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개포 재건축, 3번의 기회와 3번의 실패!

봄이 오는 소리를 듣고 계십니까? 봄이 오는 발자취를 보고 계십니까?
창문 밖 소담스레 터질 것 같은 목련의 꽃망울을 바라보면서 문뜩 김춘수 시인의 “꽃”이란 시 한 줄이 생각났습니다.

내가 그의 이름을 불러주기 전에는
그는 다만 하나의 몸짓에 지나지 않았다.
내가 그의 이름을 불러주었을 때
그는 나에게 와서 꽃이 되었다.
나의 이 빛깔과 향기에 알맞은
누가 나의 이름을 불러다오.
그에게로 가서 나도
그의 꽃이 되고 싶다.
우리는 모두 무엇이 되고 싶다.
너는 나에게, 나는 너에게
잊혀지지 않는 하나의 의미가 되고 싶다.

봄을 기다리는 마음은 동장군에 지쳐 더욱 그리워집니다. 변덕 심한 기후는 아름다운 화신에 떠밀려 가는 동장군의 마지막 심술이 아닐까 생각하며 가는 길 열어 제처 동장군을 곱게 보내주고 싶습니다.

2010년 봄에 대한민국의 ‘서민’은 불안합니다. 출구가 보이지 않는 청년실업과 고용불안, 출산율 추락, 노년 빈곤 등이 뒤범벅되면서 대한민국 구성원들을 불안감을 증폭시키며 ‘부자 나라, 가난한 국민’이라는 말은 일본뿐 아니라 대한민국에도 적용되고 있는 듯합니다.

이런 사회적 현상을 빗대어 요즘 흔히 나도는 말들을 열거해 봤습니다.
-88만원 세대,- (취업난으로 비정규직을 전전하는 청년세대를 가리키는 조어)
-스펙- (학력과 학점, 토익점수와 취업 관련 자격증을 총칭하는 용어)
-공시족 -(각종 공무원 시험을 준비하는 사람들을 이르는 말, 취업난에 불안정 일자리가 늘면서 공시족이 급속 확산중)
-이태백, 삼팔선, 사오정, 오륙도- (청년 고용난과 해고나 명예퇴직을 세대별로 빗댄 용어) 등이 나돌고 있습니다.

그런 요즘 현실을 직시 한 듯 산업은행 경제연구소가 발표한 '국내 주택가격 적정성 분석'에 따르면 국내 아파트 가격은 주요 선진국 대비 높은 수준이며 조정을 받을 확률이 높은 것으로 나타났고 합니다.
특히 물가 대비 아파트 가격 상승 정도가 이미 미국과 일본의 부동산 경기 정점 수준을 넘어섰고 가구 소득 대비 주택가격 또한 미국, 일본과 비교해 높은 것으로 분석되고 있다고 합니다.

보고서에 따르면 미국과 일본의 가구소득 대비 주택가격(PIR)은 2008년에 각각 3.55배와 3.7배로 우리나라의 6.26배보다 훨씬 낮으며 우리나라가 미국과 일본의 평균치인 3.64배로 낮아지려면 현재 2억9000만원인 주택가격은 1억7000만 원으로 내려가야 한다는 것입니다.

설상가상 대한상공회의소에서 최근 서울 및 6대 광역시에 거주하는 성인남녀 1천명을 대상으로 벌인 “주택선호 에 대한 국민의식 조사”에서 주택 구입 심리가 얼어붙어 있으며 금년에 집을 사겠다는 사람은 1%에 불과하다는 조사결과도 뒤 따르고 있습니다.

그 내용을 들여다본다면 `관심은 있지만 여건이 용이치 않다'는 응답자는 39.7%를 차지했고, `지금은 관심 없다'는 응답도 34.7%에 달했으며, `중장기적으로 추진한다.'는 24.6%였으며 선호하는 주택 크기로는 51.9%가 30평(약 100㎡)대를 꼽았고, 20평대(29.2%), 40평대(10.2%), 10평대(4.4%), 50평대 이상(4.3%)이 뒤를 이었다고 합니다.
이와 같은 통계와 조사에 의한다면 분명 집값은 하락할 것이며 향후 부동산 투자에서 원하는 투자자의 수익은 급감 할 것으로 예측됩니다.

그러나 이런 소식이 전해지는 것과 달리 필자는 여기서 몇 가지 짚고 넘어가야 할 것들이 제시해 보고자 합니다.
우선 다른 지역은 고사하고 개포지구에서 벌어졌던 일련의 사례들을 들어보겠습니다.

1997년 IMF가 발생하기 전 58㎡(17평형)의 매매시세는 2억5천만원이였으나 IMF가 발생하자 집값 폭락을 예견하며 불과 3개월 만에 40% 폭락한 1억6천만원으로 떨어졌고, 이후 6개월 만에 반등을 시도하면서 2억1천5백만원의 회복된 시세를 보이며 혼란스런 시장 흐름을 보였는데, 당시 돈 없는 서민은 현금 확보에 급급한 나머지 팔기에 급급했고, 미래를 긍정적으로 생각한 투자자는 물건을 골라서 매입했던 기억이 생생합니다.

