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 둔촌주공아파트는 지난 2015년 8월 5일 강동구청에서 사업시행인가를 득했습니다.

앞으로의 절차를 크게 보면 사업시행인가를 득한 이후 본계약 체결 → 조합원분양신청 → 관리처분 총회 → 이주개시 및 조합원 동호수 추첨 그리고 조합원 분양계약 → 일반분양 공고 및 철거 ·착공등 다소의 순서는 변경 가능성도 있으나 대체적인 큰 흐름은 이런 모습이 예상됩니다.

아직 시기적으로 여유가 있는 상황이지만 '조합원 분양 신청시 어떤 평형 신청이 유리한지' 그리고 조합원들의 경우 어떤 평형을 배정 받느냐에 따라 수익성이 크게 차이를 보일 수 있고 같은 평형이라도 남향 또는 로얄층 여부에 따라 가격 편차가 몇천만원씩 차이를 보이고 있는 것이 현실이기에 조합원분양신청이 언제 그리고 어떤 방식에 의해 진행되는지 꾸준한 관심과 문의가 이어지고 있기에 이번 기회에 조합원 분양신청에 대해 다른 재건축 단지들의 사례와 둔촌주공 정관 내용을 통해 가볍게 살펴 보도록 하겠습니다.

조합원분양은 먼저 분양평형 배정 신청이 진행되고 관리처분 총회 이후 동·호수 추첨이 진행되는데 어떤 기준으로 평형 및 동호수 추첨이 이루어지는지에 대해서는 재건축 조합의 정관을 따르게 되어 있습니다. 현재는 둔촌주공아파트 재건축 조합 정관에서는 개략적인 사항만 명시되어 있는데 관리처분 총회를 통해 명확한 신축아파트 동·호수 배정 기준안이 마련될 것으로 보입니다.


♣ 둔촌주공 신축 아파트의 평형 및 동·호수 배정 기준(예상안) ♣


1. 조합원에게 분양하는 주택의 규모는 건축계획을 작성하여 사업시행인가를 받은 후 평형별로 확정한다.

2. 조합원에 대한 신축 건축물의 평형별 배정에 있어 조합원 소유 종전 건축물의 가격·면적·유형·규모 등에 따라 우선순위를 정할 수 있다. 따라서 조합원에게 공급하는 신축아파트의 평형 배정은 신청 평형을 기준으로 하되 분양 신청자가 과다할 경우 조합원이 소유한 종전 토지면적 및 건축물을 대상으로 부동산 공시가격 및 감정평가에 관한 법률에 따라 2개이상의 감정평가기관이 평가한 감정평가 금액의 산술평균 다액순으로 결정함을 원칙으로 한다. 단, 『도시 및 주거환경정비법』제46조의 규정에 의한 분양신청기간내 분양신청을 하지 아니하는 경우에는 분양 받을 의사가 없는 것으로 간주하여 현금청산을 원칙으로 한다.

3. 1차 분양희망수가 공급주택의 수보다 많을 때에는 추첨에 의하여 결정한다.

4. 1차 분양희망주택형에 당첨되지 못한 조합원은 2차 분양희망주택형 중 당해 주택형에 1차 희망한 조합원의 배정 잔여 주택수 내에서 재 추첨하여 결정한다.

5. 2차 분양희망주택형에 잔여 주택수가 없을 때에는 타 조합원의 2차 희망주택형까지의 배정 결정 이후 잔여 주택수 내에서 조합원간의 협의 또는 추첨에 의하여 배정한다.

6. 공급주택수에 비해 분양희망자가 적을 경우에는 희망 동·호수를 우선 배정할 수 있다.

7. 미달된 주택형이라 할지라도 조합원간의 경쟁이 있을때는 조합이 정하는 비인기 동·호수를 제외하고 추첨에 의하여 결정한다. 

8. 조합원 동·호수 추첨은 최저층을 제외한 주택을 대상으로 하되 최저층을 배정받기를 희망하는 조합원이 있을 경우 우선 배정할 수 있다, 단. 경합이 발생할 경우 조합원간 수기 추첨으로 결정한다. 최저층 우선 배정을 희망하는 조합원은 희망하는 동·호수를 지정하여 조합에서 지정한 기간내에 신청하며 최저층 우선 배정이 확정된 조합원의 경우에는 전산추첨에서 제외한다.

9. 조합원이 신청한 분양신청서상의 제1순위에서 제3순위까지의 평형을 고려하여평형 배정을 실시하였으나 평형 배정이 이루어지지 않은 조합원은 잔여 평형을대상으로 배정한다.

