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▶ 오늘의 시세 및 동향분석


- 4월 세째주 주말로 향해 가는 둔촌주공은 4건여가 거래되는 모습을 보이면서 시장에 남아있는 저가 매물들이 거의 소진단계를 밟고 있는 모습이다. 강남3구 투기지역 해제에 대한 기대감과 바닥이라는 인식이 확산되며 개포지역의 경우 거래 증가와 함께 소폭 호가가 상승한 모습이며 잠실5단지의 경우에도 저가 매물 위주로 거래가 빠르게 이어지고 있는 현장 소식이 들려오고 있는 상황을 볼 때 둔촌주공만의 움직임이 아니라 재건축 시장 전체가 바닥을 확실히 다지는 모습이 뚜렷하게 나타나고 있는 것은 분명해 보인다.


- 과거 사례를 통해 볼 때도 정부의 정책 변화보다 강력하게 시장 변화를 시키는 요인은 그리 많지 않은 상황을 고려하면 이번 미세한 시장 변화는 정부의 확고한 의지로 인해 매수심리를 다소나마 개선시키는 중요한 요인이 된 것만은 분명해 보인다.


- 둔촌주공은 이미 4월초까지 이어진 거래로 인해 저가 매물량 감소가 눈에 뚜렷한 상황이였는데 이번 주 몇건의 거래 이후 저가 매물들이 더욱 빠르게 자취를 감추는 모습이 나타나고 있는 상황이다. 일부 평형의 경우 저가 매물이 거래로 소진되거나 매도 보류에 나서면서 소폭 호가가 상승해 있는 모습도 나타나는 등 전 평형에 걸쳐 대기 매수자들이 매수를 희망하는 저가 매물은 다소 찾아보기 어려운 상황이 나타나고 있는 모습이다.


- 저가 매물이 없는 상황에서는 거래도 다소 주춤한 모습이 이어지곤 했는데 이번 시장 상황은 어떠한 변화가 나타날지 사뭇 관심이 가는 부분이다. 이번 주말시장을 기점으로 추격 매수 여부가 시장 변화에 상당한 영향을 줄 것으로 보이는데 저가 매물이 없는 시장 상황에서 기존 시장을 관망하던 대기 매수자들이 아니라 신규 매수자들이 진입할 경우에는 어느정도 추격 매수 모습도 나타날 가능성이 매우 높아 보인다. 둔촌주공의 신규 매수세 유입 여부는 3종 상향과 관련한 진행 상황이 이에 큰 영향을 줄 것으로 예상된다.


- 지난 18일에 있었던 서울시 도시계획위원회 심의에서 반포 한양아파트의 용적율 상향안이 통과되었다. 소형평형 요건을 갖추고 신청한 상황으로 그동안 많은 재건축 단지들의 신청이 보류되는 상황에서도 서울시의 공공성 정책에 부합하면 통과되는 이번 사례를 통해 둔촌주공의 경우 이미 서울시의 소형평형 요건을 충족하고 있는 상황과 비교할 때 3종 상향에 대한 기대감은 더욱 높아지는 계기가 되고 있는 것은 분명해 보인다.


- 4월 하순에 접어들고 있는 둔촌주공의 경우 5월 3종상향안이 심의에 상정될지 또는 그 결과에 대한 기대감이 시장에 잔뜩 영향을 주며 호가는 일정수준에서 강보합세가 이어질 가능성이 매우 높아 보인다. 그러나 대기 매수자들의 경우 추격 매수에는 다소나마 보수적인 모습을 보이면서도 정부 정책 변화와 둔촌주공의 미래가치를 염두에 두고 소신 매수에 나설 가능성도 높아 호가 올리기를 시도하는 매도자들과 저가에 매수하고자 하는 매수자들간의 치열한 가격 줄다리기가 이어질 가능성이 매우 높으나 5월 시장의 경우 점차 매도자 우위 시장으로 변할 가능성이 매우 높아 보인다.


- 준비된 대기 매수자들의 경우 둔촌주공의 3종 상향에 대한 결과와 무관하게 현재 상태로도 어느 단지와 비교할 때도 높은 수익율이 드러나고 있는 상황을 고려하고 저점 매수 기회임을 알고 더 늦기전 저가 매물을 중심으론 발빠른 선택이 필요해 보인다. 이미 반박자는 늦은 시점이지만 아직 본격적인 출발은 아직 하지 않은 시장 동향이기에 빠른 선택을 추전하는 상황이다.


- 둔촌주공 각 평형별 최저가 매물을 살펴보면..



1단지 7.5평 3억4천5백. 16평 5억5천8백. 18평 5억9천. 22평 7억1천.

25평[대지지분 29.83평] 7억9천.

2단지 16평 5억7천. 22평 6억9천. 25평[대지지분29.3평] 7억9천.

3단지 23평 5억5천5백. 31평 6억9천. 34평[대지지분29.3평] 7억8천.

4단지 23평 5억7천. 25평 6억1천. 31평 6억7천. 34평[대지지분28.6평] 7억4천. 34평[지분29.83평] 7억9천.