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부동산 시장의 먹이사슬, 호재와 악재!

올 것이 왔다고나 할까요. 16개월 동안 동면했던 한국은행의 기준금리가 결국 깨어났습니다.
금리인상은 0.25%로 연2.0%에서 2.25% 포인트로 올렸지만 분위기를 살펴본다면 연내 또 한 차례 정도의 추가 인상도 있을 듯 보입니다.

이제 당면한 문제는 잠재된 뇌관으로 치부해 온 가계대출이 금리인상 과정에서 서민 경제의 짐으로 본격 부상 할 가능성이 높아졌다는 점이라 하겠습니다.

그동안 동면했던 금리로 달콤한 빚의 향기를 즐겼지만 이제 즐긴다는 것은 감히 생각조차 하기 어렵다는 것을 예고하는 신호탄인 동시에 인위적으로 억눌려온 가계부채의 부실 문제가 수면위로 노출 될 수 있음을 알리는 “양날의 칼”로 성큼 다가왔다고 보여집니다.

가뜩이나 주택시장에서 거래가 이뤄지지 않고 있고 집값마저 떨어지는 상황에서 대출이자 부담까지 가중되다보니 가계는 말 그대로 ‘3중고’에 직면하게 된 셈인데 더욱 큰 문제는 외환위기 이후 금리가 부동산 시장에 미치는 영향은 수급등 여러 요인을 압도하는 ‘슈퍼 파워’급으로서 이번 금리인상은 부동산시장에서 반등의 기대를 꺾는 심리적인 악재로 작용할 가능성이 높다는 것입니다.

일반적으로 금리가 오르면 부동산 보유자들은 금융비용증가 → 투자수익률 하락 → 부동산 보유 메리트 하락의 과정을 거친다고 합니다.
따라서 이자부담이 가중되면 급매물이 쏟아질 것이라는 우려가 나오는 것도 이 때문인데, 일시적이기는 하겠지만 심리적 부담을 받은 매도세로 하여금 이자부담을 견디지 못한 사람들이 내놓는 급매물로 하여금 집값은 추가하락이 불가피하다 할 것입니다.

더구나 보수적으로 접근하려는 수요자로 하여금 주택거래는 당분간 더욱 침체의 길로 접어들 것으로 예상되고 불투명한 시장 흐름에 매수자와 매도자가 망설이는 사이 거래 실종으로 주택가격이 더욱 하락하는 악순환으로 이어지지 않을까 우려되는 상황으로 접어들었습니다.

그러나 위기가 곧 기회다. 라는 말이 있듯이 기준 금리 인상은 거시 전체의 흐름뿐만 아니라 당장 눈앞에 다가온 정부의 부동산 정책에도 영향을 줄 수 있다는 것입니다.

금리인상으로 하여금 우회적으로 부동산 시장에 영향을 줄 수 있는 총부채상환비율(DTI) 규제의 완화가 그 예가 될 수 있는데 그 동안 청와대와 정부측의 강한 반대로 일단 제동은 걸렸으나 가뜩이나 시장이 위축된 상황에서 이번 금리인상이 거래 실종 수위를 한 단계 더 끌어 올릴 것이라는 우려가 현실화할 경우 금융규제의 틀이 어떤 형식으로든 변화될 것이라 것이 부동산 전문가들의 공통된 의견이며 부동산 거래 활성화를 포함한 정책적 수단이 절실히 요구되는 시점이기도 하다는 것입니다.

또한 현재 정부에서 검토중인 주택거래활성화 대책으로는 분양가상한제 폐지, 그리고 다주택자 양도소득세 중과 한시적 감면 연장 등의 내용인데 이런 완화책이 곧 발표될 가능성은 이번 금리인상으로 더욱 높아진 셈이 됐습니다.

한편 금통위의 이번 금리인상 결정을 부동산 시장의 다른 측면에서 본다면 역으로 주택거래활성화를 위한 정부의 또 다른 조치가 나올 가능성을 높여주고 있는 시그널의 성격도 있다 하겠습니다.

아무튼 기준금리 인상결정 소식이 전해지면서 시중은행들은 벌써부터 예금금리 인상 검토에 들어갔으며 이에 따라 정기예금금리 인상 → 코픽스 금리 인상 →주택담보대출금리 인상이 시차를 두면서 이어질 것으로 보입니다.
이에 따라 대출 금리는 빠르고 큰 폭으로, 수신금리는 느리고 찔끔거리는 은행들의 영업방식이 이번에도 현실화 될 가능성이 높다고 평하게 됩니다.



