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2012.05.15. 둔촌주공아파트 시세동향

부제 : 둔촌주공 5.10 부동산 대책에 묵묵부답, 종상향 상정에 푹풍전야

둔촌주공 3종상향 정비계획변경(안)이 도시계획위원회 안건으로 상정


5.10 부동산 대책 발표 이후 둔촌주공의 분위기입니다. 5.10 부동산 대책에 대한 기대가 너무 컸나요? 대부분의 정보를 파악하고 있었는데도 혹시나 하는 기대감이 있었나봐요. 생각보다 문의 전화가 없었습니다. 어제까지는 분명히 그랬습니다. 특히 매도 문의가 없었습니다. 5.10 대책에서 큰 거 합 방 터뜨려주면 호가를 올려 매도할 생각이었는데 실망감이 큰 것 같습니다. 심혈을 기울여 발표한 \"주택거래 정상화 및 서민·중산층 주거안정 지원 방안\"이 무색할 지경입니다. 매수세를 자극할만한 대책이 빠졌으니 알맹이는 없고 겉만 화려한 허울 좋은 대책이라는 핍박을 들을만도 합니다. 일말의 희망을 걸었던 DTI 규제 폐지와 취득세 감면 연장, 분양가 상한제 폐지, 재건축초과이익 부담금 부과 중지 등은 이번 대책에서 모두 제외되었습니다.


부동산에 관심을 가진 분들 모두 이번 5.10 대책으로 하여금 주택거래 정상화와 서민·중산층 주거안정에 도움이 되는 시너지 효과를 기대하고 있었는데 정부의 의도는 다른 곳에 있지 않았나 생각됩니다. 아마도 올 12월에 있을 대선을 겨냥한 전시효과(展示效果) 쯤으로 본다면 무례한 해석인가요?


5.10 대책 발표이후 썰렁해진 시장 분위기는 더 조용해졌습니다. 실수요자를 포함한 투자자 및 서민들에게 득(得)을 주기 위한 5.10 부동산 대책의 허(虛)와 실(失)이 무엇인지 살펴보겠습니다.


가장 득(得)을 보는 지역은 강남 3구라고 할 수 있습니다. 2003년부터 9년 동안 묶어 두었던 강남 3구 투기지역 해제라는 족쇄를 풀게 되어 강남 3구에 돌아가는 상징적 의미는 매우 크다고 할 수 있습니다.(得) 투기지역이 해제되면 주택담보인정비율(LTV) 상한이 시가의 40%→50%로 높아집니다. 총부채상환비율(DTI) 상한도 연소득의 40%→50%로 상향 조정돼 더 많은 대출을 받을 수 있게 됩니다. 3주택자에 대한 양도세 가산세율(10%p)도 적용되지 않고, 생애최초구입자금도 지원 받을 수 있습니다. 임대사업자가 임대사업용 주택을 구입하는 경우 취득세 감면 혜택도 적용 받을 수 있게 됩니다. 재건축아파트의 경우 조합설립인가 이후 그동안 금지되었던 조합원 지위 양도·양수가 가능하게 된 것도 큰 수혜라고 할 수 있습니다.(得)


또한 강남 3구 투기지역 해제되면 강남 3구의 주택거래신고지역이 자연스레 해제되어 계약후 신고의무기간도 일반지역과 동일하게 15일이내에서 60일이내로 완화됩니다. 주택구입자금 조달계획서를 제출하지 않아도 되므로 자금 출처 밝히기 꺼리는 수요자의 매수심리를 자극할 수는 있습니다.(得) 그러므로 강남 3구에 돌아가는 혜택은 매우 크다고 할 수 있습니다.


상대적으로 혜택이 적은 강남 3구 이외의 경우에도 차등 적용이 아닌 동등한 적용이므로 그리 낙담할 일만은 아니라고 생각합니다. 집값 상승의 진원지 강남에서 바람이 불면 인근지역으로 옮겨가는 파급효과를 기대할 수 있습니다.


하지만 국내외 경기 약화로 고가 주택과 중대형 주택에 대한 외면으로 거래활성에 실효성을 거둘지는 의문입니다.(失) 또한 수익이 일률적이지 않은 자영업자에 대한 배려가 없었습니다. 매수세를 유입하기에 2% 부족한 대책이라고 할 수 있습니다.


다소 불만스러운 부분이 많은 대책이지만 이미 예견했던 대책이었던만큼 겸허히 받아들이고 현재의 대책에서 얻을 수 있는 후광 효과가 무엇인지 살펴보겠습니다.


