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■ 둔촌주공 3종상향 가능성 여부 검토 ■

◆ 본 분석이 필요했던 배경

지난 4월 10일 둔촌주공 정비계획 변경안이 강동구청의 법적 처리 절차가 마감되고 서울시에 입안되면서 3종상향 가능성에 대한 조합원 및 대기 매수자 그리고 다른 지역의 재건축 관계자들까지서울시의 처리 결과에 상당한 관심이 집중되고 있는 상황으로 간략하나마 둔촌주공의 종상향 가능성 여부를 타진하게 되었다.


서울시 도시계획위원회의 심의 일정은 매월 2차례 첫째주와 세째주 수요일 오후에 일정이 예정되어 있는데 4월의 경우 18일(수)에 있는 심의 일정을 마지막으로 마감되는 상황이기에 5월의 심의 일정을 기다려야 하는 상황이다. 통상 심의일을 기준으로 4-5일전에는 상정되는 안건이 발표되기에 사전에 심의 안건으로 상정되는지 알수 있는 상황으로 둔촌주공의 경우 5월 첫번째 심의 일정에 상정될 지 사뭇 관심이 가는 부분이며 빠르면 다음 주말전이면 5월 첫번째 심의에 상정될 지 알 수 있을 것으로 예상된다.


간략하나마 3종상향 통과 가능성이 높은 이유와 부정적인 이유를 검토하면서 가능성 여부를 저울질 해보는 계기가 되고자 한다.



◆ 둔촌주공 3종 상향 통과 가능성이 높은 이유


1. 서울시가 권고한 소형평형 의무 건립비율을 기존 대비 50% 이상 반영.

2. 서울시의 문화시설의 확대 권고에 부합한 여성문화회관과 사회복지시설 등 기부채납 확대.

3. 주변 여건이 재건축으로 인해 자연경관 훼손이나 건축물간에 분쟁 소지가 전혀 없는 단지.

4. 위와 같이 서울시의 권고에 부합한 조건에도 불구하고 승인이 되지 않을 경우 서울시 스스로가 제시한 재건축 기준안에 대한 정책 형평성과 일관성 훼손에 따른 정책 부담으로 승인 가능성 높음.

5. 서울시의 권고 사항에 부합한 둔촌주공의 정비계획 변경안을 승인해주면서 개포지역이나 가락시영 등에 서울시의 정책에 부합되면 승인해 주겠다는 시범 단지로 승인 가능성이 높고 서울시가 재건축을 막고 있다는 부정적 이미지를 벗어내는데 둔촌주공에 대한 승인으로 이용 가능성 높음.

6. 둔촌주공의 경우 일반분양 공급과 소형평형 공급 효과가 매우 큰 단지임을 감안할 때 주택 공급확대를 단시간에 해결하고자 하는 서울시의 의도와 부합한 단지임.



◆ 둔촌주공 3종 상향이 통과하기 어렵거나 지연될수 있는 이유


1. 가락시영의 3종상향이 도시계획위원회를 통과하였지만 확정고시가 지연되고 있는 상황을 고려할 때 재건축 승인에 대한 서울시의 의지가 없는 것으로 추정됨.

2. 소형평형 권고안뿐만 아니라 도시 문화시설 확충 등에 대한 기준을 종합적으로 검토한다는 기준을 들어 단지별 지역별로 차등 적용할 경우 둔촌주공에 대한 심의시 다른 지역보다 더 높은 기준이 제시될 수 있음.

3. 부분적인 문제이지만 일부 조합원들이 현행 2종으로 재건축을 진행하자고 서울시에 민원 제출.

4. 행정부서와의 원활한 협의 진행여부와 주민공람시 제기된 주민 이견에 대한 처리 여부에 따라서도 그 진행시기가 좌우될 수 있음.



◆ 둔촌주공 투자 포인트


위에서 검토해 본 몇가지 대략적인 사한으로 심의기간이 얼마나 걸릴지는 좀더 두고봐야 하겠지만 개인적으론 3종 상향 가능성에 더욱 무게를 두고 싶다. 그 이유는 서울시가 스스로 정한 잣대를 변칙적으로 운영하여 뚜렷한 사유없이 또는 과도한 기준을 제시할 경우 사실상 강남권의 저층 단지들의 재건축 사업이 거의 중단되는 상태가 벌어질 것으로 보여 서울시 입장에서도 소형평형 공급 확대라는 정책적인 결과물을 얻기 어려울 것이기 때문이다.



또한 서울시의 정책 일관성이 크게 훼손될지 아님 일관성을 지켜갈 지 이번 둔촌주공의 처리 결과를 통해 명확하게 드러나는 계기가 될 것으로 보여 모든 이들의 관심이 집중되는 상황이며 어느 쪽에 확정적인 확신을 가지기 보다는 좀더 여유를 가지고으로 지켜봐야 할 것으로 판단된다.



둔촌주공 재건축 조합에서는 2종으로 결정날 경우에는 2종으로 빠른 재건축을 진행하겠다는 공지를 한 바가 있어 이번 계기를 통해 둔촌주공의 경우 재건축 진행에 박차를 가하는 계기가 될 것으로 판단된다.



둔촌주공은 조합원들이 현행 2종으로 재건축을 추진하자고 요구할 만큼 현재의 기대수익율도 높은 단지이기에 3종상향 추진은 둔촌주공에 대한 투자수익 극대화라는 측면에서 기대감이 더욱 높아지고 있는 상황이다. 현재 그에 대한 영향과 정부의 추가적인 거래 활성화 대책이 논의되고 있는 상황에서 둔촌주공은 저가 매물 위주로 거래가 이어지며 저가 매물들이 자취를 감추는 모습이 미세하나마 나타나고 있는 상황이다. 준비된 대기 매수자들의 경우 저가 매물에 대해서는 발빠른 선점 전략이 필요해 보인다.




◆ 둔촌주공 전체부동산 보유 매물 중 각 평형별 최저가 매물을 살펴보면



1단지 7.5평 3억4천5백. 16평 5억5천5백. 18평 5억9천. 22평 7억1천.

25평[대지지분 29.83평] 7억9천.


2단지 16평 5억6천. 22평 6억9천. 25평[대지지분29.3평] 7억9천.


3단지 23평 5억7천. 31평 6억8천5백. 34평[대지지분29.3평] 7억7천5백.


4단지 23평 5억7천. 25평 6억1천. 31평 6억7천. 34평[대지지분28.6평] 7억4천.

34평[대지지분 29.83평] 7억9천.


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