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■ 둔촌주공 4월 부동산 시장 결산 ■


◆ 4월 거래량은 회복을 위한 도약 단계 모습


3월의 둔촌주공 부동산 시장이 1월과 2월의 상승세를 고스란히 반납하며 가격이 하락하는 모습이 나타났으나 4월의 경우 3월말을 기점으로 다시금 바닥을 찍은 시장 모습이 연장되는 상황속에서 호가도 소폭 상승하며 회복을 위한 도약 단계 모습이 확연하게 나타난 한달이였다.


3월의 경우 가격이 하락하는 가운데 거래가 이어지는 모습이였다면 4월의 경우 3월말부터 시작된 저가 매물 위주의 거래가 이어지며 이미 4월 첫주간을 통해 거의 모든 저가 매물들이 소화되는 가운데 4월 중반을 넘어서면서는 호가 상승과 더불어 거래가격도 소폭 상승하는 모습이 뚜력하게 나타난 모습이였다. 이런 영향으로 4월의 거래량은 3월 거래량과 거의 대등한 모습이 나타나며 13-14건 정도의 거래량으로 4월을 마감하게 되었다.


더군다나 4월의 경우 둔촌주공 뿐만 아니라 강남권 재건축 단지들을 중심으로 저가 매물들이 소진되는 모습이 함께 나타나는 모습을 통해 개별 단지만의 움직임이 아니라 재건축 단지들의 경우 동조화 움직임도 나타나는 등 둔촌주공과 같이 3종 상향에 대한 기대감과 아울러 정부의 거래 활성화 대책을 포함한 규제완화 움직임이 시장에 영향을 주고 있는 모습이였다.


◆ 둔촌주공 4월 시장에 대한 정확한 관전 포인트.


작년 연말이후 바닥을 찍는 모습이 나타나며 둔촌주공의 경우 1월과 2월 시장을 통해 어느정도 회복되는 모습이 나타나는 상황이였는데 그 시기의 움직임은 전체적인 모습이라기 보다는 개별 단지들의 개별 호재에 의해 개별적인 움직임이 강했는데 그런 영향으로 둔촌주공의 경우에도 다른 단지들에 비해 호가 움직임이 개별적인 상승 모습이 뚜렷한 모습이였다. 그러나 4월 시장의 경우에는 개별적인 호재와 더불어 강남권 저층 재건축 단지들의 경우 움직임이 함께 나타나는 동조화 현상이 상당히 주목되는 상황이였다.


총선이후 정부의 거래 활성화 대책 논의가 분명히 시장에 영향을 준 상황으로 보이고 또한 서울시의 움직임이 총선이후 좀더 유연하게 바뀌고 있다는 점이 부분적으로 포착되고 있어 그에 따른 기대감에 강남권의 저층 단지들의 호가 움직임이 더욱 뚜렷한 상황이였고 둔촌주공의 경우 아직 그에 미치지는 못하는 상승폭이였지만 바닥을 확실히 다지는 시장 모습은 분명한 상황으로 판단된다.


기대와 염려가 교차하는 분위기속에서도 3월의 거래량과 거의 비슷한 13-14건의 거래 모습이 나타난 상황을 고려하면 저가 매물을 잡기 위해 대기 하고 있는 잠재적인 매수자들의 폭을 가늠해 볼 수 있는 상황이며 둔촌주공의 가치를 높게 평가하고 있다는 하나의 반증으로 풀이된다. 4월 중반이후 저가 매물들이 거의 소진됨에 따라 저가 매물이 없어 거래도 잠시 주춤한 상황을 보면 대기 매수자들이 추격매수에는 상당히 보수적으로 움직이고 있는 것이 사실이지만 현재 호가에 적응한 신규 매수자들이 점진적으로 증가하고 있는 모습도 나타나고 있어 5월 초순의 거래 모습에 따라서는 확실한 도약 단계로의 진입여부가 결정될 것으로 예상된다.


