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작성 : 부동산태평양 - 박종석


국토의 균형개발이 절실하다. 공동주택에서 단독주택으로 옮겨가는 길목에서,주택보급율 115을 채우려는 정부의 정책에서 나타난 부동산의 부작용이 10년간 전국을 들썩엿다. 1997년 IMF 경제위기와 흡사한 상황으로 부동산 시장은 흐르고 있으나 환란때는 반지하나 허름한 주택에서도 사람들이 살았지만 2007년은 반지하나 허름한 주택으 임차인도 들어가지 않으려 해 전국에 반지하나 허름한 주택 빈집 많다. 2007년 전국의 주택보급율은 108%지만 1997년은 95%정도엿으며, 2007년 서울 주택보급율은 108%지만 1997년은 90%정도였다. 1997년은 반지하나 비닐하우스 등 천막에도 살았지만 대부분 2007년은 공동주택만을 선호하고 있다.

1997년 호나란후 건설사는 3천여개 였지만 2007년은 1만 5천개로 현정부들어 건설사 고분양가로 폭리 취해 주었다. 고분양가로 건설경기 부양이 건설사 증가에 부동산위기를 초래하고 위기를 극복하려 건설경기 부양하는 방식보다는 5천개 이하로 건설사 줄여야 할 것이다. 반 이상의 건설사 부도나야 한다. 2007년 9월현제 약 50개가의 건설사가 부도났지만 알려진 업체는 5곳 이하이다. 대부분 정부의 고분양가 정책과 투기정책에 의해 생겨ㄴ나 건설업체들이다. 반값 아파트.분양가 상한제, 양도소득세 증과,보유세 등 갖가지 정책은 남발했으나 거이다가 갖은자 5%만을 위한 정책이어서 중산층은 거이다 무너졌다. 이에 한국인 씀씀이는 선진국보다 더하다. 일본엔화는 우리의 8배지만 우리나라 봉급자 봉급이 일본인들보다 높다. 한국인은 과외. 해외여행 등낭비로 수입의 대부분을 탈진해 버린다.

외환위기때나 현정부들어서나 아파트 분양만 하면 돈 벌고,부동산 투기만 하면 돈 번다는 공통적인 생각에 건설사들이 무더기로 생격났고,무더기로 지방과 수도권 가리지 않고 건설해 미분양 아파트만 증가시켰다. 미분양의 근본적 원인은 시장을 읽는 전문가가 부족하여 오너 혼자 결정했기 때문이다. 사람은 많으나 부도난 건설사나 대부분의 건설사에 시장분석을 100페이지 이상으로 할수 있는 인재는 대부분이 없었거나 없다는 것이다. 오너 혼자 독자적으로 회사 운영하니 부도 늦게난게 이상할 정도라 할수 있으나 회사는 투기꾼이나 고위직들과 결탁해 은행을 최대한 이용해 버티었던 것이다.

지방의 미분양은 2003년 중순부터 이미 시작되었었다. 영호남은 피부로 느끼는 주택보급율은 130%가 넘으며,실제 전라도는 135%가 넘는다.그런데도 영호남 대도시나 변두리는 아파트 건설이 곳곳서 이루어지고 있다. 서울만이 주택이 부족하지 타 지역은 이미 주택 남아돈다. 주택이 남아도는데도 경기 북부서 평당 1500만원 이상의 고분양가는 지자체나 건설사 및 고위직이 짜고치는 고분양 아니라 할수 없을 것이다. 2000년대 들어 서울.수도권에서 돈을 벌지 못한 건설사는 없었으며, 이들 건설사들은 하늘 높은 줄 모르고 토지가격이 싼 지방에 내려가서 토지를 매입해 지방의 자치단체장들과 결탁해 주택이 남아도는데도 무더기로 아파트을 지으니 부도나지 않을 수 없었다. 너죽고 나도 죽자는 것이었다. 서울 강남 집값과 부산의 집값 상승률이 200배가 넘는 현정부 4년간이다. 망할수 밖에 없는 2007년 건설사며, 부동산 경기이다. 수요와 공급의 기본 원칙도 모르는 것들이 부동산 전문가라 하니 꼴 뻔한 결과라 할 수 있다.