또한 2004년도 노무현 정부시절 “재건축을 소유한 사람은 후회하게 될 것이다.”라는 말과 더불어 재건축에 대한 각종 규제가 쏟아져 나오며 불안과 공포심을 유발시키자 58㎡(17평형)의 매매가격이 8억원에서 6억5천만원 까지 급락하는 장세를 보이다 이 또한 불과 6개월 만에 11억4천만원 까지 급등하며 장세를 보이자 매도자가 분을 참지 못하고 자살까지 하는 소동까지 벌어 졌는데 이때 역시 서민들은 언론을 통한 집값 하락 소식에 뭇매를 맞은 참상이라 하겠습니다. 그러나 반면 투자 수익을 쫓는 투자자는 또 한번 쾌재를 부르며 기회를 포착한 큰 투자 수익을 얻을 수 있었습니다.

가까운 근자의 경우를 보더라도 2008년 글로벌 금융위기가 도래했을 때도 마찬가지로 언론은 어김없이 버블로 상승한 부동산 가격의 대폭락을 예고하면서 58㎡(17평형)의 매매가격이12억원에서 8억3천만원까지 폭락하는 상황을 만들었으나 불과 3개월만에 12억5천만원까지 상승하는 결과를 맞이했던 시장흐름을 보았습니다.
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물론 이와 같은 현상이 유독 개포지구만 해당됐다고 보지는 않습니다. 그러나 당시 언론은 한결같이 부동산 시장의 거품이 제거되는 하락은 지속 될 것이라는 보도로 일관하면서 집 가진 서민들의 불안감을 조성한 사실을 부인하지는 못 할 것입니다.

오늘의 현장 보고!
봄은 찾아 왔건만 강남 재건축에 대한 각종 호재가 만발함에도 불구하고 개포지구 재건축아파트는 엄동설한 한 겨울 중심으로 접어든 느낌입니다.
그러나 이런 시장의 모습은 각종 호재가 선 반영된 가격에 대한 조정기로 보는 게 요즘의 시장 흐름이라 하겠습니다.
이런 조정기에 이상 징후가 조금씩 감지되는 것은 전세대란의 물결이 재건축을 추진하는 개포지구에도 밀려들어 신학기 이동이 끝났음에도 불구하고 임대물량의 품귀와 더불어 임대가격이 큰 폭으로 올랐다는 것과 이구동성 집을 사고 싶어도 살 수 없는 현재의 금융규제에 대한 사람들의 원성이 높아가고 있다는 점입니다.

또한 건설업체의 미분양 하소연에 의한 정부의 부동산 규제 한화에 대한 소식들이 지자제 선거와 맞물려 간헐적으로 들여오는 것만 보더라도 부동산 시장의 붕괴로 하여금 금융시장의 부실화와 이제 회복기로 접어드는 시중 경기가 다시 침체의 늪으로 빠지는 것을 원치 않는 정부의 고민하는 모습도 읽게 됩니다.

수도권 및 도시 외곽지역에서부터 들려오는 부동산 시장의 붕괴 소식과는 반대로 지역적, 지리적 특성상 안정된 거주와 투자 메리트가 살아있는 곳에 대한 선호가 강해지면서 나타나는 “부익부 빈익빈”의 부동산 시장의 현 주소를 생각해 본다면 사회적 문제를 감안한 산업경제연구소의 발표나 대한상공회의소 조사에 의한 국지적인 면에서 집값은 분명 하락할 것이라 생각듭니다.

다만 주거 안정과 투자를 꾀하는 사람들의 선호하는 측면에서 생각해 본다면 전세 대란에 대한 위기감이 증폭되고 정책의 변화가 감지 될 때 모든 사람들이 관심과 시선이 집중 되는 곳부터 반등의 서곡은 울릴 것입니다.
더구나 정부가 지자제 선거를 이용한 민심을 달래기 위한 부동산 완화 정책이 서서히 꼬리를 내밀 것을 가상해 본다면 말입니다.

집값은 당분간 하락할 것이라는데 대해서 이견은 없습니다.
그러나 분명 부익부, 빈익빈 현상에 따르는 집값이라고 본다면 어느 곳이 오르고 어느 곳이 떨어질지 집값을 주의 깊게 보셔야 할 것입니다.
서민적 생각은 단순하고 깊이와 무게가 없지만, 이윤을 추구하고 부를 노리는 사람들의 생각은 항상 역발상적인 사고에서 출발한다고 합니다.

집값은 떨어집니다. 세월을 기다리십시오.
집값은 오릅니다. 오늘이 기회일 것입니다.
여러분은 어느 쪽 의견에 귀를 기우리시겠습니까?
개포 재건축 현장에서 항상 여러분과 함께 하는 대진부동산입니다.
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