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상계신시가지 및 노원구를 간략히 소개합니다.

o 수도권 택지개발 History는 다음과 같습니다.

- 80년대: 서울시내 대규모 택지개발을 통한 도시내 신시가지 개발 계획
. 개포(82년, 저층) -> 고덕(83년, 저층) -> 목동(86년, 중층) -> 상계(88년, 중층)

- 90년대: 서울 인구 분산을 위한 수도권 신도시 개발
. 분당(92년) -> 일산(93년) ,부천 중동, 안양 평촌

- 2000년대: 화성 동탄, 김포, 판교, 파주, 인천 검단

o 목동신시가지 VS 상계신시가지를 간략 비교해 보면

- 목동신시가지
. 신정동과 목동일대의 약 130만평, 총14개 단지로 2만7천가구로 구성된 인구 12만명 수용
. 입주시기: 86년

- 상계신시가지
. 중계동(48만평, 토지공사시행)과 상계동(112만평, 주택공사시행)일대의 약 160만평에,
동일로를 따라 중계동(중계 경남, 무지개..),
상계동(주공 1 ~ 16단지, 상계 미도, 한양, 마들 대림.임광.)에 걸쳐 개발 되었는데,
평지에 바둑판 같은 격자형 6차선 및 4차선 도로가 단지별 이면도로이고,
도로와 단지내에 전봇대가 없는것으로 택지지구 밖의 아파트와 구분되며
대규모 주거단지로 잘 정비되어 잇어, 주거 쾌적성이 뛰어남
. 입주시기: 88년

- 압구정현대와 동급분양가입니다. 과천과 목동보다 높은가격에 분양한곳이 노원입니다

- 86년 87년 상계동 아파트 분양당시에, 상계 주공 평당105만원, 민영이 115만원에 분양했고

강남 압구정 현대 30평은 3000만에 로얄 골라 구입했고, 40평대는 3800정도에 널려 있었습니다.

- 목동 단지내 조경을 말하신다면 한번 원터근린공원이나 가재울근린공원을 와 보시고 말하십시요.
파리공원을 말하신다면 등나무근린공원도 한번 와 보시고요.

- 목동이 서남부의 핵이라면, 상계동은 동북부의 핵입니다.

- 고속 교통수단에 있어서 5호선 하나가 버티는 목동과는 다릅니다.
(2호선 지선이 있지만 단선이라서 출퇴근 시간에도 10분에 한대 오는 차라서 의미 없슴)

- 상계,중계 신시가지를 관통하는 4,7호선과 주변을 통과하는 1,6호선이 이곳에는 있습니다.

- 이렇게 말하면 목동의 도로망을 이야기 하시겠지만
서부트럭터미널 인근에서 부천시와 도로연결을 해 준 탓에 목동의 도로사정은 이미 과거형 입니다.

- 목동이 부러운 것은 딱 하나, 여의도라는 C.B.D.가 가까운 것 하나밖에 없습니다.
그 외는 무승부라고 생각됩니다.

- 노원구가 목동신시가지를 위시한 양천구에 떨어지는 것이 있기는 합니다.

여태껏 주민들의 단결력과 호재를 현실로 실현하려는 관심이 적은 던 것이었지요.
하지만 지금의 노원은 다릅니다.
.

o 노원구를 간략히 살펴보면

- 월계동, 공릉동, 하계동, 중계동, 상계동의 5개동, 인구 63만명에
25개 지자체 중 가장 많은 102개의 초.중.고.대학이 들어서 있어
교육의 질적 향상을 요구하는 목소리와 교육에 대한 열의가 그 어느 자치구보다도 높은 지역이다

- 상계역에서 좌하향 45도 각도로 흐르는 당현천을 기준하여
당현천 위가 상계동, 당현천 아래가 중계동입니다
그리하여 노원역보다 북쪽에 있는 상계역 바로 아래가 중계동이고,
위도상 중계동 염광과 양지 대림 아파트보다 아래에 있는 주공 1단지, 2단지, 4단지가 상계동으로

분 류 됩니다.