◆ 5월초 시장 전망


5월 초순의 시장 모습은 4월말의 연장선이 될 것으로 보여 일정한 호가 수준에서 강보합세가 유지되며 다소 낮은 저가 매물을 중심으론 거래가 뒤따르는 모습이 나타날 것으로 예상된다. 정부의 거래 활성화 대책이 좀더 실효성 있는 대책들이 도출된다면 시장에 주는 긍정적인 효과는 더욱 두드러질 가능성도 높아 변수가 많은 한달이 될 것은 분명히 예상되는 상황으로 그렇다고 다시금 뒤로 밀리는 분위기는 결코 아닐 것으로 예상된다.


둔촌주공의 경우 오는 16일 서울시 도시계획위원회에 3종 상향을 위한 정비계획 변경안에 대한 심의가 상정될지 여부와 그 결과에 관심이 집중되고 있는 상황인데 최근 서울시가 재건축과 관련하여 그동안의 강한 입장에서 유연하게 변화를 꾀하고 있는 상황과 특별히 서울시의 입장에서 벗어나지 않는 둔촌주공의 정비계획 변경안을 고려하면 긍정적인 결과도 기대되다는 전문가들의 조심스런 의견들도 종합해보면 둔촌주공의 5월 시장은 정부의 대책과 더불어 개별적인 호재에 따른 영향을 잔뜩 받아 호가는 강보합세 이상을 유지하며 거래량은 최소한 4월 수준은 유지될 것으로 예상된다.


◆ 5월중 매수 전략은 매수 시기 선택보다는 저가 매물을 찾아 선별적 매수 전략 필요.


5월 둔촌주공의 호가는 강보합세 이상이 유지되고 시장 개선 기대감에 따른 저가 매물 품귀 현상이 심화되는 모습이 예상되는 상황이기에 이미 시장 개선이 시작된 상황에서는 더 이상 매수 시기를 미루기엔 상당한 무리가 있어 보이는 상황이다. 1/4분기에서의 매수 전략은 매수 시기를 정하고 접근하는 방법이 통했다면 이제 5월부터의 시장은 매수 시기를 저울질 할 때가 아니라 저가 매물을 찾아 선별적으로 발빠른 선택이 필요하다는 사실이다.


거래 여부와 관계없이 워낙 저가 매물이 드믄 시장 상황이 이어질 것이기에 극소수 개인적인 사정에 의한 매물과 갈아타기 위한 목적으로 저가로 출시되는 매물이 있다면 그런 매물들의 경우 매수자간 경쟁이 벌어질 정도이기에 발빠르게 선별적으로 매물 중심의 거래 전략이 필요해 보인다.


또한 3종 상향을 위한 정비계획 변경안에 대한 서울시 도시계획위원회의 심의 상정여부 및 그 결과에 따라서는 시장 변화가 매우 크게 나타날 수 있기에 최근에 서울시장이 재건축과 관련하여 우호적인 입장으로 미세한 변화가 나타나고 있는 상황 등을 고려할 때 저가 매물을 중심으론 발빠른 매수 전략을 가져가는 것이 필요해 보인다.


◆ 매도 타이밍에 대한 검토


현재 시장 분위기가 언론에서도 강남권 재건축 단지들을 중심으로 호가 상승 보도가 이어지고 있고 정부의 추가적인 대책 발표가 기대됨과 동시에 둔촌주공의 3종 상향 결과가 기대되는 영향으로 매도자 입장에서는 매도 타이밍을 잡는 것 자체가 매우 어려운 상황임은 분명해 보인다. 또한 가격이 소폭 상승했다 하지만 아직 기대치에는 못미치고 있고 거래가격 상승세도 시원하게 올라서지 못하는 모습에 애간장만 태울수밖에 없는 시장 상황이 결정에 어려움을 줄 것으로 판단된다.