1구1주택에 대한 비과세 요건이 3년 보유에서 2년 보유로 단축되었습니다. 그리고 일시적 1가구1주택자에 대한 처분기한이 2년에서 3년으로 연장되었습니다. 집을 처분할 수 있는 연한 조정으로 집부자들의 단기 매매가 가능해진 것입니다. 소위 말하는 치고 빠지는 단타성 매매가 쉬워진 것이지요. 마치 주식시장에서 처럼.
※여기에서 주의해야 할 점은 종전 주택을 취득하고 최소 1년후 대체 주택 취득시에만 비과세가 적용된다는 것 명심하십시오.


주택 단기 보유자에 대한 양도세 중과세율 완화 혜택입니다. 단기 보유후 양도시 양도세 중과세율 완화시 1년 미만 50% →40%, 1년 이상∼2년 미만 40%→기본세율(6%~38%) 적용으로 단기 투자의 길을 열어준 것으로 해석됩니다. 1가구1주택 비과세 요건 완화와 일시적 1가구2주택자의 처분기한 연장과 같은 맥락으로 해석하시면 되겠습니다. 그동안 집을 사고 파는데 걸림돌이 되었던 양도세 문제는 깨끗하게 해결된 셈입니다. 주택을 보유한 사람에게는 집값만 올라준다면야 더할나위 없는 혜택이지만 부동산 거래가 잘되고 집값이 상승한다면 나올수도 없는 대책이니 마치 어떤 방패도 다 뚫을 수 있는 창과 어떤 창도 다 막을 수 있는 방패처럼 모순(矛盾 )된 논리라고 할 수 있습니다. 항상 반대 급부를 생각하지 않을 수 없어 DTI 규제 완화와 취득세 감면 부분을 제외시킨 것으로 풀이됩니다.


어쨋든 DTI 규제 완화 5.10 부동산 대책만으로는 거래활성화에 그다지 도움이 안된다는 사실입니다. DTI규제 완화와 취득세 감면 등 수요자를 자극할만한 대책이 필요한 시기입니다. 가계부채 급증을 우려한 금융감독원 등 금융당국의 반대와 세(稅)수 감소를 우려한 지자체의 반발 우려 때문에 완화되기는 쉽지 않을 전망입니다.


그리고 서울시 부동산 거래횔성화를 위해서는 정부와 서울시의 역할이 매우 중요하다고 할 수 있습니다. 서로의 역할 수행을 위한 기(氣)싸움 보다는 진정으로 주택거래 정상화와 서민·중산층 주거안정을 꾀하는 정책이 무엇인지 꽤뚫는 혜안이 필요한 시기입니다. 강남 3구 투기지역을 해제 및 서울시 재건축 추진에 대한 적극적인 협조와 적절한 조율이 필요해 보입니다. 그래서 인가요? 서울시의 분위기가 누그러진 느낌입니다.


내일(16일)에 열릴 도시계획위원회에 강동구 둔촌동 170-1번지 일대 둔촌주공아파트 주택재건축정비 구역지정 및 정비계획 변경(안)이 서울시 도시계획위원회 안건으로 상정되었습니다. 혹시 상정이 안될지도 모른다는 불안감도 있었지만 서울시가 강조해 왔던 소형주택의무비율과 공공성 강화 등의 안전장치가 철저해 안건에서 제외될 이유는 없었습니다. 변경안대로라면 둔촌주공은 아파트 95개동 11,245세대가 지어질 것입니다.

이제 내일(16일) 심의 결과를 기다릴 일만 남았습니다. 기다림에 가슴이 떨려옵니다. 입사시험을 치루고 결과를 기다리는 그때 그 기분입니다. 좋은 결과가 나오기를 바라지만 단 한번의 상정으로 심의 통과를 못해도 실망할 일은 아닙니다. 안건으로 상정된 자체가 종상향에 대한 희망의 메세지라고 여겨도 좋을듯 싶습니다.


5.10 부동산 대책이 알맹이가 빠진 대책일지라도 둔촌주공에는 플러스 요인입니다. 게다가 둔촌주공 정비계획변경안이 내일(16일) 도시계획위원회의 안건으로 상정되었으니 플러스 제곱인가요. D-day를 1일 앞둔 둔촌주공의 매도자 매수자 모두 숨죽인듯 조용하기 그지없습니다. 마치 폭풍전야의 그날처럼 고요하지만 팽팽한 긴장감이 맴돕니다.


둔촌주공 재건축에 대하여 궁금하신 점 문의 바랍니다.

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