- 노원구는 교육여건, 백화점ㆍ공원 등 풍부한 편의시설등을 바탕으로 전형적인 아파트 주거지역이다.
그 중 노원구의 가장 중심적인 주거단지는 상계신시가지단지를 들 수 있다.

o 노원구의 학군을 살펴보면

- 노원구 전체 중학교당 평균 11명이 특목고에 진학함

. 노원구 중학교당

- 중계동소재 중학교의 2003년도 ~ 2005년도 외고 입학생과 과학고 입학생 현황은 다음과 같아요

. 불암중: 48명(과학고 11명)
. 중계중: 38명
. 중평중: 36명
. 상명여중: 20명
. 상계제일중: 16명

- 상계동소재 중학교의 2003년도 ~ 2005년도 외고 입학생과 과학고 입학생은 현황은 다음과 같아요

. 상계중: 46명(과학고 4명)
. 상원중: 37명
. 온곡중: 30명
. 신상중: 27명(과학고 4명)
. 노일중: 27명(과학고 4명)
. 청원중: 19명(과학고 6명)
. 온곡중(과학고 5명)

o 서울대, 연고대등 명문대 진학율이 강남학군 다음으로 양천구 보다 앞섬

- 중계동 은행사거리 주변 고등학교의 2006년도 서울대 합격 현황
. 대진, 서라벌 고교: 각각 9명씩
. 대진여고: 3명

- 상계동 소재 고등학교의 2006년도 서울대 합격 현황
. 청원고교: 8명
. 상계, 노원고교: 각각 4명씩
. 용화여고, 뼁貶ʼn？ 3명 및 2명

- 이와같이 상계동의 중고교도 중계동 은행사거리 중고교와 더불어
강남권에 뒤지지 않는 수준으로 업그레이드 되었음

o 중계동 은행사거리와 상계동 노원역 주변 학원가의 부상

- 중계동은행사거리
. 88년 신시가지 아파트 입주후 건설된 민영아파트들은,
입지에서 이미 요지를 차지한 신시가지 주공 아파트에 밀릴 수 밖에 없었으며,
규모에서도 밀리고 용적율,대지지분,환경, 기타등등 삶의 질 측면에서 많이 밀렸었던게 사실입니다.


. 90년대에는 상계동의 모든 아파트가 새 아파트였으므로 별 차이가 없던것이,
주공단지아파트의 대형수요 욕구를, 택지지구밖이지만
95년이후,중계동 은행사거리 주변에 32평형의 청구3차와 건영3차, 37평과42평형의 청구라이프와

롯데우성, 41평과 51평형의 대림벽산이 채우고

. 뒤이어, 2000년 중반 정부의 보충수업과 자율학습 폐지 조치 이후 영어, 수학등 소규모 전문학원이
은행사거리에 대거 몰리면서 학원 중심의‘강북의 대치동’으로 불릴 만큼 유명한 학원들이 밀집해

있는 학군 프리미엄을 누리게 됨.

- 특목고, 일반고의 학원수

. 중계동이 핵심 학원가로 군림하고 있으나, 지금도 중계동 은사거리의 학원수와

노원역 주변의 학원수가 같다는 통계가 있으나

노원역 상업지구내의 대형 신축건물에 대형학원들이 속속 입점하고 있고,
구청에서는 노원역 주변거리를 대학로와 같은 문화의 거리로 지정 육성하고 있고
노원역 주변의 신축빌딩에 대형 학원들이 속속 입점하고 있어
은행사거리 학원 인프라를 뛰어 넘고 있는 실정이며, 창동기지창 이전등의 호재에 힘입어
문화, 상업의 발전축이 점점 노원역 주변으로 이동하고 있습니다.

- 중계동과 더불어 상계동 노원역 주변에 학원타운이 이루어지고 있기에,
조만간, 대치동을 능가하는 교육 일번지가 노원구 전체에 형성될것으로 봅니다

o 노원구의 호재들은 다음과 같아요.

