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올초부터 서울시 강남권 저층 재건축 단지 투자를 고민했습니다.

제 생각을 잠시 여러분들께 나누려고 합니다(개인적인 생각이므로 얼마든지 틀릴 수도 있지만 돌만 던지지 마세요).

참고로 전 재건축 단지에서 타이밍을 놓치고 일반 아파트로 갔습니다.ㅎ.ㅎ

강남권 저층 재건축 단지는 반포 주공1단지, 개포 단지, 가락시영단지, 둔촌주공단지, 고덕주공단지로 꼽을 수 있겠지요.

1. 입지는 어디가 제일 좋을까

개포 >= 반포 > 가락 > 둔촌 > 고덕

의 순으로 보입니다.

아무래도 현재 부동산 흐름을 봐서는 개포의 입지가 가장 우수해 보입니다. 물론 개포 30평 노릴 돈으로 고덕이나 둔촌은 40평대를 노릴 수 있겠지만 그래도 개포가 낫다는 의미입니다.

개인적으로는 개포를 선호하지만 반포가 개포를 넘어설 수 있다고 봅니다. 한강르네상스, 강북 개발, 압구정 재건축이 변수라고 봅니다. 특히 반포재건축은 실거주 가능이라는 엄청난 장점을 갖고 있습니다(와이프는 반포, 저는 개포를 주장했음ㅎ.ㅎ).

가락시영은 중간쯤으로 보이고 둔촌과 고덕은 다소 뒤지는 것으로 보입니다.
(고덕, 둔촌 모두 재건축 후 누구나 부러워하는 매우 우수한 주거지역이 되겠지만 강남구와 송파구가 엄연한 차이가 있듯 개포, 반포, 가락시영을 능가하기는 어려울 듯 싶습니다).

2. 재건축은 누가 먼저 될 것인가

고덕 >= 둔촌 > 가락 >> 반포 >= 개포

고덕은 이미 시작했구요. 둔촌도 머지 않아 보입니다. 반포(22평 제외)와 개포는 한참 걸릴 듯 합니다.

결국 다음 정권에서 얼마나 재건축을 풀어주느냐가 관건일 텐데요.

재건축 규제 안 풀어주거나 별로 안 풀어 준다
-> 고덕, 둔촌 불이익 감수하고 바로 재건축 들어간다. 가락도 들어갈 가능성 높다. 개포와 반포 최대한 버틴다. 다다음 정권까지 버틸 수 있다(그 때까지 건물이 버틸 수 있을지).

이 차이는 역시 대지 지분이겠지요.
개포는 평당 대지지분은 높지만 워낙 소형이고, 반포는 내심 최소 50평 이상의 대형 아파트를 노릴 테니깐요.

두 아파트 모두 반포주공 2, 3단지, 도곡주공(도곡렉슬)의 성공사례를 옆에서 본 데다 자신들이 최고의 입지라는 것을 알고 있기 때문에 최대한 버틸 겁니다. 가락은 지금까지 너무 시간을 끌었기 때문에 더이상 견디기 어려울 듯 보입니다. 개포와 반포 중에는 아무래도 반포가 좀더 서두르지 않을까요. 건물이 70년대에 지었으니. 크니깐 살면서 좀더 버틸지도.

3)그렇다면 어디에 투자할까
돈이 많고 기다릴 수 있다면 개포나 반포, 돈이 적거나 빨리 들어가야 한다, 특히 1주택이다 이럴 때는 둔촌이나 고덕이 좋겠지요. 가락도 나쁘지 않아 보입니다. 참고로 전 개포를 노리다가 앞서 말했듯이 타이밍을 놓치고 일반 아파트로 갔습니다. 일반 아파트도 나쁘지 않더군요.ㅎ.ㅎ

4)앞서 말씀드렸던 아파트 외에 과천도 고려할 수 있겠지요. 개인적으론 가락시영보다 약간 뒤 정도로 봅니다. 최근 오른 폭을 보면 제 평가가 틀렸을지도 모르겠네요.

좋은 투자하세요.