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▶ 오늘의 시세 및 동향분석


- 지난 수요일 서울시 도시계획위원회에 상정된 안건들중에 개포주공 2.3단지 결과로 인해 재건축 단지들에 영향을 주는 시사점이 상당히 많은 계기가 된 것은 분명해 보인다. 당초 알려진대로라면 서울시의 경우 소형평형에 대해서는 50%룰과 부분임대에 대해서는 20%룰을 고수해 왔는데 이번 계기를 통해 상당히 완화된 부분이 드러나고 있고 역으로 서울시에서 이정도 물러섰는데 이도 수용하지 못한다면 재건축은 불가하다는 분명한 가이드라인을 제시한 경우라 판단된다.



- 해당 단지들의 경우 기존 안에 비해서는 완화된 상황이지만 조합원들의 설득 문제가 남아있고 이로인한 영향으로 추가부담금 증가 부분은 향후 재건축 진행 과정에서 여러가지 불협 화음이 도출될 수 있는 문제가 될 것으로 보여 개포주공 2,3단지들의 경우 이번 계기를 통해 정부의 부동산 거래 활성화 대책 발표이후 호가가 약세로 전환되는 모습에서 약간 변화되어 강보합세 수준을 보이고 있고 매수세의 문의가 증가하고 있다는 소식을 통해 볼때 어느정도 긍정적인 소식으로 시장에서 반응하는 모습이다.



- 둔촌주공의 경우 기존 단지 구조가 저층과 고층이 혼합되어 있어 이번 종상향을 위한 정비계획 변경안이 서울시의 기존 룰에 벗어나지 않는 수준으로 상정되어 있어 이번 소위원회를 통한 심도 있는 검토후 도계위에서의 통과가 기대되는 상황이다. 워낙 수익율이 높은 단지로 인해 3종 상향으로 확정될 경우 소형평형이 증가되는 모습도 있지만 일반분양분이 600세대에 다다르는 상황으로 인해 조합원들에게 귀속되는 수익성 개선은 매우 클 것으로 예상된다.



- 그런 결과와 기대로 인해 둔촌주공의 시장 분위기는 차분한 상황이며 아직 대기 매수자들의 경우 시장 변화가 어떨지 다소 관망하는 모습이 우세한 상황이지만 매도자들의 경우 늦어도 6월 도계위를 통해 3종 상향으로 결정될 것이라는 기대감이 더욱 크게 작용하고 있어 심의 결정이 보류 되었다는 소식에도 불구하고 매물량이 증가하거나 저가 매물이 증가하는 모습은 전혀 나타나고 있지 않은 상황이다.



- 다만 대기 매수자들의 경우 아직도 추격매수에는 상당히 조심스러워 하면서도 저가 매물을 탐색하는 움직임은 꾸준하게 이어지고 있는 상황을 고려하면 당분간 시장 변화를 지켜보는 모습이 대체적인 움직임으로 예상되나 저가 매물이 출시되면 바로 거래로 이어지는 가운데 시장 변화의 큰 계기는 소위원회 일정이 확정되고 그 결과가 도출되는 시점이 또 한번의 시세 변화의 변곡점이 될 것으로 예상된다. 소위원회에서 결과가 긍정적인 모습이라면 도계위에서의 결과도 긍정적일 가능성이 높기 때문이다.



- 그렇다면 이제 대기 매수자들의 경우 이번 3종 상향에 대한 서울시의 입장 변화가 뚜렷하게 나타났기에 매수하고자 하는 평형에서 소수 저가 매물에 출시된다면 발 빠르게 매수하는 전략이 필요해 보이고 전체적인 매수 타이밍은 소위원회 일정이 나오기전 선매수 전략이 필요해 보인다. 소위원회 일정이 도출되기전까진 현수준에서 소폭 등락을 거듭하는 보합세가 형성될 것이기에 장기적인 안목으로 우량 매물에 대해서는 발빠른 선택이 필요해 보인다.



- 둔촌주공 각 평형별 최저가 매물을 살펴보면..



1단지 7.5평 3억5천. 16평 5억7천. 18평 6억2천. 22평 7억2천5백.

25평[대지지분 29.83평] 8억.

2단지 16평 5억6천. 22평 7억1천. 25평[대지지분29.3평] 7억9천.

3단지 23평 5억6천5백. 31평 7억1천. 34평[대지지분29.3평] 7억9천.

4단지 23평 5억7천. 25평 6억2천5백. 31평 6억9천. 34평[대지지분28.6평] 7억5천5백.

34평[지분29.83평] 8억.


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