- 상계동 면허시험장 및 차량기지 이전
- 상계동 노원역 문화의 거리 조성
- 상계동 노원역 학원가 조성
- 상계동 마들운동장 복합화사업
- 중계동 영어과학공원 조성
- 공릉동 테크노파크 조성
- 상계 뉴타운 조성
- 당현천 개발 확정
- 중랑천 생태천변 조성
- 분당선 연장 추진
- 태릉선수촌 이전 확정
- 동부간선도로 3차선 확장
- 외곽순환도로 내년 완전 개통
- 2008년 경춘선 이전확정..........

o 상계동에 집을 살 생각이 있는 분들에게 몇가지 조언을 드리겠습니다.
(북한산장님이 쓰신 글을 인용합니다.)

- 상계동은 크게 3개 부류로 나눌 수 있습니다.

먼저 상계동 주택가.

. 과거 도심지 철거민 집단 이주구역부터 시작해서 이후 교통여건 개선으로 어느 정도
구획정리된 구역(상계2동이 대표적)도 있는데,
전체적으로 과거 상계동 하면 가졌던 서민이미지를 만들었던 곳 입니다.
(노원, 상계, 당고역 부근과 수락산역 인근의 상계1동 주택가)
이곳에도 단독주택 재건축 및 재개발로 아파트가 제법 있습니다.
동양메이저, 비콘(구 대망드림힐), 한일UNI 등 새아파트들도 있지요.

다음으로 상계신시가지,

. 공공기관이 택지개발 식으로 가로망 구성을 하여 도로가 바둑판형으로 잘 되어 있고 공원과 학교가

풍부한 곳 입니다.
흔히 신도시의 모범이라고 부르며 중,대형평형으로 구성되었다면 꽤 좋은 대접을 받았을 곳 입니다.
상계 주공 1~16단지가 대표적이며 민영단지로는 미도,한양,마들대림,임광 4개 단지가 있습니다.

마지막으로 90년대 중,후반 상계동 북단 수락산역 부근을 택지개발한 아파트들이 있습니다.

. 은빛 1~5단지 및 미주동방이 그곳에 있습니다. 상계신시가지를 제외하고는 상계동의 유일한

계획도시 입니다.
계획된 시가지이면서 상대적으로 새 아파트라서 입주 직후 인기가 있었는데
상계동에서도 너무 북단이라서 새아파트 프리미엄이 대부분 가신 지금 가격탄력이 좀

약해진 느낌입니다.

- 아파트를 사시려면 신시가지에서 구입하십시요.

목동의 경우도 신시가지와 신시가지 밖의 가격차가 현저합니다.

단지 구성이나 대지지분 등의 면에서 탁월하기 때문입니다.
하지만 상계 주공이 소형평형 위주로 되어 있어서 개발된지 얼마 안된 신시가지 주변 아파트들과

가격 차이가 거의 없습니다.

그러나 입지의 중요성을 무시 할수없기 때문에 시간이 흐르면 좋은 입지가 대접받는 것은 당연합니다.
한번 1:10000 지도만 봐도 알지요.

상계동에서어 디가 신시가지이고 어디가 아닌가 아는 방법은 간단합니다.

자기가 서 있는 위치에서 하늘을 봐서 전봇대가 없으면 신시가지입니다.
같은 도로에서도 6단지쪽 인도에는 전봇대가 없는데 반대편에는 전봇대가 있습니다.

- 만일 신시가지 밖에서 구입하신다면

신시가지 외 지역에서 투자목적으로 주택구입을 할 수도 있습니다.
이 때에는 주택이 아닌 땅을 산다는 느낌으로 하시는 것이 좋을것 같습니다.
즉 지분이 큰 단독주택이 아파트보다 좋다는 의미이지요.

- 상계신시가지 주공단지 대지지분

저층만으로 구성된 5,8단지가 가장 용적율이 낮습니다.
저 같으면 5단지 11평형 사느니 6단지 23평형을 사겠습니다. 대지 지분은 비슷한데 전세값이라도

비싼곳이 좋지요.

그 다음에 14단지가 150% 전후로 낮은 편입니다. 하지만 상계 주공 16개 단지중에서

가장 외곽이며 상계1동 주택가와 접한다는 점이 향후 투자성을 주저하게 만드는군요.

다른 단지도 150%는 아니지만 그리 낮은 편은 아니기 때문입니다.