오늘의 현장보고!
금리인상이 발표되던 날 엎친데, 덮친 격이라고 서울시ㆍ강남구 엇박자 … 개포 재건축계획 `늦잠` 이라는 제하의 한국경제 뉴스를 접했습니다.
뉴스의 요지는 서울시에서는 "이르면 연말 확정"‥ 32개 단지별 개발지침이 먼저라 하고, 강남구청에서는 "8월말까지 끝내야"‥2.3종 용적률 나눠 신속처리를 원한다는 것이었습니다. (7월 9일 한국경제 참조)

한마디로 서울시와 강남구청이 지난달 말 통과 예정이었던 '지구단위계획 변경안'을 둘러싸고 미묘한 입장 차를 보이고 있다는 요지로 서울시는 32개 단지 전체에 대한 상세 지침을 요구하는 반면 강남구청은 신속한 변경안 통과를 원하고 있다는 소식입니다만 이런 소식을 접하는 관련 주민들의 입장은 서울시가 별다른 의견을 제시하지 않다가 뒤늦게 적정성 여부를 검토하는 것은 문제며 부동산 시장 여건이 더욱 악화되기 전에 가이드라인을 확정해야 할 것을 강력히 요구하고 있습니다.

여기서 서울시와 강남구청의 안을 세부적으로 살펴본다면 서울시 관계자는 "아직 (지구단위계획) 확정된 바 없다"며 "현재 구청에서 제시한 가이드라인을 검토 중"이라고 말했으며 "지구 전체적인 스카이 라인 및 고도 계획，내부 도로 등 세부안에 대해 강남구청과 협의를 벌여왔다"며 "그 결과를 토대로 서울시 도시 건축공동위원회 소위원회에서 심의한 뒤 시의회 본회의 상정 여부를 결정할 방침"이라고 말했다고 합니다.

앞서 서울시는 지난 1월과 5월 두 차례에 걸쳐 소위원회를 열고 저층 단지(2종 일반주거지역)는 최고 35층，중층 단지(3종 일반주거지역)는 최고 45층으로 지을 수 있도록 해달라는 강남구청의 가이드라인을 놓고 타당성 등을 검토해 왔는데 반면 강남구청은 이달 중순 시 도시 건축공동위원회 소위원회 심의를 거쳐 오는 8월 말까지 시의회 본회의 상정을 요청하고 있으며 구청 측은 서울시가 구청 요청대로 관련 절차를 밟을 경우 이르면 9월 중 공람 공고를 거쳐 지구단위 계획을 최종 확정할 수 있을 것으로 보고 있다고 합니다.

강남구는 지난해 9월 구청이 5년마다 바꾸는 지구단위계획 재정비(변경)안을 마련하면서 저층 단지의 용적률 상한을 기존 200%에서 240%로 높여달라고 요청했지만 시는 올 초 단지별 개발 가이드라인을 먼저 제시해야 정비계획을 심의하겠다는 조건을 제시했다고 합니다.

지구지정 발표를 애타게 기다리는 주민들의 염원에도 불구하고 서울시와 강남구청은 서로 엇박자로 주민들의 꿈과 희망이 담긴 재건축 사업의 기대심리에 찬물을 퍼붓고 있다니 참으로 안타깝고 속상한 일입니다.



문뜩 “하나의 씨앗”이라는 글귀가 생각납니다.
어떤 생각을 가슴속 깊은 곳에 은밀히 간직해 두면
그것은 씨앗이 되어 싹이 트고 잎이 펼쳐지다가
마침내는 꽃이 피고 열매를 맺게 될 것이다.

열매를 맺지 못하는 씨앗은 쭉정이로 그칠 뿐,
하나의 씨앗이 열매를 이룰 때
그 씨앗은 세월을 뛰어넘어 새로운 씨앗으로 거듭난다.

개포 재건축 주민들이 염원하는 재건축 사업의 소망이 하나의 씨앗이 되어 마침내 꽃이 피고 열매를 맺는 그 때가 언제가 될 줄 모르겠습니다만 하루속히 세월을 뛰어넘어 새로운 씨앗이 되기를 간절히 기원해 봅니다.

누군가 요즘 시장 흐름을 물어보면서 집을 내놓으면 팔리겠습니까. 하고 묻더군요. 거래공백이 두드러지면서 나타나는 현상입니다만 집을 팔겠다는 사람은 있는데 사겠다는 사람이 없다는 게 요즘 부동산 시장의 현실입니다.
급 할수록 돌아가야 된다는 말처럼 요즘처럼 침체된 부동산 시장 앞에선 과감한 매도, 매수 전략이 필요하지 않을까 생각합니다.

이런 시장에서 기다리는 인내도 필요하지만 시기적 기회를 적절히 이용해 보는 방법도 부동산 거래에서는 필요한 수단이 될 것 같습니다.
이제 금리인상이 발표된 이후 금주의 시장 흐름이 향후 시장 흐름을 엿볼 수 있는 계기가 될 것으로 생각합니다.
언제나 호재 또는 악재, 모두가 부동산 시장의 먹이 사슬로 존재하기 마련입니다. 악재가 돌출된 지금, 어쩌면 기회가 될 수 있는 최적의 순간일지도 모르겠습니다.

여름 중심으로 접어드는 계절!
찌는듯 한 무더위, 높아지는 불쾌지수, 답답하기만 한 세상사~~~~~~~~
지독한 갈증을 느끼는 시기에 시원한 물 한잔이 그립기만 합니다.
여러분 금주도 매일매일 기분 좋은 날들로 이어지십시오. 감사합니다.
개포 재건축 길라잡이 대진부동산의 현장보고는 매주 월요일 계속됩니다.
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