강남의 2,30년된 15층짜리 아파트를 30-50층으로 늘려짓게 해서 용적률을 350-500%로 높여 줄 수도 있다고 말한 그는 20년도 아니된 아파트 재건축 허가해 주어 부동산 투기을 일으킨 주범이다. 아파트값 폭등의 진원지가 재건축 아파트며,강남권 아파트 부터 시작해야 한다. 1996년부터 아파트 건설업체인 우성, 청구, 보성, 우방, 건영 등 아파트건설사들이 줄줄이 무너지고, 1998년부터 재벌인 동아건설, 현대, 쌍용, 벽산, 신동아, 대우 등이,2007년은 미분양증가,거래중단. 분양가 상한제 등 주택경기의 침체로 9월까지 부도난 건설사는 50개가 넘는다. 신일,세종건설, 동도,우남은 알려진 업체이며, 나머지는 중.소규모 업체이거나 지방 소재 업체여서 부도사실조차 알려지지 않았었다. 부도가 났는데 아파트 분양을 통해서 돈을 많이 번다는 소문으로 아파트 건설회사들이 지방과 수도권을 가리지 않고 대규모로 토지를 사들여 아파트를 분양했지만 분양율이 저조하기는 환란따나 2007년이나 엇비슷하다.

고분양가로 분양승인을 받았지만 고분양가로 분양률은 저조해 지방 미분양은 단순히 2007년의 현상 아니고 2002년 6월부터로 주택보급율이 100%달성한 시점부터였으나 정부는 2003년 1월1일부로 주택보급율이 100%라 했으며,부동산태평양 홈피에는 곳곳에 주택보급율이 기재되어있다. 서울.수도권에서 돈을 벌어 토지가격이 싼 지방에서 토지를 매입 해 지방경기를 살린다는 목적으로 무리하게 신도시를 개발했다. 개발된 신도시 택지를 건설업체에게 아주 싼 값에 넘겨 싼값에 토지를 확보한 건설회사들이 주변 시세 이상으로 분양가를 책정해 아파트를 공급해내집마련 할 사람들은 분양받아 20%가 넘치는 해제금을 물어주고 있는 경우가 입주후도 미분양 아파트며, 기존 미분양아파트와 합해 10만 가구가 넘는 미분양 아파트가 전국에 널려잇다. 청약률은 있지만 계약률이 없는게 2007년의 아파트 분양의 현주소다.

1990년대 건설회사는 1천2백,환란때 3천개, 2002년 7천개, 2007년 50여개 업체가 부도난 후에도 자그만치 1만5천개로 불어났다. 기하급수적이라 아니 말 할수 없을 것이다. 이들이 분양한 아파트로 인해 서민들의 융자, 고분양가만 아니엇다면 내집마련한 사람들 대부분의 융자 90%는 내지 않아도 됐다. 이 모든 것이 고분양 탓이다. 재건축이 무었인지 국토의 균형개발이 뭔지도 모르는 사람이 대통령 후보이며, 3면이 바다인데도 운하개발 논하는 사람이 대통령 후보이며,투기의 대명사, 몇명이 수백만평 보유한 재벌가 집안 사람이 대통령 후보이며, 투기범의 대명사 친인척이 대통령 후보이다. 노가대 십장 정도가 걸맞는 사람이 대통령 후보며, 자기 자식 위해 주민등록 수회 옮기는 사람이 대통령 후보인 대한민국에 살고 있다.

2012년 까짐나 잘 넘기면 주택투기는 일어나지 않는다.2015년까지는 미미하게라도 주택값은 오른다. 공동주택시장서 단독주택시장과 테마 부동산 시장으로 옮겨간다. 개발지는 항상 부동산 값이 오르게 되어잇다. 앞으로 부동산은 지역적,테마적으로 3%정도의 부동산에서만 가격이 오른다. 투자자들은 3%부동산을 찾아나서야 한다. 지역적 개발이 있는 35의 부동산은 대체로 토지에서 나타난다. 지금까지의 우리나라 경제 정치 사회 문화 정책은 수도권 위주로 시행햇으며,수도권 중에서도 서울 위주의 정책이었다. 수도구너 이기주의에 국토의 균형개발이 멍들고 있으나 주택보급율이 112%가 되는 2012년 이후부터는 탈 수도구너 현상이 나타나나 미미할 것이다. 그러나 현제와 같은 수도권 이기주의는 많이 사라진다.정부는 읍면동의 1가구 2주택 페지와, 농촌에 농장 갖기 등 농촌 살리기 운동을 펼쳐야 하며,특히 세금 면에서의 특혜가 절실하며,이에 따른 정책이 펴질 것이다. 분명 공동주택 증가로 살기 좋은 공동주택을 짖기 위해 용적율은 높아진다. 용적율 높아진만큼 지하시설이 잘 되는 아파트가 지어질 것이다.