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'앞으로 좋아질 곳’ 골라야 똑똑한 투자


[한경비즈니스, 2008-06-09]

‘부동산은 첫째도 입지(立地), 둘째도 입지, 셋째도 입지’라는 말이 있다.

그만큼 입지는 부동산 투자에서 제일 중요한 요소라는 의미다. 그러면 입지란 무엇인가.

사전에는 입지란 ‘장소의 위치나 환경 따위에 관계되는 것’이라고 나와 있고 관련어로 산업 입지는 ‘어떤 산업에 알맞은 곳’이라고 정의하고 있다.

그러므로 주거용 부동산에서의 입지란 포괄적으로는 ‘살기에 알맞은 곳’이며 투자의 관점에서의 입지란 부동산이 갖는 ‘위치’로 해석할 수 있다.

예를 들어 같은 건물이라도 사람들의 왕례가 빈번한 대로변에 접한 상점과 간판도 잘 보이지 않는 건물 뒤쪽에 위치한 상점의 가치가 같을 수는 없다.

아무리 인테리어를 잘해 놓았다고 해도 사람들의 눈에 띄지 않는다면 장사가 잘되기 어렵다.

이에 반해 입지가 좋은 곳에 위치한 상점에는 지나가던 사람들도 계속 들어온다. 단지 호수만 다를 뿐 같은 번지에 있는 상점 사이에도 이러한 입지의 차이가 존재한다.

그런데 어느 날 이 건물 앞에 새로운 건물이 들어서서 대로변에서 접근하기가 나빠졌다면 이 건물에 입주해 있던 장사가 잘됐던 상점도 매출이 눈에 띄게 줄어든다.

만약 새로 상점을 구하려는 사람들이 보았다면 이 상점은 입지가 나쁘다고 말할 것이다. 그렇다고 그 건물의 주소가 바뀐 것도 아니고 위치가 바뀐 것도 아니다.

그러므로 입지는 단순히 물리적 위치만을 의미하는 것이 아니라 사회적 경제적 가치를 고려한 상대적 위치를 의미하는 것이다.

주거용 부동산에도 입지의 차이가 존재한다.

입지의 정의를 생각해 볼 때 주거용 부동산에서의 입지란 ‘살기에 알맞은 곳’이라고 할 수 있다.

하지만 살기에 적합한 곳이 모두 입지가 좋은 곳이라고 말할 수는 없다.

새 아파트를 예로 들어보자. 새 아파트는 같은 분양 면적이라도 과거보다 넓은 전용면적을 확보할 수 있으며 세련된 디자인의 인테리어나 효율적인 평면 등이 과거에 건설됐던 아파트들을 압도한다.

이 때문에 새 아파트가 오래된 아파트보다 살기에 편리하다고는 할 수 있지만 그렇다고 입지가 좋다고 말하지는 않는다. 왜냐하면 새 아파트는 어느 곳에나 건설할 수 있기 때문이다.

요즘은 미분양의 위험성도 있기 때문에 입지가 떨어지는 곳에 분양되는 아파트일수록 인테리어 등을 더 화려하게 꾸며 상대적으로 입지의 불리함을 극복하고자 애를 쓰는 추세다.

‘입지 좋은 곳≠살기 좋은 곳’

그러면 주거용 부동산에서 입지를 구성하는 요소는 무엇일까.

입지를 구성하는 3대 요소로 교통, 교육, 환경을 꼽을 수 있다.

교통은 다른 곳을 오고가는 것을 말한다.

만약 주택 안에서 모든 것을 해결할 수 있다면 교통의 중요성은 떨어질 수 있다. 그러나 대부분 경제활동인구의 경우 집에서 지내는 시간보다 집 밖에서 보내는 시간이 더 많기 때문에 교통의 중요성은 여러 번 강조해도 지나침이 없다.

교통에서도 어디로 가는 것이 중요하다. 빈도수와 밀접한 관련이 있는 것이다.

1년에 한두 번 갈까 말까 하는 관광지로 가는 교통편이 편리하다고 그 집을 교통이 편리하다고 할 수는 없다.

그러므로 매일 출퇴근해야 하는 직장이나 학교와의 교통 편리성이 입지에 영향을 준다. 지역별로 고루 분포된 학교는 큰 변수가 되지 못한다.

그러나 직장은 지역별로 고루 분포돼 있는 것이 아니라 업무 중심지별로 몰려 있는 경우가 많다.

서울의 주요 업무 중심지라고 하면 강북 사대문 안, 여의도 그리고 강남 테헤란로 주변이다.

서울시정개발연구원에 따르면 수도권에서 서울로 출근하는 시민 중 강남 지역으로 출근하는 비중이 2006년 21.5%로 4년 새 3.6%나 늘어났다고 한다.

이에 비해 서울 사대문 방향으로 출근하는 차량의 통행량은 수도권에서 서울 시내로 출근하는 전체 차량 통행량의 11.8%에 불과해 강남의 절반 정도 수준에 그치고 있다.

