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1. 재건축 진행상황

개포동 5개 저층아파트는 2003년~2004년 사이에 이미 안전진단이 통과되었고, 개포1단지는 2003년에 조합설립인가까지 났습니다. 그럼에도 2010년 현재까지 눈에 띄게 재건축이 진행되지 않는 이유는 용적율과 층고 등에 관한 내용을 담고 있는 개포지구단위계획이 확정되지 않았기 때문입니다.

개포지구단위계획은 강남구청에서 안을 마련하여 주민공청회를 거쳐 서울시에 상정되어 있는 상태입니다. 1월,5월,6월 세차례 서울시 도시건축공동소위원회 심의를 거쳤고, 빠르면 7월~8월경 서울시 도시건축공동위원회 승인이 나면 지구단위계획이 확정되게 됩니다.

개포지구단위계획에 의하면, 개포저층아파트는 용적율 240%, 층고 35층을 적용받아 친환경 저밀도로 개발됩니다.


2. 가격변동

재건축아파트는 가격은 높지만 실거주하기에 평형이 작고 불편한 관계로 투자성격이 강하며, 그렇다보니 재건축진행속도와 경기변동에 민감하게 반응하는 경향이 있습니다.

개포동재건축아파트는 2009년8월 최고점에 도달한 후, 2009년 가을 소강상태를 보이다가 2010년 1월, 2월 다시 최고점 근처에 도달하게 됩니다.

이후 3월~4월들어 가격이 하락하여 평형대별로 1억~2억 가까이 금액이 빠지게 됩니다. 이후 5월~6월은 추가 하락없이 바닥을 형성하며 보합세를 보이고 있습니다.

가격이 하락한 요인 몇가지를 살펴보면, (1)국내외 경제연구소에서 집값이 높거나 거품이 있다는 일련의 보고서가 나와 투자심리를 위축시킨 점 (2)강남권 보금자리주택 공급으로 매수수요가 전세수요로 전환되면서 매수세가 약해진 점 (3)유럽발 금융위기로 경기불확실성이 커지면서 투자심리가 위축된 점 (4)2007년 분양가 상한제 실시전 밀어내기 식으로 분양되었던 고양, 파주, 용인 등의 아파트가 한꺼번에 입주하면서 강남 외곽지역의 아파트를 팔고 강남으로 진입하려는 수요를 차단한 점 등을 들 수 있습니다.

강남권에 새아파트 공급은 거의 없었으므로 이번 가격 하락은 아파트 공급측면보다는 매수수요가 차단되면서 하락한 면이 더 크다고 볼 수 있습니다. 하지만 강남에 대해 거주수요는 계속되다 보니 아파트 가격은 하락하되 전세가격은 고공행진을 하는 현상이 나타나고 있습니다.


3. 하반기 예측

하반기 개포재건축 시장의 가장 큰 이슈는 개포지구단위계획확정으로, 지난 3차례의 서울시 도시건축공동소위원회에서 나왔던 수정사항이 용적율이나 층고 등 근본 틀을 수정해야 하는 것이 아닌, 소소한 부분에 대한 수정이라 빠르면 7월~8월이면 무난히 확정될 것으로 예상됩니다.

지구단위계획이 확정되면, 정비계획 수립 후 개포1단지는 사업시행인가 절차로 들어가게 되고, 개포2단지,3단지,4단지, 시영은 조합설립인가 후 사업시행인가 절차로 진행이 되어 재건축 속도가 눈에 띄게 빨라지게 됩니다.

재건축 속도가 빨라지더라도 곧바로 큰 폭의 시세 상승으로 연결되기는 쉽지 않을 듯 합니다.

올 3월 은마아파트가 안전진단을 통과했고, 6월 잠실5단지 역시 안전진단 통과했지만 순식간에 억대로 가격이 뛰는 현상은 나타나지 않고 있고, 고덕재건축 단지들 역시 무상지분율이 130%대에서 160%~170%로 높아지면서 하루아침에 쪽박에서 대박으로 신세가 바뀌었지만 역시 시세는 큰 변동이 없습니다.

재건축관련 호재가 쏟아지고 있지만 무엇보다 경제상황이 불확실하다보니 호재가 시세를 끌어 올리지 못하고 추가하락을 막는 역할 정도만 하고 있습니다. 한편으로 만약 경제상황이 호전되고 재건축이 추가로 진행되면 호재가 시세에 한꺼번에 반영되면서 큰 폭의 가격상승이 일어날 가능성도 배제할 수는 없습니다.

올 하반기 이후 향후 3년~4년간 강남권에는 수십개의 아파트 단지들이 동시다발적으로 재건축에 돌입하게 됩니다. 마치 2000년대 초반 서울시내 5대 저밀도지구 재건축이 시작되었던 것과 비슷한 상황으로, 당시 재건축된 아파트들이 현재의 반포자이, 반포래미안, 도곡렉슬, 대치아아파크, 잠실엘스 등 강남권의 대표아파트 단지로 자리매김하는 것을 보았습니다.

경제상황도 불확실하고, 부동산을 둘러싼 환경도 불확실하지만, 학군, 교통, 편의시설,환경 등 내재가치가 뛰어나고 입지여건이 우수한 지역의 부동산에 대한 인기는 계속될 것으로 예상됩니다. 요즘 같은 불황기에 인기지역의 매물을 저렴하게 매수하여 2년~4년 정도 기다리면 분명 좋은 결과가 올 것으로 생각됩니다.


개포재건축에 관한 모든 것

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