10. 조합원의 동·호수 추첨은 시중은행 또는 금융결제원 전산 추첨을 원칙으로 공정하게 실시하여야 하며 추첨 결과는 구청장에게 통보하여야 한다.


♣ 둔촌주공 신축 아파트 분양 평형 신청시 검토 사항 ♣


1. 둔촌주공아파트는 조합원 동·호수 추첨시 33평형을 기준으로 판단할 때 최소 1층부터 5층까지는 조합원 분양분에서 제외하고 나머지를 조합원에게 배정할 것으로 예상됩니다. 이는 조합원이 극단적으로 최저층을 배정받는 문제를 해결하기 위한 조치로 예상됩니다.

2. 그러나 최저층을 선호하는 경우나 단지내 가정에서 어린이집이나 학원 등 특수목적을 위해 1층을 배정받기 원하는 조합원의 경우 본인이 원하는 위치의 동을 특정하여 경쟁없이 좋은 1층을 배정 신청 받을 수 있을 것입니다. 물론 경쟁이 있을 경우 추첨 방식을 따라야 합니다.

3. 조합원분양 신청시 그 해당 동·호수 배정은 차후 문제이지만 평형 선택은 매우 신중하게 접근해야 할 것입니다. 대지지분이 가장 큰 평형이라도 1차 평형신청에서 배정받지 못하는 상황이 발생하면 2차 순위로 밀리게 되는데 처음부터 2차 평형에 신청한 조합원을 먼저 배정한 후 남은 세대수를 대상으로 1차 평형신청에서 배정받지 못한 조합원에게 배정함에 따라 1차 평형에서도 탈락하고 2차에선 먼저 배정하고 남은 세대를 배정받다보니 오히려 로얄동 및 로얄층 배정에 실패할 경우도 있기 때문입니다.



4. 신규분양 38평과 51평의 경우에는 각각 504세대와 204세대에 불과하기에 분양 평형 희소성에 의해 조합원간 경쟁이 불가피한 평형으로 예상됩니다. 현재 대지지분이 가장 큰 평형이 1단지 25평과 4단지 34평(일부)으로 대지지분이 29.83평인데 현재 800세대가 이에 해당됩니다. 희소성에 따른 분양희망 세대수가 이 평형에 집중된다면 조합원간 경쟁이 불가피할 것으로 보여 이 평형을 배정받기 위한 매수라면 가급적 대지지분이 가장 큰 매물 중심으로 매수하는 것이 안정적으로 판단됩니다. 

이 평형에 대해 2순위 신청에서 배정받으려는 전략은 거의 100% 실패 확률이 높을 정도로 1차 신청에서 조합원 분양분이 완판 될 것으로 예상됩니다. 일단 조합원들의 관심을 크게 받는 평형이기에 이 평형을 겨냥한 분양신청시 1순위 배정은 높은 경쟁을 거쳐야 하고 1순위 배정을 받는다 하더라도 비로얄층을 배정받을 가능성도 있고 1순위에서 배정이 실패하면 2순위에서는 더욱 안좋은 평형으로 배정을 받을 가능성도 있기에 좀더 고민스럽게 접근해야 할 것으로 보입니다.

5. 신규분양 43평의 경우 전세대 남향으로 2,658세대가 분양되기에 이 평형만을 겨냥한 투자는 현재 저층 25평과 고층 34평을 보유한 전체조합원 내지는 매수자는 모두 확정적으로 배정받을수 있을 것입니다. 현재 이에 해당하는 조합원이 2,660세대이기에 분양신청시 일부 하향분양신청과 신규분양50평으로 분산되는 모습이 예상되어 그러한 해석이 가능합니다. 

다만 신규분양 43평중 판상형(414세대)과 탑상형(2,244세대)의 호불호가 엇갈리고 있는 상황이기에 만약 평형신청시 평형과 타입을 동시에 신청 받는 것으로 절차를 진행하다면 판상형의 경쟁이 아주 치열할 것으로 보여 이것도 대지지분 또는 감정평가 금액순으로 결정될 수도 있습니다. 그러나 평형으로만 분양신청을 받을 경우에는 타입은 추첨에 의해 무작위로 결정될 것입니다.



