25평 확장후 안방발코니 제외하고 비교해도...). 물론 11단지 33평의 경우에는 기존 45평 아파트보다 넓고요...아무튼 저는 서울/수도권 아파트 중에서 가장 전용면적이 넓고 구조가 좋은 20평대 아파트가 될것이라 확신합니다. 아시겠지만, 11단지는 마감재 분양가도 타단지 비교해서 훨씬 높습니다. 암튼 저는 실거주를 목적으로 구입을 하였기 때문에 가격상승면에 예민하지는 않지만 11단지의 경우 700여세대이며, 대부분의 조합원들이 실제 거주를 목적으로 기다리시기 때문에 아마도 입주후에도 매물이 많지는 않을듯 합니다. 참고하시기 바랍니다 03/20 17:36

twXXX 11단지 25평, 33평 구조를 보실려면 www.gc11apt.com (조합홈페이지)에 들어가셔서 로그인없이도 "설계계획"을 들어가시면 상세히 보실 수 있습니다. 물론, 발코니 확장 후 최종설계도면은 추후에 조합원들을 상대로 보여주신다고 합니다. 그리고 5-6월경에는 단지 내 심플하우스를 오픈하신다고 하네요...



crexxx http://cafe.naver.com/mygc/406 2006/02/03

아는 것은 별로 없지만 개인적인 의견을 드려볼까 합니다.

개인적인 생각이니 아래 내용중 주관적인 내용은 그냥 참고만 하시면 되겠습니다.


-11단지 25평형은 발코니가 광폭으로 나왔지요. 3베이 구조에 가로측을 최대한 길게 설계하고 발코니 폭은 거실,주방쪽은 2.4m/ 작은 방은 1.8m/안방 1.8m 로 극대화시켰씁니다. 화단도 합법적으로 다 확장하기로 했으니 발코니 확장후(안방발코니 확장제외) 전용면적이 약 26평이 됩니다..이 면적은 현재 강남구 역삼동 재건축단지,도곡동 렉슬 ,잠실주공을 통털어 제일 넓은 면적입니다. 역삼동 재건축단지보단 약3평이상, 도곡동 렉슬보단 최소 4~5평이상 넓지요..앞으론 11단지처럼 광폭발코니 설계는 어렵습니다. 화단인센티브제가 없어져서 평균 1.5미터를 초과할 수 없게 되었거든요.(위 3개지역 평당 시세가 최소 2천만원이 넘으니 다른 조건이 다 동일하다고 할땐 최소5천만원~1억원이상 시세상승효과를 기대할수도 있곗습니다)


-20평~30평대는 가능한 많이 확장하는 것이 당연히 유리합니다..그래서 11단지 조합에서는 확장을 전제로 세대별 난방용량 추가/ 발코니 부분 단열시공을 추진한다고 하더군요. 일반적으로 큰 평수(최소 40평형이상)는 확장으로인한 가격탄력성이 높지 않아요. 즉 면적이 서너평 증가한다고 가격이 민감하게 반응하지 않지만 작은 평수는 면적이 조금만 증가해도 수요에 민감하게 반응합니다. (한계효용체증,체감의 법칙이라 해두지요^^)


그 이유는 확장형 25평의 경우 확장후 실제면적이 기존의 32평형 면적이상 효과가 나옴으로인해 실제 3~4인 가족이 거주하는데 큰 불편이 별로 없게 되고 이는 재래식 25평형에 거주가 곤란했던 가구(30평형이상 수요층)들을 새로운 수요층으로 끌어들임으로서 나타나는 수요이동(shift)현상때문입니다.(향후 재산세및 종부세 과표현실화가 이런 현상을 촉진할 것으로 예상


-같은 논리로 확장형 32평형의 경우는 40평형의 효과가 나옴으로서 굳이 방4개가 필요치 않은 가 구에겐 기존 40평이상형의 대체평형으로 작용하게 되어 발코니 확장효과가 입주후 시세에 그대로 반영될 걸로 생각합니다..이미 인구통계상 가구당 인원수가 3명이하로 줄어들어서 머지않아 방4칸 구조는 실수요자들에겐 그렇게 필요하지 않게 될 것입니다..


-현재 3단지나 11단지의 분양권시세는 정확할 수가 없다고 봅니다. 1가구 다주택자들의 급매물이나 대기매물들로인해 로얄,비로얄의 시세가 일관성도 없을테고요.또한 조합원 분양권의 경우 일시불로 거액을 지불해야 하기때문에 실입주수요는 저조할 수 밖에 없다고 봅니다. 예전처럼 다주택이 가능할때는 투자수요로 거래가 활성화될 수 있겠지만 실입주수요자의 경우는 자신의 집을 팔아야 하고 또 일정부분 융자를 받아야 하는 경우도 아주 흔하기 때문에 분양권상태에서 매입하기가 쉽지 않지요. 따라서 적정한 시세가 형성되기 어려운 것이지요.


특히 11단지 25평의 경우는 환급금 약9천만원까지 매매가격에 포함되어 있어 그만한 자금을 일시불로 동원해서 살수 있는 실수요자들은 별로 없을 듯 합니다. 따라서 입주전에는 시세형성이 제대로 되기 어렵다고 봅니다. 오히려 자금 동원이 가능한 실수요자들이 있다면 25평형 급매물을 사면 타 지역 유사평형에비해 상당한 시세차익이 보장된다고 봅니다..입주가 빠르고 평면구조 좋고 실가용면적이 아주 넓게 나왔기 때문입니다.또 단지내에서의 25평형 동 위치도 꽤 괜찮구요.


-11단지는 1만여평이 훨씬 넘는 대지로 용적률 270% 만 뽑아도 세대수가 거의 900~1000세대가 되는 단지규모입니다. 낮은 용적률로 인해 총세대수는 적지만 생활에 그리 큰 불편은 없을 것으로 봅니다..어차피 대형할인점은 차 끌고 가야 하구요. 외식도 차 끌고 가야 호젓한 식당을 갈 수 있찌 않습니까? 중,고생들 학원도 좀 유명한 학원 가려면 어차피 셔틀버스 타는게 신도시나 강남이나 일반적이구요


세대수가 큰 단지의 경우도 단지내 어느 위치에 자신의 집이 있느냐에따라 상가나 지하철역까지의 거리가 얼마든지 멀 수 있습니다. 11단지의 규모나 그로인한 생활편리성 여부에대해선 너무 우려하지 않아도 될 듯 합니다.. 오래전에 10단지 한 중개없소에 전세놓는 것 때문에 방문한 적이 있었는데요. 그 중개업자가 그런 말을 하시더군요..11단지에 전세나 매매알선하러 들어 가보면 도로하나 건너 가는데도 단지내 공기가 확실히 다르다면서 덕담을 하시더군요. 5년전에 들은 얘기인데 사실여부는 저도 살아보질 않아서 모르겠군요^^ 11단지 조합원분들 대부분은 편리성을 약간 희생하더라도 쾌적성을 택한 분들이겠지요..

앞으론 시대조류가 아파트 조망권의 시대에서 산소권의 시대로 변할 것이라고 기대해 봅니다. 설사 아니래도 아쉬울게 없는 거구요.


-실입주하신다니 분양권 시세는 잊어버리심이 어떨까요..^^ 입주후 좀 시간이 지나야 그런대로 타지역,타단지, 타평형과 비교도 되고 해서 그제서야 제대로 믿을만한 시세가 형성되지 않을까요? 물론 시세가 얼마가 될지는 시장에서 평가하는 것입니다.