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다주택자에 대한 세금중과, 대출규제 등으로 강남 재건축아파트에 투자하고 싶어도 망설이는 분들이 많습니다. 그런 분들에게 틈새상품으로 재건축 단지내 상가투자를 추천해 드리고 싶습니다.

추천매물

1. 개포5단지 단지내상가 2층
2. 매매가 4억8천
3. 분양평수 20평, 전용 10평, 대지지분 12평

개포5단지는 1984년 준공한 916세대 아파트로 올해부터 재건축 가능한 단지입니다. 올6월 개포지구단위계획 승인이 나면 추진위구성, 안전진단 신청할 수 있습니다. 적용용적율은 280%, 최고 45층까지 재건축 가능합니다.

본 상가의 경우 재건축 후 (1)상가로도 받을 수 있고, (2)상가를 포기하고 아파트를 신청하면 아파트를 받을 수 있습니다.

(1)상가로 받을 경우

현재2층이기 때문에 2층 상가를 받게 되며, 현재보다 전용평수의 150% 정도 증가된 상가를 받을 수 있을 것으로 예상됩니다. 그럴경우 전용평수 15평정도(기존전용면적 10평*150%=15평), 분양평수 30평 정도의 상가를 받을 수 있을 것으로 예상됩니다.

(2)아파트로 받을 경우

아파트로 분양받기 위해서는 아래2가지 요건이 충족되어야합니다.

①관리처분시 상가소유주에게 아파트를 배정한다는 내용이 포함되어야하고
②재건축 후 받게되는 신축상가의 권리가액이 신축아파트 최소평형의 권리가액보다 높아야됩니다.

①요건의 경우, 최근 강남권 재건축 단지의 경우 대부분 관리처분시 상가소유주에게 아파트를 배정한다는 내용이 포함되어 관리처분되는 것이 관례이고(반포2단지,3단지, 고덕1단지 등)

②요건을 만든 이유는, 너무 작은 지분을 소유한 상가소유주가 아파트를 신청하여 배정받는 것을 막기 위한 것으로, 본 상가의 경우 대지지분이 12평으로 현재 개포5단지 23평 아파트의 대지지분이 13.6평인 것을 감안하면, 재건축 후 받게될 신축상가의 권리가액이 최소평형아파트 권리가액을 충분히 넘을 것으로 예상됩니다.

보통의 경우, 재건축 아파트 단지의 상가를 보유하여 신축 상가를 받는 것도 수익이 나지만, 아파트를 배정받는 것이 수익이 더 크게 나는 경우가 많습니다.

본 상가의 경우, 매매가격이 4억8천만원으로 개포동 재건축 지역 아파트, 상가를 통털어 가장 저렴한 가격으로 개포동 지분을 매입할 수 있는 가격입니다.

또한 아파트가 아닌 상가이기 때문에 양도세, 보유세 중과 대상도 아니고, 대출규제도 받지않습니다.

서울시내 인기뉴타운지역의 대지지분 12평 빌라가격도 5억선이상 형성되는 것을 감안하면 충분한 투자메리트 있다고 판단됩니다.


비교

개포2단지 8평, 지분 9.3평, 예상배정평형 24평, 가격 5.6억
개포시영 10평, 지분 11.2평, 예상배정평형 24평, 가격 5.5억
개포5단지 23평, 지분 13.6평, 예상배정평형 33평, 가격 7억
개포5단지 상가, 지분 13평, 아파트신청시예상배정평형 33평, 가격 4.8억


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