삼성의 강남 이전에서 볼 수 있듯이 업무 중심지로서 강남의 중요성이 날로 커지고 있다.

이에 따라 강남 업무 중심지로의 접근성이 좋은 지역에는 수요가 늘 수밖에 없다. 기존의 강남구나 서초구는 물론 2호선 라인상에 있는 잠실 지역이나 중산층 주거 지역인 동작구 일부 지역이 여기에 해당된다.

‘교통·교육·환경’ 3대 키워드

그런데 입지의 변화라고 불릴 만큼 교통 여건이 개선되는 곳이 있다. 내년에 개통되는 9호선 라인과 2010년에 개통되는 신분당선이 바로 그곳이다.

9호선이 개통되면 상대적으로 교통이 불편했던 동작구 흑석동, 영등포구 당산동, 강서구 염창동·가양동 등 지역의 교통이 획기적으로 좋아진다.

업무 중심지인 여의도나 강남으로의 접근성이 크게 낵굘퓸該？때문이다.

또한 신분당선이 개통되면 분당 정자역에서 강남역까지 17분대에 도착이 가능하므로 분당 정자동뿐만 아니라 서현·수내동 등 인근 지역과 용인 죽전까지가 수혜 지역이 될 것이다.

입지에 영향을 미치는 교육 환경은 교육에 비용을 지출할 수 있는 중산층 비율이 높은 곳이 유리하다.

학원의 입장에서는 수강생이 많이 있을 곳에 우선적으로 학원을 개설할 것이기 때문이다. 서울의 주요 학원가라고 할 수 있는 대치동, 목동, 중계동의 공통점은 주변 지역이 중산층 밀집 지역이라는 점이다.

이런 측면에서 보면 과거 서민 주거지였다가 재건축을 통해 중산층 주거지로 변모한 잠실 일대의 교육 환경이 과거보다 상당히 개선될 것으로 보이며 재개발을 통해 서민 주거지들이 중산층 주거지로 변모하고 있는 일부 뉴타운 지역들의 교육 환경이 크게 개선될 것으로 보인다.

주택이 위치한 주변 환경도 입지에 막대한 영향을 미친다.

한강이나 양재천, 청계천, 중랑천과 같은 하천은 탁 트인 시야와 더불어 신선한 공기가 흐를 수 있는 공기 통로를 제공하며 산책이나 운동을 즐길 수 있는 공간을 제공한다.

하천뿐만 아니라 올림픽공원이나 서울숲과 같은 큰 공원도 주거지의 가치를 높이는 역할을 한다. 그러나 이런 곳들은 다른 지역보다 주변 환경이 뛰어난 곳이니만큼 수요도 많지만 이런 장점이 이미 가격에 대부분 반영돼 있다.

그러므로 환경 측면에서도 입지의 변화가 있는 곳에 투자하는 것이 유리하다.

즉, 다른 지역보다 주변 환경이 열악한 곳이었다가 이것이 크게 개선되는 곳이 여기에 해당한다. 예를 들면 주거지 근처에 있는 공장이나 버스 터미널 등이 이전하고 그 자리에 공원 등이 들어온다면 이것은 큰 호재다. 집값 상승을 억누르고 있던 악재가 사라졌기 때문이다.

교통 환경이나 교육 환경, 그리고 주변 환경이 모두 완벽한 곳에 내 집 마련을 할 수 있다면 이보다 더 좋을 수는 없다.

그런데 이런 지역은 이미 가격이 천정부지로 올라 있기 때문에 처음 내 집 마련을 하는 수요자의 입장에서는 그림의 떡일 경우가 많다.

그러므로 현재는 이러한 조건들이 갖춰지지 않았지만 미래에는 크게 개선되는 지역을 찾아야 한다.

그런데 여기서 미래의 기간을 언제까지로 잡아야 할까. 2020년께에 경전철이 개통된다는 것이 호재일까.

우리나라 양도소득세 세제가 3년 보유를 기준으로 비과세 여부가 갈리기 때문에 3년 안에 호재가 실현될 수 있다면 가장 바람직한 경우라고 할 수 있다. 그런데 이럴 때 이미 호재가 상당 부분 집값에 반영돼 있는 경우가 많다. 다른 사람도 비슷한 생각을 하기 때문이다.

그러므로 3년보다 조금 먼 미래라도 입지가 좋아지는 곳에 투자하는 것이 중요하다. 이때 10년은 넘지 않아야 한다. 우리나라에서 주택을 교체하는 시기는 평균 8.5년이기 때문에 10년 이상 보유하는 경우는 기회비용의 손실로 연결될 수 있다.

주택을 구입한다는 의미는 콘크리트 더미를 사는 것이 아니라 그 콘크리트가 감싸고 있는 공간과 그 공간이 위치한 입지를 사는 것임을 명심하는 것이 투자의 첫걸음이다.