6. 중소형 평형중 신규분양33평과 34평은 일부 우려와 달리 현재 모든 조합원들이 배정 받는 것은 전혀 문제가 없고 일부는 일반 분양분으로 배정 될 것입니다. 이 평형의 경우 조합원분양신청시 최소 4-5층까지는 조합원 분양 물량에서 제외하여 조합원들이 최하층을 받는 것은 피할수 있을 것입니다. 다만 이 평형중 신규분양 33평 A형과 34평 B형 총1,500세대(38%)만이 남향으로 배치되어 이 타입을 제외한 62% 정도는 비남향에 배치되는 문제가 있고 타입측면에서도 A타입(판상형)과 B타입(탑상형)에 선호도가 집중될 것으로 보여 분양신청시 평형만 신청받는 경우에는 향후 동호수 추첨 결과에 따라 희비가 크게 엇갈릴 것으로 보이고 평형과 타입을 동시에 신청받을 경우에는 A와 B타입에 치열한 경쟁 모습이 예상됩니다. 이 평형의 경우에도 2순위에서 배정받기를 고려하는 경우에는 남향 및 판상형 분양은 어려울 것으로 보입니다.

7. 소형평형 중 단연 관심 높은 평형 중 하나는 신규분양 26평으로 예상됩니다. 소형평형 선호 현상도 한몫 하겠지만 2인 거주 목적의 실수요와 임대 수입을 겨냥한 수요가 상당할 것으로 예상됩니다. 방3개와 화장실 2개가 배치되어 확장시 30평대 효과를 누릴수 있기에 33평과 더불어 26평은 소형평형 중 높은 관심의 대상이 될 것입니다. 따라서 이 평형을 분양받을 예정이라면 반드시 1순위에 신청을 해야 가능할 것으로 보이고 은퇴하여 향후 1인거주 및 2인 거주를 위해 일부는 현재 대지지분이 다소 큰 중대형 평형의 조합원들도 하향 분양신청함에 따라 조합원 분양분이 976세대에 불과한 희소성에 의해 상대적으로 대지지분이 작은 소형평형에 배정되는 세대수는 감소할 것으로 보입니다. 예를들어 현재 7.5평을 매수하며 신축26평형 분양을 계획하는 경우가 있는데 조합원간 경쟁이 높을 경우라면 7.5평의 경우 신축26평 분양신청은 어려울 가능성도 높아 보입니다.

8. 신규분양 23평(854세대)과 19평(916세대)의 경우 조합원 분양 신청시 소형평형 "1+1" 분야 방식을 채택한다면 인기 있는 평형 중 하나가 될 것입니다. 확정적으로 단정하긴 어렵지만 신규분양23평+19평의 경우와 신규분양19평+19평 구성은 가능하지 않을 까 예상해 봅니다. 결국 '1+1' 분양 방식이 시행되다면 19평의 경우에는 구성상에서 꼭 필요한 평형이기에 '1+1' 방식의 분양 신청이 가능한 조합원은 최대 916명 내지는 이의 절반 수준으로 예상됩니다. 결국 이를 위한 매수 전략은 가급적 대지지분이 가장 큰 매물을 검토해야 할 것으로 보입니다. 이 평형의 장점은 그 외에도 임대수입 목적으로 높은 인기가 예상되면서 조합원 분양 내지는 일반 분양에서도 분양자체에 어려움 없이 큰 인기를 모을 것으로 예상됩니다.

9. 조합원 분양신청시 조합원에게서 평형만을 신청 받을 지 아님 평형과 타입을 동시에 같이 신청을 받을 지 조합의 선택이 문제인데 참고로 가락시영과 개포지역의 경우 조합원 분양신청시 평형 신청만을 받았습니다. 다른 재건축 지역과 달리 각 평형별 타입에 따른 호불호가 크게 엇갈리고 있는 둔촌주공이기에 이제 머지않아 분양신청을 해야 할 시점을 앞두고 분양신청 방식이 사뭇 깊은 관심의 대상이 되는 상황입니다. 조합원들의 경우 대지지분이 클수록 아짜피 평형추첨시 순위가 우선시 되기에 분양평형만 신청하는 방식이라도 기회의 폭은 더 커지는 상황이나 평형과 타입을 동시에 신청하는 방식이 조합원간 심한 경쟁에도 불구하고 선호도가 높은 평형타입이 일반분양분으로 빠지지 않고 조합원들에게 좀더 기회의 폭이 크지 않을 까 예상해 봅니다. 

아직은 검토할 시간적 여유가 있는 상황이지만 둔촌주공 매수를 준비하는 경우 이제는 신축 분양 평형까지 고려하여 가장 적합한 평형을 매수하는 것이 필요하며 기존 조합원들의 경우에는 수익율을 제고(提高)하는 방향으로 조합원 분양 신청을 준비하고 계획하는 계기가 되었음 합니다.

이상 둔촌주공 부동산헤드라인에서 알려드렸습니다.
자세한 내용은 다음카페(부동산헤드라인): http://cafe.daum.net/headline114