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5월에 분양한 공세지구 대주 피오레가 초기 미분양을 극복하고 일주일전 즈음 분양완료가

되었다고 합니다. 별로 뛰어난 입지가 아닌 곳에 고분양가 논란을 가져왔고, 추석이후의

시장분위기 덕분에 분양이 완료되었다고 봐야겠지요.



여기서 우리는 공세지구 대주 피오레의 현재의 가격(분양가 + 프리미엄)--로얄층은 이미

프리미엄이 5천정도는 붙은 것 같습니다. 실제 제게 상담요청하시는 분이 며칠전 54평을

얼마의 프리미엄에 매수했다고 알려줬으니까요--에 반추하여 공세지구보다 입지의

가치나 규모, 환경 등 모든 면에서 몇단계는 우위인 동백의 적정시세를 예단해 볼 수가

있는 것입니다.



알고 보면 이 단순한 사실조차도 부동산 초보님들이나 문외한의 입장에서는 잘 인식하지

못하는 게 일반적인 현상인 것 같습니다.



자 48평기준으로 얘기하겠습니다.

대주 48평 분양가 6억 1-2천 정도 였습니다. 현재 로얄층의 프리미엄을 6-7천 정도로

보면 이미 7억정도라고 봐야겠지요. 이 부분에서 부동산 업자가 동백의 46평을 7억5천

정도로 얘기한다는 것이 어불성설임이 입증되는 것입니다.



참고로 조만간 분양될 공세지구 성원의 경우 분양가가 평당 1천8백에 시로부터 사업승인

득했다는 소식이 있습니다. 60평아파트 분양가가 11억이 넘지요.



이제 공사시작한 공세의 아파트가 7억이면 이미 등기까지 난 동백의 시세는 그간의

기회비용분가 세금만 고려하여도 7억5천이며, 여기다가 입지의 우수성과 주변 모든

여건을 감안할 때 최소 1억5천에서 2억 정도는 플러스가 되어야 객관적으로 타당성

있는 비교우위의 시세가 나오는 것입니다.

9억에서 9억5천입니다.



그럼 3년후 판교입주시 어느 정도의 시세가 형성될까요?



분당 파크뷰 48평 현재 인터넷시세로만 18억입니다. 판교입주시 44평 최하 이 정도 가격이

될 것이며, 시세상승분 고려시 20억입니다. 여기서 동백을 판교의 80%로 보면 16억,

보수적으로 70%만 잡아도 14억입니다.



여기에다 신규 신도시 용적률 400%면, 동백 170%와 비교시 또한 엄청난 비교우위가

발생하는 것입니다. 이 부분은 동탄도 마찬가지 입니다.



부동산은 자기확신이 약하면 승부에서 질 수 밖에 없습니다.

부동산은 오래버티는 사람이 이기게 되어 있습니다.



자 이제 2-3년후의 동백의 모습이 스크린 되십니까?

이 글 스크랩 해두었다가 판교입주시 한 번 읽어보시지요. 감사합니다.