그 외 단지들은 170~180%대 단지와 190~210%대 단지로 나뉩니다.
동일로를 중심으로 서측 (1,2,3,10,11)단지가 170~180%대이고

동측 (4,6,9,12) 단지가 190~210%대 입니다.

지분만으로 봐서는 서측 단지가 좋아 보이지요.

하지만 대지지분을 생각하지 않은 현재 주거가치는 사는 분들 이야기로는 동측 단지가 좋다고 합니다.
실제 동일 평형 가격대도 2단지 보다는 4단지가, 3단지 보다는 6단지가 비싸지요.
재건축 생각하기에는 시간이 많이 필요하다는 것을 생각한다면 대지지분 1~2평 차이를 생각할 것인가
현재의 편리함을 생각할 것인가 선택은 본인이 하는 것 입니다.

7,13,16단지는 개성이 있습니다. 7단지는 복잡하지만 교통을 중시하는 분들이,
13단지는 극도로 조용함과 공기 좋은것을 추구하는 산 매니아들이,
16단지는 15단지에 거주한 공무원들이 임대기간이 끝나고 나갈 때 같이 있다는 이유로 선호합니다.

결론적으로 이야기하면 본인의 필요성에 의해 필요한 단지와 필요한 평형을 선택하면 됩니다.
(여기까지 북한산장님이 쓰신 글을 인용했습니다.)

o 상계신시가지내 주공아파트의 프리미엄

- 주거의 쾌적성과 편의성

. 택지개발지구내의 대단위 아파트단지(주공1단지 ~ 16단지)로서,
학교나 유치원, 체육시설, 놀이터, 녹지공간, 단지내 상가 등등 단지내 시설물은 말할 것도 없고,
공원, 관공서, 백화점, 중심축 상업시설물 등도 오로지 신시가지 아파트만을 위해서

모든것이 고려되 어있음.

. 각단지 안에 초등학교와 명문 중학교 및 고등학교가 있어 도보 통학이 가능해,

교육열이 높은 학부모에게 인기가 높다.

. 단지 주변에 영어학원 및 보습학원이 즐비하게 들어서 있으며, 환경유해업소가 거의 없다.

- 미래가치 프리미엄

. 학군, 단지내 녹지가 잘 정비되어 있고, 무엇보다 가장 큰 프리미엄은 대지지분, 용적율,탁월한 입지 입니다.

- 그동안 소외 되었던 특히 상계동의 향후 전망은 무척 밝다고 전망 됩니다.

상계동에서 시세상승을 주도 하는것은 주공아파트 입니다.

목동신시가지도 주공아파트가 가격을 주도 하여 주공 38평이 13억을 가듯이
상계동과 목동은 1987도.1988년 같은 시기에 분양 되었고 분양가도 비슷 하였던것이
지금은 상계동의 4배에 육박 하고 있습니다.

이것은 향후 상계동의 부동산 시장은 앞으로도 평당 3000만원까지는 무난히 상승 하리라 전망 됩니다.

상계동 주공아파트가 최근들어 5,000-10,000만원 상승한것은 상승율로는 상당이 큰폭이나
이것은 시작에 불과 합니다.

주공아파트의 내재가치는 앞으로 리모델링(15년 경과시 가능), 재건축(30년경과시 가능)이라는
아주큰 호재로 상승 유발 요인이 무궁 무진 합니다.

지금 매수자의 대부분은 외지의 세력들이며 이들은 상계동이 저평가 되었다는것을 알기 때문에
상계동에 투자를 하는것 이죠.

예를 들어 리모델링시 30%이상 증가 되므로 33평 소유자는 42평 아파트가 된다 이겁니다.

또한 재건축시 상계동의 주공아파트 5단지,8단지(2종주거지역)을 제외한 1-16단지 주공 아파트가 3종주거지역으로
되어 있어 층수 제한없이 재건축이 가능 하다 이겁니다.

이런 상계동 서울시내에서 최고의 대단지,최고의 녹지공간을 자랑 하는 상계동

목동 보다 부족한게 없습니다.

목동만큼 충분히 오를 수 있는 역량이 있습니다. ^^