목적에 따라 매도시기를 조율하며 가격 설정을 유연하게 하는 것이 무엇보다도 필요해 보이는 상황이지만 호재가 나타난다면 그 호재를 이용한 매도 전략이 무엇보다도 필요해 보인다. '바람불때 연 날리라는' 증시격언을 부동산투자에 있어서도 어느정도 적절한 표현이라 판단되며 현재와 같은 부동산 시장 흐름하에서는 호재가 나타날 때 매도 시기를 미루는 것보다는 적극적으로 그 시기를 이용한 매도 전략이 더욱 좋을 것이라 판단된다.


1. 단순히 차익 실현을 위한 매도 : 좀 더 지켜보기 전략이 유효 할 것으로 판단된다. 다시금 연중 최저점에서 소폭 상승한 상황이기에 정부의 추가적인 거래 활성화 대책과 5월 종상향과 관련한 도시계획위원회 심의 상정 여부 및 그 결과를 지켜보는 것이 필요할 것으로 판단된다.


2. 단지내에서 갈아타기 위한 매도 : 갈아타기 적기는 저가 매물이 시장에 남아있는 거래시작 초기가 평형간 격차를 줄일수 있는 가장 좋은 시기라면 현재의 시기는 큰 평형대에서 호가가 소폭 상승하여 평형간 갭이 소폭 증가된 상황이다. 그러나 아직 큰 폭의 호가 변화는 아니기에 적절한 매물를 찾는다면 기회는 항상 있기 마련이기에 단골중개업소를 통해 갈아타는 전략을 세우는 것이 필요해 보인다. 둔촌주공의 경우 워낙 대단지이고 평형이 매우 다양하기에 갈아타는 수요가 항상 존재하고 있는데 큰 평형에 대한 기회를 잡는다는 목표와 수익율을 증가시킨다는 목표로 인해 갈아타기 전략은 빠르면 빠를수록 좋을 것이라 판단된다. 특히 가격이 상승하기전 시기가 매우 중요한 요건중 하나이다.


3. 외부 지역으로의 갈아타기 위한 매도 : 현재 강남권 일반 아파트들의 경우 가격 하락이 두드러져 그동안 둔촌주공과의 가격 격차가 있었는데 그 격차가 줄어든 효과가 있고 또한 일반아파트들의 경우 그동안 전세가격 강세로 인해 전세를 안고 저가 매물을 매수할 때 저가에 실제 투자 금액까지 줄이면서 갈아탈 수 있는 기회임을 감안하면 우량 지역을 위해 둔촌주공을 매도하는 전략은 좋은 하나의 기회로 판단된다.


4. 수익형 부동산으로 갈아타기 위한 매도 : 원룸주택 및 다가구 주택 등 노령화 인구 증가로 인해 최근 몇년간 수익형 부동산의 인기는 꾸준하게 이어지고 있는 상황이다. 그런 연유로 둔촌주공 보유 아파트를 매도하고 인근 성내동이나 길동쪽 또는 송파구의 수익형 부동산으로 갈아타는 수요를 심심치 않게 보아 왔다. 그러나 최근 부동산 가격을 살펴보면 수익형 부동산의 가격 하락율이 둔촌주공의 가격 하락율에 비해 크기 않은 상황이기에 우량 급매물을 겨냥한 선별적인 전략에 따라 둔촌주공을 매도하고 갈아타는 전략이 필요한데 수익형 부동산의 인기는 당분간 지속될 것으로 판단된다.



◆ 둔촌주공 전체부동산 보유 매물 중 각 평형별 최저가 매물을 살펴보면


1단지 7.5평 3억3천. 16평 5억6천. 18평 6억1천. 22평 7억2천.

25평[대지지분 29.83평] 7억9천5백.

2단지 16평 5억6천. 22평 7억1천. 25평[대지지분29.3평] 7억8천.

3단지 23평 5억5천. 31평 7억. 34평[대지지분29.3평] 7억8천.


4단지 23평 5억6천. 25평 6억2천. 31평 6억8백. 34평[대지지분28.66평] 7억6천. 34평[대지지분 29.83평] 7억9천5백.



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